瑞峰：东莞楼市供应阶段回调成交下挫 价格结构性下滑

一、导读

1、宏观环境：CPI和PPI齐上涨  深港通正式启动  商铺每层限高做出调整

全国： 12月9日，国家统计局公布数据显示，11月CPI环比上涨0.1%，同比上涨2.3%,重回年内高点；PPI环比上涨1.5%，同比上涨3.3%,创下五年以来的新高。其中CPI的上涨主要是受食品价格、汽柴油和水电燃料价格上涨的影响；而PPI上涨是由大宗商品价格持续上涨及补库存增加需求所带动。

虽然CPI、PPI同步上涨，但PPI的涨幅明显高于CPI，说明物价上涨主要还是集中在上游行业，而中下游行业由于终端需求没有坚实的基础，提价能力不足。展望后市，由于供给恢复低于预期和房地产调控带来的经济二次探底，通胀将至少持续回升到明年一季度，短期内货币政策或将继续保持稳中偏紧，未来投资需更谨慎。

另外，12月5日深港通正式启动，带来直接影响表现在：1、进一步加强资本市场的互联互通；2、深港两市估值和投资者差异扭转“南热北冷”的趋势；3、有助于资本账户开放和人民币国际化，增强人民币汇率的稳定性；4、缩小A股和港股价差，支持实体经济增长。  从具体来看，深港通有效改善蓝筹股估值，对A股和港股带来利好，同时深港通开通一些小盘股，相当于对沪港通的一个补充，估计未来将有不少资金进入A股和港股，再加上目前全国大部分城市面临严厉的楼市调控政策，市场预期及客户信心不足，深港通的启动或分散楼市的部分资金。 

东莞： 12月6日，东莞政府常务会议审议通过《东莞市新型城镇化规划（2015~2020年）》，规划提出到2020年，东莞全市常住人口达850万人，常住人口城镇化率达92%，实现外地90万和本地60万农业转移人口市民化。 另外，《东莞市建设项目规划指标计算细则》，对商铺每层限高作出修改，原规定7层及以上每层限高4.5米，现改为3层及以上每层限高4.5米，并增加对居住建筑地下室的基准层高6米的限值，同时指出飘窗窗台至少离地0.3米，足见在“赠送面积”打压方面更为严厉。

2、新增供应：住宅供应连续三周下滑   中下旬或迎供应高峰

上周共有6个项目在房管局进行备案，其中，住宅供应放缓，合计428套，面积约6.53㎡，环比下滑44%。供应量连续三周下滑，仅有4个项目推货，镇区较为分散，分别是桥头镇满都·中央时代推192套85-115㎡洋房；凤岗镇凤凰台推110套202-295㎡洋房；松山湖晓月湖花园推98套132-141㎡洋房以及黄江镇中信红树山推28套161㎡别墅。从产品类型来看，大户型洋房的供应占据主力位置，占比约63%，以凤凰台及晓月湖花园为主要贡献楼盘。

而非住宅供应方面合计供应1186套，面积约为3.8万㎡，环比上涨38%，商务公寓贡献最大，占比约40%，分别由绿地大都会和凤凰台支撑。

12月中上旬多个项目处在蓄客阶段，供应放缓，预计中下旬供应节奏将逐渐加快，住宅供应市场或将出现小高峰。从预售证来看：碧桂园城央壹品、安华香蜜松湖、大道松山湖、冠龙华府、紫云雅墅四大纯新项目将集中入市，滨江豪园、松湖碧桂园二期、、金地湖山大境、中信红树山等在近期也将有新品入市。

3、成交情况：住宅成交环比下跌超四成  人才公寓为成交主力

上周东莞全市住宅成交861套，面积约8.14万㎡，环比下降49%，跌幅明显，主要原因有：1、供应阶段性回落，难以刺激成交，新品入市放缓，缺少个盘支撑；2、商品住宅签约较为低迷，本周主要以人才公寓为成交主力；3、区域新品集中网签结束，除松山湖成交量较大外，其余镇区皆不超百套。

