回望2016：热涨逃乱变！细数东莞楼市年度5大关键词

回首2016，时间太匆匆。在2015年持续宽松的货币、政策支撑下，2016年东莞楼市的热销之火烧了整整三个季度，暴涨房价、地价倒逼政府出手调控，直到第四季度楼市“高烧”才开始消退。站在2016的尾巴上，楼市高热、房价快涨、购买力外溢、抢房乱象等一幕幕楼市特写，依然历历在目……

调控前后，东莞楼市“冰火两重天”

关键词：热

一级、二级市场持续高热

2015年，东莞整体经济、政策持续宽松，不仅主推东莞跨入房地产“千亿”城市，同时也为2016得持续畅销营造了良好的环境基础。“火热”成为东莞2016最为关键的楼市话题。

只要是对东莞楼市有所关注的人都知道，在调控之前，东莞楼市没有淡旺季之分，基本上有楼盘入市销售业绩都不会很差，“日光盘”、“时光盘”、“开盘售罄”、“抢房”等字眼成为前三季度东莞楼市届使用最频繁的字眼。

因此，尽管调控后东莞楼市风向转变，但有前三季度的“殷实”基础，2016东莞商品房成交依然是更上一层楼。据东莞合富辉煌发展研究中心数据显示，哪怕受调控影响11月东莞住宅成交量锐减6成，但累计至11月，东莞商品房签约面积约1017万平方米，同比略增5%，成交额累计约1390亿元，同比大增46%，可见调控前东莞楼市成交之“火”。

前三季度，东莞一二级市场持续火热

与二级市场同样耀眼的，还有东莞自2015年末便开始“开挂”的一级市场。或是战略布局需要，或是基于东莞城市吸引力考虑，2016年东莞土地交易市场也难得发起了“高烧”。在碧桂园、万科、恒大等品牌房企牵头下，2016年东莞土拍市场几乎是“逢拍必火”，融创、阳光城、云南城投等外来房企纷纷进驻，各镇街地价成交记录也一再被刷新，东莞楼面单价首次突破2.5万/㎡。

值得一提的是，从近期土拍情况看，东莞土地市场的“热”受调控影响并不明显：12月8日，常平上坑3万平商住地被恒大珠三角斩获，楼面价9397元/㎡；12月13日，企石8万平商住地被碧桂园拍下，楼面价8685元/㎡；12月22日，望牛墩2万平商住地被恒大斩获，楼面价8123元/㎡……土地高热之势依旧。

关键词：涨

卖方市场，房价快速上涨

2016走到尽头，你的工资涨多少？前段时间，有报道说东莞平均月薪达6381元/月，增幅2.2%，薪酬水平竟然位列广东前三，紧随深圳、广州之后！数据的准确性我们暂且不去考究，其实就算东莞平均月薪真的有6381元/月，在当前企稳1.3万/㎡以上的房价面前，也是不够看的。

在库存紧缩和深圳客刺激，以及宽松的政策、经济环境下，2016开局东莞楼市成交延续了去年年底的余温，购房客入市积极性普遍偏高。在卖方市场支撑下，东莞房价也随成交量一起水涨船高，尤其是土地高热和热销区，房价“跳涨”明显。

在房价上涨最疯狂的时候，甚至一度出现楼盘开盘当天封盘调价，房价涨幅从数百到数千不等，而二手楼受新房影响，在二、三季度也频繁出现业主反价现象。受市场刺激，购房者频频追涨，东莞房价增速如坐火箭，甚至有机构统计称，前三季度东莞房价涨幅达30%，位列中国百城住宅均价增幅前茅。

而据中原数据显示，2015年东莞住宅成交均价9783元/㎡，33镇街除了凤岗、虎门、南城、松山湖、塘厦、东城、长安外，其余镇街房价均在万元以下，当年区域房价最高的松山湖为13642元/㎡，成交价最低的望牛墩仅5245元/㎡。

然而，到了2016东莞业内关注的已不再是“万元镇”，而是“2万镇”，2016年东莞至少8成以上镇街房价稳稳跨入万元时代，凤岗、塘厦、黄江、松山湖、南城等区域已稳入“2万”行列。似乎，自2015年12月东莞住宅成交均价突破“万元”大关后，东莞房价的“千元”时代便已结束。

