孙国茂:房价下跌的逻辑真的存在吗

　　随着调控效果的发挥，一些人认为房地产市场的拐点开始出现，房价下跌值得期待。有人甚至在网媒上引用美国经济学家大卫·哈维(David Harvey)的观点，认为房地产市场就是庞氏骗局，迟早会崩盘。事情真是这样吗?

　　房价上涨

　　的原因是什么?

　　打开任何一种财经类可阅读媒体，关于房地产市场和房价问题的讨论随处可见。但如果认真思考一下，这些讨论中大多数观点和内容往往是迎合大众心理，真正能够理性分析的部分并不多见，包括前面提到的哈维教授。

　　在众多对房地产市场的分析中，我更倾向于吴敬琏等少数经济学家的观点。早在几年前吴敬琏先生就提出，造成房价上涨的原因首先是货币超发。最近，吴敬琏先生又说，“一只手拼命发货币，另外一只手想按住房价，这是做不到的”。

　　在我看来，除了货币超发和快速城镇化两个因素外，还有一个更重要的原因，那就是购房者的心理预期。住房既具有一般商品的交换属性又具有金融属性，因此，哈维根据商品交换理论仅从住房的交换属性对房价进行分析显然是片面的。纵观世界各国的住房制度，大多包含着对住房不同属性的区别对待，目的在于提高本国人民的居住水平，解决住房供给与需求的矛盾。很多国家往往对不同种类的住宅或者对住宅的不同功能制定不同的政策和制度，但是首先要保证居民的基本住房需求。在保证基本住房需求基础上，采用税收等手段使住房市场达到供需平衡，带动经济发展。在一些国家，用于基本需求和社会保障住房通常不可交易或者限制交易，因此不具有投资功能;而对于具有投资功能的住宅，政府通常不会直接进行价格干预，但可以调剂对房地产的税收政策。

　　目前，世界上很多国家都有不同形式的基本住房社会保障制度，如新加坡早期的“居者有其屋计划”以及后来的从出租廉租屋为主向出售廉租屋过渡计划;战后德国政府在大力推动低价住宅建设的同时，也建设了相当规模的福利性公共住宅等。我国虽然在上个世纪末就提出由政府实施住房社会保障职能，住建部先后出台《城镇经济适用住房建设管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》等政策，2008年国务院又提出“争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”，但是由于提供的经济适用房和廉租房源少得可怜，严格意义上我国住房社会保障制度目前还没有真正建立起来。正因如此，大多数低收入家庭只有参与购房大军才能解决住房问题并且早买房比晚买房更安全。由此可见，住房社会保障制度的缺失才是造成房价预期上涨的原因。

　　一旦房价下跌，

　　资金会流向哪里?

　　2005年—2015年，我国M2从29.88万亿增加到139.22万亿，M2/GDP已然成为全世界最高的国家。近年来，围绕中国货币是否超发、M2是否合理等问题，专家学者、业界人士和政府部门一直在争论不休。即使中央把“三去一降一补”确定为今年乃至今后的工作重点，这种争论仍未停止。持M2合理、货币未超发的观点最初来自央行等政府部门，依据是我国CPI多年来远低于5%，PPI也在低位运行，对M2的快速增长无需担忧。如果我们考察商业银行的信贷构成就不难发现，房地产行业是银行资金一大流向。统计显示，今年3月以来居民贷款取代企业贷款，在银行新增贷款中占据完全主导地位。3月至8月，居民部门新增贷款六个月累计高达3.48万亿元，其中以住房按揭贷款为主的中长期贷款为2.97万亿元，同期企业贷款累计为1.06万亿元，仅为居民新增贷款的三分之一。