瑞峰：楼市天气像预期 量价温度持续降

一、导读

1、宏观环境：楼市降温已定房企拿地热情不减   莞前三季度GDP增速7.9%

全国：楼市调控新政满月，楼市成交降温已成定局，截至10月30日，全国54个城市，合计10月签约商品房住宅约27万套，这也是最近3个月来第一次跌破30万套，相比9月1-30日，跌幅达到15%。受新政影响，楼市供应也出现变化，北上广深楼市供应腰斩，平均供应量环比跌幅达62%。

10月楼市调控效果显现，1、受各地限购、限贷政策影响，市场预期改变，恐慌性交易需求也开始减少，加上热点城市购房门槛明显提高，投机炒房类需求大幅减少；2、各地加大对楼市执法力度，密集调控和行业整顿，使得诸多项目封盘不卖，也逼迫开发商销售更规范；3、区域分化明显，存量严重不足的热门城市房价依然保持着坚挺状态，从短期来看波动不会太大；而库存量较大的城市，去库存依然是其主基调，如合肥出台去库存“十六条”。

与观望情绪弥漫、成交降温的楼市对比，屡创破记录的土地市场虽然也开始出现降温，但开发商高价买地热度不减，11月初部分城市土地拍卖已经开始出现溢价超过200%现象。

新政调控下，高溢价地块依然频现，主要是因为1、大多数城市的调控政策只针对楼盘的销售和购买环节，开发商的抢地热情依然不减；2、“旺季卖楼、淡季买地”的“逆周期”投资成为了资金雄厚的标杆房企的运营模式；3、供需失衡的区域，房企有土地补仓冲动，而在僧多粥少背景下，地王会是常态。

东莞：今年东莞前三季度全市生产总值4915.98亿元，增长7.9%，分别比全国、全省高1.2和0.6个百分点，增速排在全省第7位。其中，第一产业增加值17.49亿元，增长0.5%；第二产业增加值2272.71亿元，增长7.0%；第三产业增加值2625.78亿元，增长8.7%。前三季度东莞市经济运行稳中向好，新旧动能加快转换，特别是先进制造业、高技术制造业对经济增长拉动明显，表明新动能正在逐步走向前台、挑起大梁。在手机生产企业产量增长较快的带动下，电子信息制造业带动明显成为工业生产的一大显著特点。

2、新增供应：住宅供应依然放缓  上周仅三个镇区入市

上周全市仅有3个项目在房管局进行备案，合计住宅供应619套，面积约6.02万㎡，环比下滑63%。1、入市项目分布的镇区较为分散，其中，松湖片区大岭山镇万科金域提香花园为纯新项目，推出309套79-102㎡洋房，面积约为27891㎡；临深片区黄江镇霖峰·壹山境推出224套79-99㎡洋房，面积约为21008㎡；塘厦镇万科棠樾推出86套132㎡别墅，面积约为11334㎡。2、产品类型以刚需产品为主，3个项目的洋房面积区间集中在79-132㎡。

而非住宅供应方面，仅有松湖片区大岭山镇万科金域提香花园供应商铺14套，面积合计为808㎡。

从上周新拿预售证来看：春晖国际花园、万科·珠江东岸、南部湾万科城、星城玉珑湾、达鑫·江滨新城、晓月湖、绿地商业广场以及光大山湖城花园或将在近期上市。

3、成交量价：成交量连续5周下滑   热门区域成交陷入低迷  

上周东莞全市住宅成交519套，面积约5.85万㎡，环比下降22%。受东莞新政影响， 11月1号-6号连续6天住宅每日成交量皆不超过100套，住宅成交连续5周下滑，与新政当周对比，上周下滑幅度达78%，成交特征有：1、受个盘影响，虎门和石碣成交相对出色。上周33个镇街有20个镇街的成交不足10套，仅有虎门1个镇成交过百，主要是虎门印象集中网签助力，其次石碣的合信广场推动石碣排行仅次于虎门；2、热门区域成交陷入低迷。如大岭山、麻涌、凤岗等区域在前段时间成交火爆，上周的去货只有十几套；3、非住宅成交回归常态。随着城区民盈山国贸中心等商业项目集中签约的结束，非住宅成交量有所回落，至常规态势。