4、成交价格：住宅均价13686元/㎡   均价连续三周结构性下滑

上周东莞楼市住宅均价13686元/㎡，环比下降7%，主要表现有：1、均价连续3周下滑；2、成交套数排名前15名的区域，除松山湖外全线下跌，尤其大岭山、凤岗、桥头等镇下跌幅度在20%以上；3、片区方面，除水乡、滨海片区价格基本持平外，其余五大片区价格皆下滑。

5、楼盘活动：市场进入新一轮的蓄客期  顺推和新盘蓄客为主

经过前几周集中推货，市场进入新一轮的蓄客期，市场以顺推和新盘蓄客为主。上周无项目进行开盘，仅有两个项目进行加推，为凤岗锦龙湾畔和东城嘉宏锦园。

顺推方面，项目仍以亲子、美食等高聚集人气的暖场活动为主流，表现在虎门印象举办全羊盛宴和棋牌大战；保利生态城举行圣诞主题活动；恒大翡翠华庭举办机器人科技展和水乡少儿才艺大赛等。

新盘蓄客方面，对比前两周有明显的增加，5大新盘通过销售中心开放，样板房开放、认筹活动等手段进行蓄客，如碧桂园城央壹品开放销售中心及样板房；茶山碧桂园开放示范区；安华香蜜松湖开启认筹优惠；松湖时代开放板房；沙田碧桂园开放样品房并开启认筹优惠，这些新盘预计12月中下旬将进行开盘，市场将会再度迎来推货的小高潮。

临近年底，为尽快走货冲刺业绩目标，一口价、特价房等促销手段不断涌现，上周以都市华府、松湖豪庭、风度盛荟等项目为代表。

6、土地市场：溢价207%恒大一掷千金获常平地块   楼面价1159元/㎡企石地块本周待拍

上周，常平“新地王”诞生，编号2016WG037地块，历经1个小时被8家房企27轮激烈竞拍之后，终于尘埃落定，被恒大珠三角以8.7亿元的总价斩获，楼面地价9397元/㎡，溢价率高达207%。据悉，恒大集团珠三角公司与东莞恒大地产是两个独立运营的公司，专注于开发高周转的住宅项目，立足于珠三角地区，是恒大集团战略布局的重要一步，此次竞拍地块或为打入常平市场的关键一步。此外，调控后房企面对优质地块依然愿意一掷千金，也从另一个侧面验证房企对东莞楼市的信心。

本周位于企石镇铁炉坑村的商住商服地块将进入待拍，出让面积约8万㎡，容积率1.0<R≤2.0，起始价约21533万元，起始楼面地价为1350元/㎡。时隔三年多，企石再次出让商住用地，且地块位置与之前出让的碧桂园鼎峰城市花园、嘉宏锦城位居同一板块。回首以往，此前在2010年项目嘉宏锦城所处地块以楼面地价530元/㎡底价成交，2015年12月洋房入市，开盘售价约7500元/㎡，目前售价约9300元/㎡；2013年碧桂园鼎峰城市花园以楼面地价1159元/㎡、溢价率1%成交，对比2010年嘉宏地块溢价率楼面价涨幅约达119%，2014年9月入市从6010元/㎡涨至2016年近万元的均价。现如今，地块自身优质条件加上所处区域生态园规划和交通上的利好，升值潜力巨大，且企石在短时间内暂无住宅土地供应，此次竞拍将备受关注。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：商品住宅签约低迷  人才公寓为成交主力

1.2供需量价走势：住宅均价13686元/㎡  均价出现回调趋势

1.3物业类型成交：住宅公寓环比明显上涨   松山湖中集智荟园贡献大

1.4产品类型成交：70-130㎡户型是成交主角  占比67%

1.5区域成交：松山湖成交唯一破百套   中集智荟园支撑力量大    

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：60㎡以下产品成交上涨大  占比24%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-250㎡以下产品占43%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000-9000元/㎡占比33%

