瑞峰：开发商抢滩年前冲刺供应活跃 成交连续两周回升

一、导读

1、宏观环境：人民币汇率创新低  70年住宅续期问题或将有法可依  楼市调控持续加码  东莞住房公积金实现网上办理

全国： 11月25日，中国人民银行官方公布的人民币对美元中间价大幅下调83点，报6.9168，创2008年6月11日以来新低。人民币兑美元汇率快速下行，其主要原因是特朗普上台后一系列财政计划刺激及美联储的加息导致美元快速升值，而非人民币贬值加速。对于房地产层面带来影响表现在2大方面：1、面对人民币汇率的下行压力，外债较多的房地产企业随着未来人民币汇率的下行，这些债务将为企业进一步增添成本；2、国际热钱或逐步流出中国，不敢轻易进入中国房地产市场，可能会推动国内住房资产价格下跌。

11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布，《意见》为解决长期以来社会所关注的房屋土地使用权到期问题、土地房屋等财产征收征问题等八大产权问题明确方向，70年宅地续期问题或将有法可依。另外热点城市房地产调控不断升级，表现在北京市住建委提出自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年；长沙市政府发布7条楼市调控措施，包括加大市场供应、严控“双外”(外省户籍、外省工作)购房等，打击投机炒房；福州严令楼盘备案价格零增长并要求二套房公积金贷款首付提高到50%等城市，可见本轮调控实质大于形式，执行层面非常严厉，调控必须要见实效,同时侧面反映出调控升级的前提是谁房价冒尖谁出政策。

东莞：东莞市住房公积金单位新开户业务于11月24日纳入企业登记注册“一网通”改革，实现网上办理。通过“一网通”改革可实现无纸化办理、“零跑动”以及有效避免信息重复或出错。大大方便单位经办人。另外，中堂镇打造汽车商贸及零配件产业雏形显现，吸引多家汽配集团公司落子当地，进而发展汽贸产业，以此实现对接广州，对中堂经济及房地产也将带来一定利好的影响。

2、新增供应：开发商抢滩年前冲刺   供应保持在高位上运行

上周供应持续放量，共有11个项目在房管局进行备案，合计住宅供应2097套，面积约22.48㎡，环比下滑4%，虽然从环比上看，供应量小幅下跌，但是依然保持在高位上运行。供应集中在东北片区和水乡片区，项目多采用批量加推模式，如绿地大都会推89-143㎡洋房570套、恒大翡翠华庭推74-121㎡洋房288套、万科·珠江东岸推73-97㎡洋房492套。从供应产品来看：洋房刚需户型供应依然受宠，70-130㎡供应占93%；别墅上周有3个项目入市，皆集中在松湖片区，以150-400㎡产品为主。

而非住宅供应方面，合计供应123套，面积约为1.1万㎡，以商铺为主，推货水平回归常态。

从上周新拿预售证来看：虎门碧桂园、满都·中央时代、凤凰台、龙城雅郡、金田花园花域、莲湖山庄、汇景豪园、绿地公馆、长堤1号及金色半山或将在近期入市，其中满都·中央时代、汇景豪园以及金色半山为纯新项目。

3、成交情况：品牌房企推货热情高  持续加推带动成交持续回暖

上周东莞全市住宅成交1233套，面积约13.56万㎡，环比上涨47%，主要原因有：1、受益于供应持续放量，成交量上涨，供应连续三周保持高位运行，助推成交量在低谷中逐步往高走；2、麻涌、常平和大岭山新品集中网签，三个镇区皆突破百套成交，成交套数总占比64%，支撑作用大；3、 品牌房企贡献力度大，尤其表现在碧桂园、万科、恒大、绿地等，其畅销项目多次加推，去货率普遍较高，推动市场回暖。