4、成交价格：房价连续4周下滑   成交基数小的镇区价格波动大

上周东莞楼市住宅均价13803元/㎡，环比下降5%，主要表现有：1、成交均价连续4周下滑，与新政当周对比，下滑幅度达24.8%；2、成交基数小的镇区价格波动大，主要受个盘成交影响大，属结构性上涨和下跌；3、除受成交基数小的个盘影响，镇区均价全线下跌，以水乡片区下滑较为明显。

5、楼盘活动：深圳客退潮现象愈发明显   相较于政策前去货速度放缓

上周东城区碧桂园Park Royal纯新开盘，推220套103-142㎡洋房，均价约22666元/㎡，去化64%；虎门镇南部湾万科城推4号楼共198套75-111㎡，均价20000元/㎡，去化68.7%。从客户结构来看，相较于政策前，上周两个项目皆是主要以本地客为主，占比约为70%-80%，深圳客退潮现象明显，去货速度放缓。

楼盘活动方面，上周营销活动增多，表现在黄江班芙春天“菁英力量·声动云霄”菁英荟品牌盛典暨张智霖明星见面会邀您与张智霖共庆菁英力量活动；沙田恒大御景半岛亲子烟花烧烤嘉年华活动；恒大华府 “戏约华府赏魅力国粹”皮影戏活动；万科中心奥尔良烧烤活动等。

而新盘新品蓄客方面，主要体现在达鑫·江滨新城三期君悦75-103㎡样板房开放，VIP诚意登记盛启；湖景壹号庄园主推387-660㎡别墅，认筹优惠30万抵97折。

另外大朗镇新盘香蜜松湖举行“微景观DIY+日本寿司”活动，为新盘宣传。

6、土地市场：深圳客退潮现象愈发明显   相较于政策前去货速度放缓

东莞政府推地步奏逐渐加快，继企石商住推出后，上周又有一宗商住地进行了招挂牌的公示。地块位于常平镇上坑村，出让面积约3.10万㎡，起始楼面地价为3060元/㎡，为常平区域史上起始价最高的地块，也是常平2015年至今首次出让的商住用地。从地理位置来看，地块位于环城路和东征路交汇处，1公里范围内有常平火车站、常平公园等城市配套设施。地块处常平高新科技物流板块，拥有较好的交通资源，但周边配套有待完善。

7、后市预测：开发商将正常推货  量价或跟随供应而波动

预计后期开发商将正常推货，并以理性的价格试探市场。随着政策效应药效持续，近期楼市暂时保持低温，但成交量价或跟随供应而波动。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量连续5周下滑   环比下降22%

1.2供需量价走势：房价连续4周下滑   均价13803元/㎡环比下滑5%

1.3物业类型成交：非住宅产品成交下滑  回落至常规态势

1.4产品类型成交：刚需产品成交继续下滑  但主角地位不变

1.5区域排名

1.5.1区域地图：

1.5.2区域排名：虎门135套蝉联冠军   石碣83套排行第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

 1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：刚需产品成交占主角

1.6.2别墅产品面积区间成交: 150-250㎡产品占60%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡、13000-15000元/㎡占比接近

1.6.4别墅各单价区间成交：14000-18000元/㎡别墅占53%

1.7楼盘活动：深圳客退潮现象愈发明显 相较于政策前去货速度放缓

1.8新增供应：住宅供应依然放缓   上周仅三个镇区入市

1.9新开工：住宅仅有银湖山庄新开工  环比下降90%

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：常平3.1万㎡商住地公示   起始楼面地价区域史上最高 

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1央行开展200亿元缩量逆回购 “锁短放长”信号明显

人民银行于本周一以利率招标方式开展200亿元7天期逆回购操作，中标利率2.25%。由于今日公开市场有1600亿元逆回购到期，当日实现净回笼资金1400亿元。

MLF的投放部分替代了逆回购操作，其意图依然在于央行希望借助长期限、高成本的MLF投放来锁短放长、温和去杠杆。未来，货币政策将受制于稳汇率与降杠杆，资金面仍可能再现波动，资金成本难以明显下行。