1.6.4别墅各单价区间成交：20000-22000元/㎡别墅占33%

1.7楼盘活动：市场进入新一轮的蓄客期  顺推和新盘蓄客为主

1.8新增供应：蓄客期住宅供应量连续三周下滑  中下旬新品供应集结号已吹响

1.9新开工：开工节奏依旧缓慢  石排国际公馆上周开工

2、土地市场

2.1待拍土地：本周企石商住地进入竞拍 起始楼面价1350元/㎡

2.2出让土地：无

2.3土地成交：常平商住地被恒大珠三角斩获  楼面地价达9397元/㎡

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.11月份CPI涨势温和 PPI涨幅扩大

国家统计局发布的2016年11月份全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)数据显示，CPI环比上涨0.1%，同比上涨2.3%,重回年内高点，环比变动呈现以下特点：一是食品价格环比由降转涨，价格环比上涨0.2%，主要是受鲜菜价格上涨的影响，二是汽柴油和水电燃料价格上涨，三是旅游价格季节性下降；PPI环比上涨1.5%，同比上涨3.3%,创下五年以来的新高。

1.1.2央行6日开展600亿元逆回购 当日净回笼资金1200亿元

中国人民银行官网发布公开市场业务交易公告，央行12月6日以利率招标方式开展了600亿元逆回购操作，其中包300亿元的7天期、200亿元的14天期以及100亿元的28天期，中标利率分别为2.25%、2.40%与2.55%。当日有1800亿元逆回购资金到期，由此当日净回笼1200亿元，为连续第二日净回笼。。

1.1.3深港通开通为市场注入正能量

12月5日，深交所和港交所同时举行开通仪式，备受期待的深港通正式启动。至此，沪深港三地证券市场成功实现互联互通，中国资本市场对外开放又迈出重要一步。证监会主席刘士余在致辞中指出，在国际金融处于不确定、不稳定的状态中，深港通的开通，必将为国际、国内金融市场注入正能量、注入信心、注入信任。

1.1.4两部门发文落实降杠杆政策：企业重组所得税可递延缴纳

12月6日，财政部、国家税务总局联合印发《关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》，强调将“落实和完善降杠杆财税支持政策”作为重要任务，要求各级财税部门切实减轻企业负担、降低企业成本，为企业降杠杆创造良好的外部环境。《通知》提出，企业符合税法规定条件的股权(资产)收购、合并、债务重组等重组行为，可按税法规定享受企业所得税递延纳税优惠政策；企业以非货币性资产投资，可按规定享受5年内分期缴纳企业所得税政策。

1.2楼市环境

1.2.1发改委等七部门发文：京津冀协调发展杜绝“炒房”

京津冀协调发展杜绝“炒房”。12月7日，发改委、工信部、国土部、环保部、住建部、水利部、林业局等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》(以下简称《意见》)，明确提出，要严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

1.2.2南京楼市监管“再升级” 炒房号既往也咎

12月8日晚上8时许，南京市房管局通过官方微信发布了楼市监管“升级”的最新通告。针对近期有楼盘因“赠送面积”引发的市场纠纷，以及房号炒卖等热点现象，房管部门表示将继续严厉查处。

1.2.3北京东城区未来五年改造43%用地空间

从东城区了解到，该区首次提出历史文化街区保护复兴、非文保区更新改造、城市基础设施优化提升“三大行动计划”，从2016年至2020年，东城区将利用五年时间，对43%的用地空间进行更新改造，落位110余个具体项目，可惠及40余万居民。

1.2.4京城房贷利率八五折仍是主流  银行:新增申请或明年才能放款

新政以来，各家银行贷款利率的优惠力度并没有发生明显变化“八五折”仍是北京地区住房贷款市场的主流。不过，从审批环节来看，各家银行都有所收紧。某银行的工作人员说：“每年年底，银行放款额度就会收紧，审批和办理程序也会比较严格，尤其是到了每年最后一个月，新增的房贷申请基本上可能需要等到明年才能放款。”

1.2.5 北京不动产登记新规明年实施：继承房产不再强制公证

从明年1月1日起，公证不再成为市民在继承房产或者接受遗赠房产时的必选项了。《北京市不动产登记工作规范(试行)》即将启动实施，这份规范不仅推出了多项便民措施，更让不动产公证成为办理继承(受遗赠)申请人的可选项，由其自行选择是否通过公证来继承、接受遗赠房屋。