4、成交价格：住宅均价14927元/㎡   价格结构性波动幅度较大

上周东莞楼市住宅均价14927元/㎡，环比下滑17%，主要表现有：1、近几周，成交基数小，受个盘影响，价格结构性波动幅度较大。2、非一线镇区成交占比高，麻涌(10364元/㎡）和常平（12281元/㎡）成交套数占比有56%，价格拉低作用较大。3、凤岗别墅成交拉高区域价格，上周益田大运城邦（65471元/㎡）成交3套别墅，直接助推区域均价环比上涨62%。

5、楼盘活动：多项目举行暖场活动  恒大翡翠华庭持续加推

东莞房企保持一定的推货热情，尤其前期开盘畅销的项目进行持续加推，表现在绿地大都会7栋10栋新品开盘，推221套90-145㎡洋房，销售价格约1.5万元/㎡，去货约4成；恒大翡翠华庭加推11栋12栋128套74-100㎡2-3房，去货约9成，客户群体以本地客户为主，其中城区客户占比五成以上。

营销活动方面，仍以暖场活动为主，如寮步鼎峰尚境的日本樱花风情街暖场活动；道滘金地•城南艺境举行疯狂大抽奖和美食嘉年华；恒大绿洲举行业主答谢宴，感恩亲子嘉年华等，其他项目保持自然销售的节奏。

新盘宣传方面较少，仅有大道松山湖开放样板房，首批将推73-139㎡2-4房洋房。

6、土地市场： 时隔五年谢岗再推商住地   新土地预告商住用地仅有1宗

上周谢岗推出一宗商住用地，地块位于谢岗镇中心区广场路，出让面积4.41万㎡，容积率为1.0<R≤2.4，起始价为29620万元，起始楼面价为2800元/㎡。从地理位置看，处在镇中心区域，临近富盈山水花城小区、谢岗南园幼儿园，距谢岗人民医院仅250m，周边配套完善。

此宗地是谢岗土地市场自2011年之后再次推出的商住用地，在经历5年的土地空白期和市场消化后，谢岗楼市基本处在供应断层阶段，成交也多以旧盘补签为主,此宗地的出让或将为区域楼市补充新鲜“血液”。

此外，东莞8号土地预告已出炉，预计后市或将11宗地块将上市，主要是工业和科研用地为主；商住用地仅有1宗，位于谢岗中心区，将在12月底拍出。预计后市商住用地供应将有所减少，土地市场或将再度进入调整期。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：品牌房企推货热情高  持续加推带动成交回暖

1.2供需量价走势：住宅均价14927元/㎡   价格结构性波动幅度较大

1.3物业类型成交：洋房环比上涨68%  公寓产品成交有所下滑

1.4产品类型成交：70-130㎡户型是成交主角  占比78%

1.5区域成交：新品入市助推成交   麻涌453套夺冠  

1.5.2个盘成交排名（按套数）

 1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：70-100㎡产品成交占64%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 350-400㎡以下产品占28%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：10000-13000元/㎡占比42%

1.6.4别墅各单价区间成交：14000-16000元/㎡别墅占14%

1.7楼盘活动：多项目举行暖场活动  恒大翡翠华庭持续加推

1.8新增供应：开发商抢滩年前冲刺   供应集中回升

1.9新开工：2大纯新项目开工  住宅合计14.64万㎡

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：谢岗商住用地出让 起始楼面价为2800元/㎡

2.3土地成交：无

2.4土地预告：11宗土地预告公示 仅1宗为商住用地

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1人民币对美元中间价下跌83点 跌破6.91

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2016年11月25日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.9168元，1欧元对人民币7.3017元，100日元对人民币6.1058元，1港元对人民币0.89179元，1英镑对人民币8.6131元。

人民币对美元走弱的主要原因是美元强势，尽管监管层启动中间价过滤机制，缓解了部分在岸市场汇价下行压力，但难改人民币承压的方向。

1.1.2产权保护顶层设计出台 70年宅地续期将有法可依

　11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。对于70年土地使用权到期后的处理, 意见尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。其中，意见的一个重点，就是要科学界定公共利益的范畴，防止将公共利益随意扩大化。同时，意见回应了农村“三块地”的改革，提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。

