中原：年底土地市场现供应小热潮 商住地供地不足制约需求释放

11月PMI创下2014年7月以来新高，制造业出现复苏迹象，四季度国内经济出现有所探底回升。国际经济上，根据美国商务部公布的GDP二次修正数据，第三季度美国经济年化增长率为3.2%，美国经济强势崛起。近期美元的表现强势，也是得益于市场期待新一届美国当选总统特朗普推出的减税、增加开支和贸易举措将提振美国经济成长和通胀。美国经济的复苏，美元加息的预期大，货币政策或面临收紧，预判2017年整个宏观的融资环境或会有收紧。

2016年转眼也进入了尾声，这一年的楼市“先起后落”，更多是高热与狂欢。2016年开发商的销售业绩几成定局，在这一轮高涨行情中，大部分企业的销售业绩持续高增长。资金宽裕以及融资环境的宽松，政策加码也难阻开发商的拿地热情。局部热点城市依然拍出高价地王，如福州、佛山等城市。市场供求关系失衡、供不应求的矛盾突出，热点城市的地块继续受到资金追随。拿地热情最高的无疑是大型规模房企、国有企业，这些房企财务状况良好，融资渠道畅通，且由于其销售规模巨大，布局全国的战略目标，更需要同时也有能力在高压政策下屡抢地王。

今年下半年以来，全国地王热潮轮番上演，背后是开发商资金充裕。宏观环境的融资便利以及企业发展战略的布局，土地市场在三季度狂欢不止。四季度受到房地产新政打压，土地市场有明显降温。11月东莞土地市场供应有所放量，但商住地供应不足的趋势延续。成交上，本月商住地仅有松山湖成交5宗，这些地块全被华为斩获，为松山湖人才房项目的配套用地。剔除这几宗特殊地块的成交，商住地市场依然低迷延续。

一、11月土地市场出现供应小热潮，但供需明显逊色去年同期。

11月关键数据一览：

月度总体叙述：

11月东莞土地市场比10月，供需都出现回升。年底在供地计划的目标压力之下，土地市场出现一波小供应热潮，但整体供应量与去年同期相比，是明显逊色。成交上，本月东莞土地整体成交规模升温，但商住地成交全是松山湖“人才房项目配套用地”，商住地市场成交实际低迷。

从供应来看，本月东莞土地市场供应16宗，占地面积合计83.39万㎡，环比增加156.83%，同比减少55.23%，其中7宗商住地，1宗商业用地，4宗是工业用地，4宗其它类用地。成交方面，11月东莞土地成交8宗，占地面积合计52.72万㎡，环比增加528.55%，同比减少61.53%，建筑面积合计120.3万㎡，环比增加696.77%，同比减少63.09%，其中商住地成交5宗，占地面积合计25.48万㎡，同比减少13.86%。11月土地成交金额18.40亿元，环比上月大幅增加，同比减少52.49%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、供地目标压力之下，年底土地供应集中放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞土地市场供应16宗，占地面积合计83.39万㎡，环比上升156.83%，同比下降55.23%，其中7宗商住用地，占地面积合计36.56万㎡，1宗商业用地，4宗工业用地，4宗其它用地。本月商住用地供应占比最大。

从供应绝对值来看，今年土地整体供应量和商住地供应量均为年内的供应新高水平。进入年底，往往是政府推地旺季，11月东莞土地供应放量显著，主要是在供地目标的压力之下，政府需要完成全年推地目标，年底加快推地步伐。

2、松山湖多宗“限价地”入市，商住地供应为年内新高水平。

根据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞供应7宗商住地，占地面积合计36.56万㎡，同比减少38.28%。本月商住地供应量创下年内新高的供应记录，但同比去年，仍然出现大幅下滑，这反映今年土地供应持续偏紧，商住地供应紧缺的矛盾更为突出。

本月松山湖有5宗商住地入市，这些地块是松山湖划分给重点企业及高端企业总部人才房配套项目，建成后带装修销售，且限定价格不高于9500元/㎡，销售对象由松山湖管委会统筹安排。松山湖多宗“限价地”入市，冲刺年底供应目标。另外两宗商住地分别是企石和常平，占地面积分别是8万平、3万平，起步楼面地价分别是1350元/㎡、3060元/㎡。随着常平和企石的房价也步入“万元”时代，东莞房地产供不应期的矛盾依然突出，商住地供应缺口大，预计两宗地块上市，土地交易热度有望回升。