央行过去连续两周净释放的资金量达到8360亿元，已经超过一次降准50个基点释放的资金量。这反映了商业银行超储率的下降已经对货币政策形成影响，央行不可能置银行间市场资金面长期趋紧而不顾。

1.1.2中国千万级高净值人群达121万 京粤沪三地占比近半

财富研究机构新世界财富(New World Wealth)发布：中国成为全世界第二有钱的国家，是最近15年财富增长最快的国家。在人数上，北京、广东、上海居前三，分别为21.4万人、20.4万人、18.1万人；上海增幅最大，其次是广东和甘肃。

1.1.3央行封堵外汇非正常流失 比特币香港保险相继中枪

外汇规模持续缩水、人民币汇率短期出现暴跌、香港保单刷卡受限、比特币交易价格暴涨，发生在近期金融市场上的一系列事件，让监管部门再也坐不住，开始全方位封堵外汇的非正常流失。

比特币是一种基于特定算法的数字货币，通过中心化的网络完成交易和记录。最近比特币交易价格暴涨，以人民币计价超过5000元/个，美元价格超过700美元/个，欧元价格超过660欧元/个。由于比特币交易可以全球兑换货币，大量投资者可能在境内平台购买比特币，后转至境外平台卖出套取外汇，不排除国家监管部门已经开始监视到国内的比特币交易平台上的异常现象。

1.1.4保监会发文规范险资行为 要求各保险机构自查不动产投资

中国保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，旨在规范保险资金不动产投资行为，防范投资运作风险。根据《通知》要求，保险机构应当全面自查投资的不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况，并于11月15日前，按规定格式将自查报告和自查情况表报送保监会。

1.1.5个税房地产税等改革正在推进 直接税将成突破口

日前，在中国财政科学研究院主办的“财政与国家治理暨财政智库60年”研讨会上，财政部部长楼继伟发表书面讲话表示，“我国现代财政制度建设迈出实质性步伐”，他还表示，“环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在积极推进”。

在财税体制改革下一步推进路线图上，包括推进中央与地方财政事权与支出责任划分改革，积极推进综合与分类相结合的个人所得税改革，推进房地产税改革，继续推进资源税改革等任务都已经跃然纸上。与会专家特别指出，直接税改革是当前改革中的一项“短板”。包括房地产税、个人所得税在内的直接税改革将成为下一步改革的重要突破口。

1.2楼市环境

1.2.1  2016中国体验式商业地产发展论坛在深圆满落幕

2016中国体验式商业地产发展论坛于11月1-2日在深圳蛇口希尔顿南海酒店隆重举行。为期两天的活动，不仅汇聚了众多行业人士，围绕想象力智造未来的主题，探讨购物中心的跨界、创新理念，分享体验大势下，如何捉住80、90后情感逻辑的消费理念，如何打造“商业+”场景革命的最佳方式。以及2016年中国体验式商业地产“领航奖”的颁奖，见证行业的标杆与辉煌。 

1.2.2太原出台去库存“十六条” 首套房最低首付下调至20%

11月3日，山西太原市发布《关于化解房地产库存的实施意见》，为楼市“去库存”，出台16条政策，包括首套房最低首付比例下调至20%，扩大住房公积金使用范围，今年起全面停止新建公租房等措施。此外，太原市还将引导房地产开发企业适当降低房价，对带头落实国家政策降低房价的，在融资、手续办理等方面给予鼓励支持。

1.2.3广州公积金可用于个人信用贷款 最高可贷30万元

11月3日，媒体从中国光大银行公积金网络信用消费贷款产品推介会上获悉，居民的个人住房公积金记录可以作为贷款依据，不需要担保和抵押，就能申请快速获得消费贷款。据了解，该产品采用“互联网＋银行＋公积金”的模式，所有数据信息必须经由客户授权才能使用。贷款审批依托大数据、云计算等技术手段，贷款的申请、审批、签约、放款及还款全部实现线上操作。此举降低个人贷款门槛，有助于消费，对银行则降低放款信贷审查难度与成本，是个双赢的创新。