1.1.3上财报告：31省财政透明度仅两省及格 全国得分有进步

11月26日，上海财经大学公共政策研究中心在上海发布《2016年中国财政透明度报告》，在对31个省(自治区、直辖市)财政信息展开调查后，研究计算得出中国财政透明度平均分数为42.25分(总分100分)。其中宁夏是财政透明度最高，为65.53分，江苏省财政透明度分数垫底，为23.71分。目前中国财政透明度总体得分还是很低，透明度得分为42.25分，意味着还有约58%的信息我们看不到。

根据报告，31个省份中超过60分(及格分)只有两个省份，分别是宁夏和湖南。高于平均分(42.25分)还有安徽、山东、山西、新疆、福建、辽宁、广东、黑龙江、上海、河南、北京、广西12省。目前财政信息公开广度与深度仍不够，信息公开的完整性和细化程度有待进一步提高，地区间与部门间在信息公开的形式与标准方面差距较大，公开的载体建设滞后、便民性不强，这些年一直存在的问题表明，政府部门对财政信息公开的法律意识和责任意识依然不够，有待进一步加强。

1.1.4首套房贷款利率有望纳入个税抵扣选项

个税改革正在提速推进，方案有望在明年上半年出炉。本轮个税改革以建立“综合与分类相结合”的税制为大方向，改革最受关注也是最核心内容之一的专项抵扣已经渐近破题，再教育支出或成为抵扣首选，首套房贷款利率也有望纳入选项。税改革总的原则是“增低、扩中、调高”。本轮个税改革的方向不再像以往那样仅提高个税起征点，而是走向“综合与分类相结合”的新税收体制。目前来看，将工资薪金所得、劳务所得、股份转让所得等部分资产所得纳入综合征税范围的可能性比较大。此外，再教育支出或成为专项抵扣首选，首套房贷款利率也有望纳入选项。

1.2楼市环境

1.2.1  北京自持商品房拟规定只租不售 自持期限70年

1月25日，北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，提出自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年。

征求意见稿提出，企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租也将纳入北京市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。 

1.2.2“长沙版”楼市调控出炉　加大供应严控“双外”购房

长沙市政府11月24日发布7条楼市调控措施，包括加大市场供应、严控“双外”购房等。这意味着长沙正式加入了全国楼市调控行列，展示了坚决维护房地产市场健康发展的决心。在增加有效供应方面，长沙市提出严格落实供地计划，适度加大住宅用地供应，适当提高经营性用地挂牌出让起始价，适度提高竞买保证金比例，加强对竞买保证金来源审查，缩短土地价款交付时间，强化土地供后监管，加强土地市场调控，确保土地供应有序。在打击投机炒房方面，严控“双外”(外省户籍、外省工作)在长购房。

“长沙版”楼市调控新政还包括：严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，强化资金监管，曝光不良企业等。

1.2.3  福州严令楼盘备案价格零增长 二套房公积金首付至50%

11月21日福州市政府下发《福州市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求二套房公积金贷款首付提高到50%，在限价措施方面，将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10%以内调整为“零增长”。此次政策对备案价格的管理显得力度较大，要求“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格”。福州市还重申严格审查房地产开发企业资金来源。

1.2.4无锡安置房下月起可上市 交易前需办理相关手续

无锡市国土资源局官网11月25日对外公布了名为《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，该通知中表明，无锡地区征地拆迁安置住房符合相关条件的，按照规定办理有关手续后，可以进行上市交易。该通知自2016年12月1日起施行。该通知中提到，征地拆迁安置住房是指用于安置集体土地(含撤组剩余土地)上被拆迁户享受土地划拨、规费减免等相关优惠政策的政策性住房，同时该通知还涉及征地拆迁安置住房上市交易的程序、简化征地拆迁安置住房上市补交土地收益手续等。

1.3产业动态

1.3.1成都新政加码产业园转型 鼓励引进外来园区运营商

11月24日从市政府新闻办获悉，成都市政府日前印发《关于加快成都市工业集中发展区建设若干政策的意见》(以下简称《意见》)，推出10条专项政策，支持成都工业集中发展区加快建设。其中，成都推动园区转型升级，对于新增为国家级、省级开发区的工业集中发展区，分别一次性给予1000万元、200万元资金奖励。