（二）、土地成交

1、11月土地交易量回升，助推成交金额走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞土地成交金额仅18.4亿元，环比上月大幅增加，同比减少52.49%。上月全东莞仅有2宗工业地块成交，土地收益大幅下滑。本月土地交易量回升，助推土地成交金额也大幅走高。

2、土地供应加码，11月土地整体交易量升温。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞土地成交8宗，占地面积合计52.72万㎡，环比增加528.55%，同比减少61.53%，建筑面积合计120.3万㎡，环比增加696.77%，同比减少63.09%，其中商住地成交5宗，占地面积合计25.48万㎡，同比减少13.86%。

11月东莞土地成交量整体升温，主要是年底供地目标的压力之下，土地供应加码，刺激需求释放。受到供应放量，11月土地成交规模升温。但商住地成交的全是松山湖人才房项目配套用地，剔除这些地块，商住地市场低迷可见一斑。随着9月底10月初调控潮袭来，土地市场热度受市场热度影响，交易氛围降温。本月出让的一宗商业用地位于道滘南丫村，被东莞当信安喜西洋艺术有限公司以底价斩获。

3、商住地成交全是松山湖“限价地”，掩盖不了商住地市场冷清的局面。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞商住地成交5宗，占地面积合计25.48万㎡，同比减少13.86%。成交的5宗地块全是松山湖的“限价地”，为松山湖人才房项目配套用地，被华为全部以底价斩获。剔除这些地块，实际上商住地“挂零”成交，低迷延续。松山湖人才房配套用地掩盖不了商住地的市场冷清，供地不足是主因。

预计东莞后市有商住地供应，将会继续激发东莞开发商的拿地热情，主要有两点原因：其一，今年来东莞全国100强企业，有融创、阳光城、时代地产等品牌房企刚进入东莞，后续会继续拿地布局，完成发展目标。其二，融资环境的便利、银行低利率的趋势以及销售资金回笼的到位，企业资金宽裕，有较强的购地欲望。

4、松山湖人才房项目配套地，地价不代表是市场价。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年10月东莞商住地成交楼面地价2495元/㎡。这些地块是松山湖划分给重点企业及高端企业总部人才房配套项目，建成后带装修销售，且限定价格不高于9500元/㎡。人才房项目的配套用地，地价要低于市场价格。

5、出让地块全以底价成交，溢价率为“0”。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞出让的5宗地块全是松山湖的人才房项目用地，均以底价成交，本月溢价率为0。

四、后市展望

宏观环境未根本改变，低融资成本的环境下，企业拿地扩张的势头不减。

2015年下半年以来，房地产行业开始火热。全国多个城市房价出现快速上涨，市场“日光盘”、“众人抢房”的现象尤为突出。这背后的宏观环境在于经济低迷、利率低位、股市分化、人民币贬值，资产配置荒。市场资金寻求出口，大量涌入楼市。而目前看来，宏观环境并没有发生根本变化，宏观环境带来的融资便利，融资成本低，使得全国百强企业纷纷采取扩张策略。因此，宏观环境并没发生根本改变，低利率又是长远趋势，企业拿地扩张的势头不减。

商住地供应缺口增大，政策出台难阻房企拿地热情。

东莞本轮房价的快速上涨，背后的根本原因在于供求矛盾的恶化。而截至11月底，东莞住宅的消化周期为4个多月。供求矛盾未有根本解决，而商住地供应缺口增大，预计新政出台也难以抑制房企的拿地热情。品牌房企在适当时机还是会继续拿地，市场优势向品牌开发商集中，东莞房地产开发也进入品牌时代。

12月4宗地块挂牌出让，预计土地市场交易有望升温。

2016年转眼也进入了尾声，这一年的楼市“先起后落”，更多是高热与狂欢。2016年开发商的销售业绩几成定局，在这一轮高涨行情中，大部分企业的销售业绩持续高增长。资金宽裕以及融资环境的宽松，房企拿地意愿不改。

根据东莞中原监控数据显示，12月东莞有13宗地块挂牌出让，占地规模62万㎡，建筑规模134万㎡。其中，商住地成交4宗，占地面积17.6万㎡，工业用地4宗，占地面积14.4万㎡，其它用地5宗，占地面积29.7万㎡。出让的4宗地块，全是二三类区域地块，随着东莞房价的走高，土地定价上也开始上升，常平的商住地起拍楼面地价3060元/㎡，望牛墩和谢岗的地块起步楼面地价也在2800元/㎡以上，这些都反映地价的定价上也跟随大市上涨，开发商拿地成本持续走高。