1.2.4开发商高价买地热度不减 楼市调控仍存完善空间

近几个月来，国内多个城市先后出台楼市调控政策，但大多数城市的调控政策只针对楼盘的销售和购买环节，开发商的抢地热情依然不减。11月5日消息，在11月初的土地挂牌出让过程中，山东济南高新区一地块被中垠地产以92296万元竞得，溢价率265%；四川成都出让的六宗商住地块中，最高溢价率达200.77%；天津空港经济区内3宗地块以总价57.5亿元成交，平均溢价高达494%。部分城市土地拍卖再次出现溢价超过200%现象，引发社会关注。

1.2.5住建部牵头 整顿互联网金融资金违规进入楼市

10月31日，在房地产市场销售、中介等业务正在经历一场有史以来最为严厉的清理整顿的同时，房地产市场的资金来源渠道也即将面临一场力度极强的规范与约束。以互联网金融、P2P等为来源的楼市资金，被置于“重点关照”的地位。住建部已经会同人民银行总行等金融监管部门确定，近期将开展专门针对互联网金融、P2P违规进入楼市资金的专项“清理整顿”工作。

1.3产业动态

1.3.1实干为先初见成效  华夏幸福产业特色小镇全面亮相

11月4日，中国特色小镇发展研讨会暨华夏幸福特色小镇战略发布与南京空港会展小镇签约仪式在南京举行。华夏幸福在此次会议上正式对外发布其特色小镇战略，并与南京市溧水区政府及全球领先的会展企业法国智奥会展集团就开发建设南京空港会展小镇签署合作协议。华夏幸福基业股份有限公司执行总裁叶珺表示，“华夏幸福将充分发挥已有的PPP模式经验，将其引入特色小镇，探索特色小镇PPP模式。” 

1.3.2华侨城签约深圳光明新区小镇项目 范围涉及11平方公里

11月3日，华侨城集团与深圳光明新区管委会签署战略合作框架协议，开发范围涉及11平方公里，这标志着华侨城光明小镇项目进入实质性阶段。该项目在充分保护生态资源的前提下，通过整体规划，建设一个产业特色鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美，生态观光、度假休闲、文化体验、科技创意四位一体的高品质生态文化旅游特色小镇。

1.3.3绿地集团搭乘互联网快车 与飞凡携手玩转新营销

近日，据媒体报道，为了顺应市场形势变化，绿地集团今年加入了飞凡商业联盟，不仅会在营销方式的创新上深入合作，还将会通过飞凡先进的互联网技术，整合行业资源，打通渠道流转，在管理、运营、招商等方面加强互联网化改造。据了解，绿地集团房地产各事业部与飞凡的合作项目已遍布6省7市12个项目，就打造智能化商业产品，完善业态运营服务系统的数字化能力展开全方位合作。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1前三季度东莞GDP同比增长7.9% 增速排在全省第7位

从近日召开的东莞市前三季度经济形势分析会上了解到，今年东莞前三季度全市生产总值4915.98亿元，增长7.9%，分别比全国、全省高1.2和0.6个百分点，增速排在全省第7位。第一产业增加值17.49亿元，增长0.5%；第二产业增加值2272.71亿元，增长7.0%；第三产业增加值2625.78亿元，增长8.7%。

今年前三季度，东莞市经济保持平稳较快的增长势头，三大产业保持协同发展的良好局面。其中东莞智能手机产业增长迅猛，全市智能手机出货量2.07亿台，平均每天约75.55万台，同比增长65%，实现主营业务收入2389.6亿元，增长80.6%。

电子信息制造业带动明显成为工业生产的一大显著特点。前三季度，在手机生产企业产量增长较快的带动下，占比最大的电子信息制造业实现增加值686.16亿元，增长21.3%，拉动全市规上工业增长6.1个百分点。

2.1.2 东莞商品住房限购查询出细则 买家作假将入征信不良记录

2016年11月2日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合向东莞各镇街（园区）房管所、各房地产开发企业及有关单位，下发《东莞市新建商品住房限购查询操作细则》（以下简称《细则》）。

东莞限购政策规定，自2016年10月7日起，在东莞拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭 ，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，都暂时失去购买新建商品住房资格。

《细则》中，还对弄虚作假行为作出了严厉的三方处罚规定，开发商违反规定，一经查实将依法从严处理并承担相应法律责任；房管部门工作人员违规出具《东莞市购房人家庭商品房情况查询记录》者，也将依法追究责任；购房人骗取购房资格的，一经查实，将取消购房资格并依法处理，记入个人征信不良记录，情节严重的将追究相关责任。