《意见》明确了由市级财政设立工业集中发展区建设专项资金，并纳入年度预算安排。专项资金主要用于设立工业园区发展基金、支付租金(基金所投项目)和对项目进行奖补。重点支持工业园区内的场地平整、道路、供电、供水、供气、供热、排水、排污、通讯、网络、园区循环改造等工业集中发展区基础设施建设及工业集中发展区公共服务体系建设。

1.3.2相机模块业务受挫 索尼“断臂”出售中国工厂

11月24日，从索尼公司获悉，由于业务调整，索尼已将索尼电子华南有限公司(简称SEH)的全部股权，出售给深圳欧菲光科技股份有限公司。前者以生产相机模组为主要业务，接盘者欧菲光也是国内知名科技公司。今年上半年，欧菲光的营收为110亿元，同比增长26.42%，保持快速发展的势头。

除了出售的广州工厂，索尼在中国还有7家工厂。索尼官方称，中国始终是索尼集团至关重要的战略市场，索尼将进一步加强在中国的设计研发、生产运营、市场营销及售后服务等运营行为。尽管移动通信、相机模组业务不景气，但是索尼把更多的精力投入到了VR和娱乐领域。这也是佳能、尼康、卡尔蔡司等其他光学巨头转型的新方向。

1.3.3华润置地斥73亿元变身*ST中企二股东 买地产股相当于买折价土地

11月23日，*ST中企公告披露，拟以发行股份及支付现金的方式，向控股股东地产集团购买其持有的中星集团100%股权，预估值为185.22亿元。*ST中企还同时向华润商业、平安不动产等六家企业以发行股份方式募资95亿元。其中，华润商业为华润置地全资子公司，其拟以73亿元认购*ST中企13.99亿股，占配套融资拟发行新股数量的77%。交易完成后，将跃升为*ST中企第二大股东。

而对于华润置地入局*ST中企混改重组案，业内有传言称，因华润置地在上海的商业物业资源较少，此举可能是看中了中星集团旗下的位于上海核心地块的商业综合体。据*ST中企披露，通过收购完成集团内业务整合后的中星集团，*ST中企可以获取地产集团绝大多数市场化房地产开发项目，这些项目总土地储备约 200 万平方米，分布于 6 个城市，补充了公司的土地储备，为公司未来业绩增长打下了良好的基础。对于地产公司来说，买入地产公司股份相当于买入折价土地。地产公司普遍折价在6折-7折之间

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1   重磅！机关事业单位养老保险费“社保核定 地税征收”

11月23日广东省人力资源和社会保障厅对省机关事业单位基本养老保险费征收暂行办法进行了解读，明确实行“单位申报、社保核定、地税征收”的模式，暂行办法从2016年12月1日起实施。　

2.1.2东莞将新建扩建中小学幼儿园近400所应对二孩潮

11月24日，东莞正式发布《东莞市教育事业发展“十三五”规划》（简称《规划》），未来将打造“慧教育”为战略重点。未来五年，全市将新建、扩建公办和民办幼儿园330所，中小学65所，并新建、改建普通高中2~3所，义务教育阶段和高中阶段对于新莞人随迁子女的公办学位供给将进一步增加。未来，新建公办学校提供更多学位，在解决二孩入学需求上市教育局还将大力扶持支持民办学校的发展，包括扶持民办学校办更高质量的学校，对进入民办学校的学生也给予相应的补助，同时积分入学学位供给还将增长，且高中阶段供给随迁子女的公办学位也将增加。

2.1.3东莞住房公积金：11月24日起 单位新开户可网上申办

从11月24日开始，公积金单位新开户就可以“零跑动”啦。从东莞市网建办了解到，东莞市住房公积金单位新开户业务于24日纳入企业登记注册“一网通”改革，实现网上办理。