1.2.6成都计划全面监管二手房交易资金 中介不得代收代管

为进一步规范存量房交易市场秩序,维护交易双方的合法权益及保障交易资金安全,成都市近日出台《关于开展存量房交易资金监管服务工作的通知(征求意见稿)》,计划在该市开展存量房交易资金监管服务。成都出台的《关于开展存量房交易资金监管服务工作的通知(征求意见稿)》要求,凡房地产经纪机构促成的存量房交易,各房地产经纪机构应书面告知交易双方当事人选择存量房交易资金监管,并做好相关配合工作。不得直接或间接代收代管存量房交易资金及定金,不得额外收取服务费。

1.2.7安徽：在售二手房各项核心价格要素需一次性公示

从安徽省物价局、省住房和城乡建设厅了解到，该省发布了最新的在售二手商品房核心价格要素公示制度，并对房地产中介机构进行了二手商品房销售明码标价提醒告诫。今后，在售二手房需一次性公示全部核心要素，虚假房源、“价外加价”等将被判定为价格违法。

1.3产业动态

1.3.1首批天然气体制改革试点将落地 八份天然气价改政策密集出台铺路

国家能源局下发的《关于加快推进天然气利用的意见》提出，通过推进试点、示范先行，有序支持重庆、江苏、上海、河北等省市开展天然气体制改革试点。天然气价改政策已密集出台，从今年8月底以来，关于天然气改革的政策密集发布。粗略统计，截至目前，国家发改委陆续发布《关于加强地方天然气输配价格监管降低企业用气成本的通知》、《天然气管道运输价格管理办法(试行)》、《天然气管道运输定价成本监审办法(试行)》、《关于明确储气设施相关价格政策的通知》、《关于做好油气管网设施开放相关信息公开工作的通知》、《关于做好2016年天然气迎峰度冬工作的通知》、《关于推进化肥用气价格市场化改革的通知》、《关于福建省天然气门站价格政策有关事项的通知》共八份政策。

1.3.2深华发与万科拆伙 深圳光明旧改合作方改为华侨城

12月8日，深圳中恒华发股份有限公司发布公告称，深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目合作方将由万科改为华侨城。公告称，深华发A与深圳万科及万科光明合作期间，由于合同约定的主要条件相互矛盾，政府旧改部门已经明确表示拒绝接受本项目《搬迁协议》备案及实施主体申报。同时，鉴于目前房地产市场发生重大变化，导致项目所需缴纳的政府地价已经远远超过签订《合作经营合同》时双方预计的金额，因存在以上问题导致项目难以继续履行，项目一直处于搁置状态，为避免拖延项目的开发进度，影响合作目的的最终实现，最大限度保障广大股东权益，经综合评估考虑，董事会同意公司解除与深圳万科及万科光明签署的相关协议。

1.3.3武汉谋划三个国家级产业新基地建设

12月6日从武汉市政府获悉，为贯彻落实“中国制造2025”，武汉将抓住产业创新这个“牛鼻子”，推动“武汉制造”走创新驱动的发展道路。其中一大举措是大力谋划三个国家级新基地建设，即国家存储器基地、国家航天产业基地、新能源和智能网联汽车基地。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 东莞五年投近500亿元 近七成资金用于水污染防治

市委常委会议日前审议通过《东莞市环境保护和生态建设“十三五”规划》（以下简称《规划》）。根据《规划》，“十三五”期间，东莞环境保护思路从以管控污染物总量为主向以改善环境质量为主转变。近5年内，东莞将累计投入近500亿元，实施以水污染防治等为重点的十大工程，持续改善环境质量。《规划》提出，东莞将实施十大类共98项工程，经费来源于国家、省、市、镇（街）各级财政和企业、市场等多方面投入。预计“十三五”环保重点工程总投资494.9亿元，其中水污染防治投入338亿元，占总投资额的68%。

2.1.2 东莞新型城镇化规划审议通过 2020年常住人口达850万

为加快推进东莞市新型城镇化各项工作，12月6日的会议审议通过了《东莞市新型城镇化规划（2015~2020年）》，提出将努力创建国家新型城镇化综合示范先行区。到2020年，东莞全市常住人口达850万人，常住人口城镇化率达92%。《规划》提出，要有序推进农业转移人口市民化进程。力争到2020年，努力实现外地90万和本地60万农业转移人口市民化。