2.1.3新安大桥东莞引桥11月完工 从长安经此桥过深圳仅需5分钟

从长安镇市政工程办获悉，新安大桥的主路面已经基本完成。据悉，东宝河新安大桥引桥及配套工程东起东宝河新安大桥主桥，西至建安路兴一路口，于2015年11月动工。待深圳段工程完工后，长安镇又将新增一条连通深圳的便捷大道，届时经大桥过深圳仅需5分钟时间。

2.1.4东莞休假新方案 执行2天半休假模式鼓励拼假凑假旅游

10月31日，东莞市政府常务会议审议通过《东莞市进一步促进旅游投资和消费的实施方案》（以下简称“方案”），重新修订《关于加快推动东莞市电子商务发展的实施意见》（以下简称“意见”）等事项。会议由市委副书记、市长梁维东主持。

方案提出，将实施旅游公共服务提升、旅游投资促进、旅游消费促进、乡村旅游提升、旅游改革创新等“五大计划”以及26项具体举措，鼓励机关企事业单位执行2天半休假模式，鼓励职工拼假、凑假旅游。

2.2产业动态

2.2.1清溪保税物流中心通过验收 对接阿里巴巴京东等项目

2016年11月4日，东莞清溪保税物流中心(B型)通过国家验收组验收。清溪保税物流中心(B型)是东莞市第二个保税物流中心(B型)，其功能涵盖保税仓储、国际物流配送、流通性简单加工和增值服务、进出口贸易和转口贸易等传统业务及保税展示、跨境电子商务等新兴业态，目前已吸引不少企业提出进驻意向。

目前，该中心前期招商已对接阿里巴巴、京东物流、恒大物流等项目，业务范围将涵盖保税仓储、流通性简单加工和增值服务、全球采购、国际分拨和配送、转口贸易、保税展示、跨境电子商务等国际物流服务。

清溪保税物流中心是东莞打基础、谋长远的重要举措，清溪镇位于“广州—深圳—香港”经济轴线的中点，西邻广州，连接东莞、深圳、惠州三市，周围加工贸易企业众多，清溪镇的外贸进出口更是多年排名全市前列。清溪镇保税物流中心可以服务东莞企业并辐射服务深圳、惠州等周边市企业的保税物流，对促进该区域加工贸易转型升级、优化投资环境、参与“一带一路”建设，具有重要意义和作用。

2.2.2虎门展览中心月中投入使用 带动虎门服装及酒店业发展

总投资7000万元的虎门展览中心即将全面完工，计划本月中旬投入使用。10月18日开幕的第21届中国（虎门）国际服装交易会暨2016虎门时装周也将在该馆举行。此举，也将结束已经举办20届的虎门服交会没有自己固定场馆的历史。

2015年11月，经虎门镇政府批复同意，由虎门集团下属企业虎门实业公司投资建设虎门展览中心项目。该项目包括展览馆、表演厅、配套停车场等工程建设。项目用地面积约42969㎡，总投资约7000万元。其中，展览馆总投资约3500万元，占地面积约10495㎡。展览馆室内展览面积约1万㎡，可提供500多个标准展位。表演厅总投资约2200万元，占地面积约2892㎡，可同时容纳960人，用于举办大型会议及服装表演等。

2.2.3东莞新增5家A级物流企业可申请补贴 最多获400万资助

中国物流与采购联合会公示第二十二批A级物流企业名单，东莞新增A级物流企业5家，其中，广东华为现代物流有限公司荣获4A级，东莞市启盈国际保税物流有限公司、东莞市顶鑫农副产品配送服务有限公司、广东志邦速运供应链科技有限公司、东莞市盛辉物流有限公司等四家企业获评3A物流企业。

A级物流企业的评估从企业的经营状况、资产、设备设施、管理及服务、人员素质和信息化水平6个方面开展。通过A级物流企业的评选，有利于促进和引导物流业创新、规范、健康可持续发展，提升东莞物流行业整体形象。A级物流企业可通过东莞物流行业协会平台申请相关补贴。

东莞市瑞城搜商务信息服务有限公司

2016年11月7日