实现“一网通”改革，为企业释放红利。一是实现无纸化办理，单位经办人无需携带资料即可完成办理。二是实现“零跑动”，单位经办人可省去来往窗口、排队办理的时间，足不出户就能办理业务，节省了时间和交通成本。三是有效避免信息重复或出错，通过东莞市政务信息资源共享平台，“一网通”系统会智能地获取到企业的工商登记信息，单位经办人无需提交单位工商信息，避免了重复录入信息，也降低了填写出错的几率。

2.1.4　东莞到2025年建成全球有影响力的先进制造业基地

昨日上午，市委副书记、市长梁维东主持召开市政府常务会议，会议审议通过了《“东莞制造2025”规划》《东莞市推进中医药强市建设行动纲要（2016—2020年）》《关于我市分布式光伏发展的意见》等事项。其中讨论议题包括：议题1：让“东莞制造”成为“中国制造”卓越品牌; 使工业总产值翻一番;企业应用电子商务比例达90%以上; 拥有名牌、名标超过1200个,单位工业增加值能耗降30%以上。议题2：中医药: 建设市国医馆；建立覆盖城镇中医医疗服务网络；步行15分钟可看中医；建设50个老中医传承工作室。议题3：“十三五”期间，我市要完成碳排放下降19%指标的任务，分布式光伏发电是目前我市降低碳排放的有力手段；决定对东莞铭普光磁股份有限公司等7家企业上市前辅导费用进行资助。

2.2产业动态

2.2.1东莞培育升级版家庭农场 新增12个市级家庭农场

为进一步壮大新型农业经营主体，加快农业转型升级，促进农村经济提质增效，大岭山镇阿吉家庭农场等12个农场被认定为东莞市级家庭农场。主要分布在大岭山、麻涌等7个镇街，其中水乡经济区8个，约占66.7%；涵盖水果、花木和水产等主导产业，其中种植业类10个、种养结合类2个。其生产规模更集中；品种结构更优化；经营方式更多元；综合效益更显著。

2.2.2对接广州汽车产业带探索产业转型出路 汽配集团纷纷落子中堂

中堂镇打造汽车商贸及零配件产业雏形显现，该镇吸引了多家汽配集团公司落子当地，东莞市信远汽车零配件有限公司投产运营，东莞津荣汽车部件有限公司拟设华南地区总部，东莞卡仕邦薄膜有限公司打造汽车产业智造创新园。目前，中堂镇掀起了一股产业转型升级的热潮。中堂正依托107国道和120省道沿线载体，明确了“一带、一廊、两城、一基地、十大板块”的发展思路，大力打造穗莞线具有较强影响力的汽车商贸及汽车零部件产业带。中国汽车维修行业协会汽车维修配件工作委员会批复同意，在中堂设立广东省同质配件生产示范基地。接下来，中堂将持续发力，包括跟进江苏新程、广州海洋、信远汽车、津荣汽车等项目的招引和建设，进一步加快推动产业集聚，打造汽车商贸及零配件产业。

2.2.3从展销贸易到搭建交流平台 东莞展会成产业发展风向标

11月20日，以“创新创业促发展 转型升级拓市场”为主题的2016东莞台湾名品博览会闭幕。本次展会持续3天，截至20日中午12时，展会共吸引约18.13万人次采购，总交易金额达23.81亿元人民币。台博会自2010年创建以来，已经连续举办了6届。吸引观众和采购商达190多万人次，成交金额超100亿元，已经成为东莞台资企业展示转型升级成果、拓展内销市场的重要平台。

除了台博会，东莞还会举行加博会、名家具展等多个展会。这些展会和台博会一样，除了有促进交易的功能，还是行业信息交流的平台和行业发展的风向标。每次展会都会举行相关论坛，探讨行业发展趋势，参加企业都表示受益匪浅。

展会除了传统的展、销功能以外。对于行业的信息交流的作用也越来越明显，企业参加展会，可以获得很多行业信息，发现行业发展趋势。展会对企业的转型升级以及发展是非常有意义的。