郭田勇:从完善资本市场的角度理解房地产市场的过快增长

    近十年来，房价的高速上涨屡屡成为热点话题。2015年以来，央行不断推出的“降准降息”政策增加了社会货币供应量，社会流动性充裕，而同时政府在年末将减少库存房作为2016年的目标之一，这些因素共同推动了新一轮的房价上涨。根据国家统计局数据，2016年8月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有64个，同比上涨的有62个，上海、南京、合肥、福州、郑州、无锡等多个城市房价环比涨幅超过4%，上海、南京、合肥、厦门、深圳等城市房价同比涨幅超过30%。

　　然而，就在房地产商以及房产中介铆足劲准备迎接“金九银十”中的十月时，国庆期间一系列紧缩调控政策的落地使房地产市场骤然冷却下来。迄今为止，已有21座城市启动了限购限贷政策，许多城市已经提高了首套房以及二套房的首付比例。在10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行召开商业银行住房信贷会议，要求加强信贷结构的调整，强化住房信贷管理，控制好相关的风险。在政府严厉的调控之下，可以预见此轮房价上涨将会有所停滞。那么房价持续过快上涨的背后究竟是什么原因在推动呢?

　　房地产市场呈现出周期性上涨趋势

　　房地产是关系着国民生计方方面面的核心产业，在经济发展中占据重要地位，所以在经济发展中必须要重视发展房地产市场，一方面需要满足居民的基本住房需求，另一方面房地产市场的适度繁荣可以带动上下游产业链的发展。

　　自从住房市场化改革以来，我国的房地产市场经历了四轮上涨周期，呈现明显的周期性特征，先是快速上涨，紧接着是政府的调控，最后房地产市场出现短暂低迷，之后会开始新一轮的上涨。

　　第一轮上涨周期起源于2005年左右，在2006-2007年，经济危机发生之前，我国出口商品大幅上升，经济快速发展，房价也随之上升。但是紧接着美国爆发次贷危机，全球经济环境恶劣，我国商品出口额下降，经济增速放缓，房价的支撑力开始动摇，2008年房价下降幅度达到10%。

　　为了应对金融危机对我国经济发展的冲击，政府出台“四万亿”的刺激政策，开启了第二轮上涨周期，2009年房价立竿见影，迅速上涨，增幅一度达到40%，2010房价依然保持迅猛增长趋势。房价过快上涨加上通胀的抬升，促使中国人民银行开始收紧贷款和房贷政策。

　　第三轮上涨波动周期发生在2012-2014年。在大量人口涌入的刚需之下，北京房价在2012年上半年止跌回升，并且在两次降息的推动之下，房价开始新一轮快速上涨，一直持续到2013年底。进入2014年，房地产市场成交量逐渐冷却，房价上涨乏力，出现小幅下跌。

　　最近一轮周期从2015年开始启动。央行不断推出的“降准降息”政策以及政府将去库存房作为2016年目标之一等措施，诱发了房价的新一轮上涨。

　　四轮波动周期中，房价上涨的直接原因各不相同，第一轮波动主要是由于经济的发展、城市化进程不断深入导致的房地产价格的普遍上涨，第二轮与第四轮都与政府的政策紧密相关，第三轮则是与人口流动有关。不同原因导致的房价上涨表现形式也不同，前两轮中房价上涨都是全国范围内的上涨，而后两次的房价上涨更多的是表现在一、二线城市的区域性上涨。