郭田勇:从完善资本市场的角度理解房地产市场的过快增长

　　房价过快上涨的根本原因在投资需求难以得到满足

　　从近几次房价上涨周期的表现与政府调控的结果来看，政府调控只能在短期内延缓房价上涨的趋势，却无法在长期抑制房价的持续上涨。所以找到房价上涨背后的深层次原因，从根本上解决房价快速增长所带来的问题，是十分有意义的。

　　对于房地产价格的过快增长，有些学者认为是货币超发导致了房价上涨。房价上涨与货币超发之间是有相关性的，但是却不一定是因果关系。如果是货币超发造成了房价的上涨，那么这种影响应该是普遍性的，造成全国房价普遍升高。但事实上，2015年来的房价上涨并不是一致性的，一、二线城市与其他城市相比，房价涨幅度大不相同。即便是存在超发的货币进入了房地产市场，那么在此之前，也存在其他原因导致了货币会进入房地产市场，而不是进入其他的市场。

　　除此之外，也有些说法认为是地方政府对于土地市场的垄断导致了房地产价格的不断攀升。在我国，地方政府作为土地的征收者和供给者，在市场上具有“双头垄断”地位，而土地财政也成为地方政府创收的主要方式。从房价构成来看，在房价较高的一、二线城市中，地方政府所得占房价的比例均在60%以上。因此，只有通过不断提高房价，房地产商才能从中获取利润。在这种说法中，认为是房地产市场供给不足，需求大于供给才导致了房价的大幅上升。只有放开土地供给，房价在长期中才可能保持平稳趋势。但在这种说法下，房地产市场上的供给所对应的需求早已不仅仅只是满足人们的居住需求了，对应的需求是现在被过度赋予投资品属性的房屋需求，在这种情况下，即便是放开土地供给，也依然满足不了人们日益增长的投资需求。

　　因此，从本质上讲，导致目前房价上涨趋势最直接的原因就是房地产被过度赋予了投资品属性，脱离了其商品属性。房屋作为居民生活的必需品，其需求应该是满足居民的居住需求，此时房屋的价格应该是由房屋供给与居住需求所决定的。但在我国资本市场尚不完善、居民的富余资产投资渠道不足的情况下，房地产市场则成为了实现保值增值、满足投资需求的资产配置方向。在这种情况下，中高收入阶层会将部分财富投入房地产市场，以此来满足其保值增值的资产配置需求。随着房价的上涨，低收入者也会产生房价会持续上涨的预期，认为如果现在不赶紧买房，以后只会更加买不起房，于是纷纷选择贷款买房，房价进一步上升。这种对于房地产市场的看涨预期一旦形成，会吸引更多的资金流入，从而导致房价的居高不下。然而基本的住房需求得到满足是居民生活质量的基本保证，任由房价不断上升，会导致国民生活质量的下降，无法保证居民最基本的住房需求，甚至会造成社会生活的不稳定。所以如何恢复房屋的商品属性，让人们不再将其作为保值增值以及投资的主要投资渠道，才能真正解决房价过快上升的问题。

　　资本市场发挥作用，引导资金流出房地产市场

　　随着我国经济的快速增长，居民财富的不断积累，居民财富除了满足基本的生活需求之外还有富余，富余的财富也就产生了资产配置的需求，人们需要一个完善的资本市场来进行资产的保值增值。2014年至2015年股市的暴涨暴跌，也反映了我国资本市场存在诸多问题，居民财富除了将资金投入资本市场或者房地产市场之外，并没有其他的投资渠道可以投资，所以当资本市场不稳定的时候，居民就会将资金投入房地产市场以寻求保值增值的需要。因此，解决房产价格不断上涨的关键在于让资本市场发挥作用，引导资金流出房地产市场，向资本市场流入。

　　第一，建立健全多层次资本市场体系，满足不同投资者的要求。建立健全多层次的资本市场体系，有利于调动民间资本的积极性，将储蓄化为投资，促进实体经济的发展。目前我国储蓄率较高，存在人们富余资金无处投资的情况，这反映了我国资本市场欠发达，市场层次不够丰富，产品种类不齐全，资金供求双方不能有效匹配的矛盾。不同的投资者，投资偏好不同;不同的企业，其融资需求也不相同。多层次的资本市场体系可以提供多样化的市场与产品，为不同的参与者提供更有效的服务，吸引更多的资金流入资本市场。

　　第二，加强投资者保护工作。作为资本市场上的重要参与者，只有当切身利益得到充分保护的时候，投资者才会更加积极的参与资本市场交易。因此，应建立健全投资者适当性制度，优化投资回报机制，保障投资者知情权、参与权、选择权和监督权，推动建立多元化纠纷解决机制，严厉惩处违法违规行为，加强中小投资者教育，创新服务中小投资者的组织体系和服务方式。

　　第三，推动资本市场法制建设。金融工具作为资本市场交易的主要对象，其本质就是契约承载的信用关系，需要法律来保护债权人的合法权益。完备的法律体系是资本市场正常运行的基础，也是投资者寻求权益保护的依据。因此，应加强资本市场法制建设，努力营造公平的市场环境，落实严格的保护和制裁制度。既有高效便捷的法律渠道，实现对守法经营主体受害时的权利救济;又有严密有力的监管措施，实现对违法主体的惩罚和制裁。