2.1.3东莞对商铺层高作出修改 3层以及以上每层限高4.5米

为进一步加强《东莞市建设项目规划指标计算细则》（以下简称“细则”）的实用性和完整性，推进规范化管理，东莞市城乡规划局对部分条文作出了修改。细则对商铺每层限高作出修改，原规定7层及以上每层限高4.5米，现改为3层及以上每层限高4.5米，并增加了对居住建筑地下室的基准层高6米的限值。

2.1.4东莞加强整治房企违法违规行为 严重者将暂停楼盘网签

东莞市房地产市场秩序专项整治工作领导小组办公室发布了《完善专项整治工作信息报送制度有关事项通知》（以下简称《通知》）。根据《通知》，东莞将继续加强检查房地产开发企业发布虚假房源信息和违法广告等行为，并每周向市领导小组办公室通报检查情况和查处房地产开发企业违法违规典型案例，直到12月底。

2.1.5粤晖大桥即将竣工 道滘洪梅2016年底有望“零距离”

跨道滘、洪梅镇的粤晖大桥进入收尾阶段，预计今年底可竣工。粤晖大桥是东莞市重点工程疏港大道延长线的过江通道之一，全长734米，双向四车道，该桥东接道滘镇南阁中路，横跨大汾北水道，西接洪梅镇洪厚路，是连接洪梅镇和道滘镇的重要通道，是统筹水乡地区发展的“优交通”项目。

2.1.6塘厦完善高快速路网和轨道交通建设 30分钟可到深圳

5年内，塘厦镇与东莞城区和深圳中心区的交通联系将更加紧密。根据市城乡规划局官网正在公示的《东莞市塘厦镇总体规划修改（2016-2020年）》(以下简称《总规》），塘厦镇将打造适宜居住的深港后花园和世界高尔夫名镇。通过完善高快速路网和轨道交通建设，塘厦与东莞城区的交通联系将不超过45分钟，与深圳中心区交通联系不超过30分钟。

2.2产业动态

2.2.1 东莞首个VR产业联盟成立 产业基地同日揭牌

12月6日下午，由光大W e谷-东莞虚拟现实产业基地、东莞华南设计创新院、东莞未来现实数字技术有限公司等33个单位发起成立东莞虚拟现实产业联盟，东莞首个虚拟现实产业基地——光大W e谷-东莞市虚拟现实产业基地也在活动当天揭牌。由东莞V R产业界发起成立的东莞虚拟现实产业联盟，是东莞首个VR产业组织机构。

2.2.2 南美世贸中心落户东莞寮步 预计3年内实现出口值40亿

12月8日巴西中国经济贸易促进会总部基地·南美世贸中心正式启用。南美世贸中心落户在寮步镇香市路西侧。项目总投资6亿元，主楼5A甲级写字楼可容纳约200家中巴会员企业，中巴多领域工业商业及政府办事处同时办公。其中还设立有共五层超过6000平方米的“中国制造产品展览中心”。届时将带动巴中贸促会的海外成员优先采购中国会员企业的产品，并每年定期在广交会及秋交会期间组织巴西企业及采购商等，在南美世贸中心进行洽谈定点采购。

2.2.3 东莞樟木头成功入选首批省级全域旅游示范区创建单位

樟木头镇成功入选首批广东省级全域旅游示范区创建单位。接下来，该镇将按照国家和省、市统一部署，全面落实旅游文化发展规划，充分发挥旅游业在转方式、调结构、惠民生中的作用，加快银瓶山森林公园樟木头景区、滨河体育公园等建设，推进“樟城八景”及客家古村落景点建设，精心打造全域旅游模式，努力把樟木头打造成为国际旅居小镇、岭南佛教文化交流基地、珠江口东岸城市群后花园。

2.2.4东莞华南MALL欢笑天地景区被摘

国家旅游局12月5日召开新闻发布会通报，目前全国范围内有超过300家景区因管理和服务等原因受到不同程度的处理，其中包括东莞市的两家4A级景区：华南MALL欢笑天地景区被摘牌，东莞市香市动物园被严重警告。