东莞楼市量价齐跌识趣降温 房企不甘供应放量抢搭末班车

导读

一、全国：经济回暖   调控持续加码“严字当头”  

经济层面：2016年11月PMI为51.7，连续4个月高于50的荣枯线，环比上涨5%，创出自2014年7月以来时隔2年零4个月的最高水平。11月份PMI表现超预期，可见制造业回暖之势明显，生产稳步加快，企业经营活动不断升温且信心维持涨势，进出口双双改善，结构调整继续；而非制造业PMI继续扩张，服务业平稳增长，建筑业仍处高位，PMI数据再次印证中国宏观经济呈回暖升温态势，经济增长由落转稳信号更明确。房地产业方面，商务活动指数、新订单指数呈现回落，反映出来房地产价格受调控政策的影响，上涨的趋势明显趋缓。

地产政策：调控政策必须见成效，实现“防泡沫、防风险、去杠杆”的目的，谁房价冒尖谁追加政策，11月中下旬武汉、深圳、杭州、上海、福州、天津、济南、成都、长沙等热点城市相继“加码”楼市调控，从严方向仍然集中信贷收紧、提高公积金首付贷款比例、限贷限购等方面，新一波调控再度袭来。可见，本轮调控与以往调控明显不一样的是“实质大于形式”，执行层面极为严厉，“严”字当头丝毫不放松，且对城市房价进行“预期管理”，房价仍然过热或持续上涨的城市面临楼市调控可能性极大，同时意味着后期加入调控或调控加码的城市范围也将逐步扩大，但仍将是集中在一二线的热点区域。

而库存较高的三四线城市，遭遇调控的概率较低，甚至会出台鼓励性购房的优惠政策刺激客户购房，如11月太原出台去库存“十六条”，首套房最低首付下调至20%等宽松政策，反映出目前全国房地产市场呈现依然是“分类分城施策”的调控主线。

新一轮调控政策出台，除了跟房价有关之外，还有房地产开发投资、土地购置、销售方面有关系。2016年10月国家统计局公布数据可知，国庆新政之后，这3大指标尚未出现明显的降幅，也是催动调控持续加码的重要原因。

新一波“调控”带来的影响是从今年四季度到2017年底，由于政策从严环境依然，楼市或维持高位震荡，热点城市的热点地区楼市面临一定跌幅，尤其“强约束”一线城市的市场政策放松机会更低，全国房地产市场交投冷淡将是常态。

土地层面：在房企拿地方面，拿地资金来源仍是核查的重点对象，债券融资、银行贷款、欠缴土地款等房企都不得拿地，拿地门槛提高，对中小房企影响巨大，将面临洗牌；而对品牌房企的资金链流动备受压力。但在一系列从严政策影响之下，一线城市的广州、北京仍拍出高溢价地块，可见各类资源集中、土地稀缺、城市素质高的城市依然是房企竞拍的区域。