广深佛土拍限地价竞配建 东莞土地政策会否一起玩“花样”？

　　土地作为房企一切开发项目的源之根本，其获取规则的改变远比任何限购限贷对楼市的影响要来得深远。自广州、深圳、佛山接连集中推地，并在高压政策之下拍出更高地价后，被三城围绕的东莞土地市场更引发人们对其走向的猜想:东莞是否会效仿广深佛执行“限拍地资金来源+限地价+竞配建”的土地出让规则?

　　广深佛三城执行土地出让新规

　　广州疯狂的土拍把其土地出让新规带到了人们的视野。从10月4日发文要求在土地公开出让时，采取竞配建、竞自持等多种方式控制地价快速上涨，到11月17日增加限制拍地企业资金来源，加上此前的限地价，广州的土地拍卖门槛越来越高。

　　实际上，广州首创“限地价+竞配建”已用多年。2011年至今，这种出让方式基本是规定和控制了成交地价最高不能超过起拍价的145%，当报价的开发商达到最高限价就不再竞价，再竞争的就是配建的各种保障房或人才公寓，报出配建面积最大的为竞得人，而配建将无偿移交给政府指定单位。

　　回归到全国楼市来看，一二线城市针对土地市场的约束性政策正步步收紧，大多执行限地价、限房价、限资金来源等措施调控土地市场。

　　比如因房价备受关注的深圳，在国庆期间就发文明令土地新规。不过深圳比广州更苛刻的是，深圳除了限地价、限资金来源、竞地价、竞配建的“双限双竞”外，住宅预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，部分商住地上的项目还被限定了具体的最高销售单价。

　　相比之下，佛山土地政策还算比较宽松，表面上同样提高了限购区域土地竞买条件，采取最高限价及竞配建的方式，但暂时没有文件要求审查竞拍企业的资金来源。要知道，对房企资金的限制能直接影响到房企竞拍的资格，而对于讲究现金流的房企来说，很难为一个项目投入大量自有资金。

　　东莞土地出让政策是否会有所调整？

　　被广州、深圳、佛山围绕的东莞只有10月6日出台的模糊不清的土拍新规，从土地市场情况来看，东莞土地的疯狂不亚于广佛，但目前却暂未有任何动静。

　　据了解，此前有媒体在10月中旬曾咨询过东莞市国土部门关于限溢价之类的政策问题，得到的回复是“暂未打算出台限定溢价率政策”。11月30日，房掌柜就此事再次咨询了市国土局，对方也是称目前没有出台土拍相关政策。

　　东莞10月6日发布的新政策

　　“东莞情况比较特殊，效仿其他城市调整土拍规定的可能性不大。”东莞市房协秘书长陈骏良告诉房掌柜，广州等城市之所以竞配建是为了解决保障房、安置房等房源的空缺问题，但由于类似房源的入住申请门槛比较高，目前东莞的保障性房存在供过于求的现象，比如雅园新村空置率较高，因此政府竞配建的决心不大。

　　不过，对于限地价或者限制房企拍地资金来源，陈骏良也把握不准。“这要看这个月那几宗商住地的拍卖情况才能了解。”陈骏良透露，由于上个月拍的几宗限售价地只是走个流程，实际上都划定是华为用地，没有参考意义。

　　对此，瑞峰市场研究部经理李玲玲表示，暂时未收到任何关于东莞土拍政策要细化的消息，目前仅规定了“土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例”，并无提及限制资金来源的问题，不过也不排除在土拍继续狂热的情况下政府会要求拍地自有资金的可能性。

　　“东莞只会执行全国性政策。”合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺认为，细化土地政策是为了抑制地价快速上涨，但任何行政手段都是在交易环节上进行限制，并不能解决房企的拿地需求，物以稀为贵，只要开发商拿地需求还在，地价还是会继续涨。

　　这话刚好印证了广佛两地土拍的现状。11月22日，广州接连9宗商住地都执行了“限地价+竞配建”方式，并且在限制拍地资金来源的基础下，将拍卖保证金由之前的2成提高到5成，但是这一点也不妨碍广州高价地的诞生。

　　当天拍地火爆情况超越预期，多宗地块均拍出单价4万以上的楼面单价，部分地块的楼面单价较周边现售新房单价高。其中白云新城一宗地块拍出楼面地价45469元/平，刷新了广州最高地价纪录，也成为广州第一个楼面价破4万元的地块。