随着东莞楼市的热销，其房价也一直在高位动荡，哪怕是调控后住宅成交“跳水”，房价也依旧坚挺，11月住宅均价高位回落后仍达15711元/㎡。另外，据合富统计，前11月东莞商品房、住宅签约均价维持在1.3-1.4万元/平方米，分别为13672元/㎡、13678元/㎡，同比涨幅均在40%左右。

关键词：逃

深圳客入莞，本地客出逃

《围城》中有一句经典——城外的人想冲进去，城里的人想逃出来。这有趣的一幕，在2016年的东莞楼市并不罕见，不过是主角换成了深圳客和东莞客，准确的描述为“深圳客冲着入莞买房，东莞客被迫外溢他乡”。

2015年，迫于深圳高房价压力深圳客疯狂入莞，豪气买下了去年东莞楼市的“半壁江山”。2016年，周末深圳看房团依然是一车又一车地往东莞赶，拓展深圳客成为东莞开发商的必备战术，甚至部分房企直接把开盘现场放到深圳……在有心人推波助澜下，深圳客入莞置业热情不减。

当然，随着东莞房价的水涨船高，深圳客入莞也慢慢变得理性起来，尤其是3月份曝出“中介丑闻”，给很多人来了迎头一棒，进入二季度之后，深圳客入莞步伐有所放缓，不少区域深圳客占比也有所下滑，但正如深圳房价难以下降一样，深圳客外溢的趋势也是不可逆转的，调控前深圳客依然是东莞楼市的热门关键词。

另一方面，当深圳客匆匆入莞时，同样逼于高房价压力，东莞客在2016年也经历了一次“迁徙”，从高房价镇街流向低房价镇街，甚至从东莞外溢至惠州临莞区域，例如博罗临莞地段的双城峰景、龙湾天悦、嘉豪御景城等项目，今年上门访客便以东莞客为主，甚至有项目开年后东莞客占比一度高涨至8成。

除了跨市外溢外，镇街之间也存在购买力外溢现象。业内人士透露，临深房价领涨东莞，已逼得区域内本地客有“出走”迹象，二季度起，东莞局部区域东莞本地客占比其实已有所抬头，整体楼市客户占比中，本地客占比已起码恢复到半数以上，局部区域甚至更多。

不过，进入第四季度，受莞深调控政策影响，楼市风向明显转变，不管是深圳客还是东莞客的入市信心都明显受挫，深圳客退潮成定局，东莞客入市积极性也不明显，市场观望氛围浓厚，楼市成交持续疲软。

大朗某楼盘抢房现场

关键词：乱

楼市旺销，楼市乱象滋生

2016年东莞楼市火爆开局，让不少人都看到了这个“阳光产业”的潜力，开发商一路喊涨，中介机构扩张迅猛，购房客追涨抢房……然而，历史经验也告诉我们，房价短期快速上涨，往往是与市场乱象相伴而生的。随着市场竞争的白热化，在利益驱使下，一些不良现象也慢慢浮出了水面。

楼市乱象真正暴露在眼光下，是在东莞房价喊涨呼声最高的3月。大朗一楼盘 “日涨4000元”，同时曝出“千人抢房”的震撼场面，当大家都被这则消息震得晕乎乎的时候，中介先认购再抬价转售、卖房收取“茶水费”等中介参与炒房的市场乱象也被大肆曝光，霎时把莞深购房者都“惊呆了”。除此之外，中介行业之间的抢客、斗殴等不当竞争行为也时有发生。

除了中介主导的乱象外，2016东莞楼市旺销带来的最负面又让人最无奈的影响，便是业主频繁反价。在一手住宅成交和土地市场持续火热的刺激下，东莞二手房价也跟着水涨船高，涨幅数十万成为一件平常事，加之地铁开通等利好，不少购房者愿意“买单”，业主看涨后市反价也变得“有恃无恐”，加价少则几万，多则2、30万，反价现象屡见不鲜，以致产生了二手房“违约潮”。

具体，这股“违约潮”来势有多猛？东莞市第三法院曾发布了房屋买卖合同纠纷分析报告。报告显示，自2015年下半年以来，该院受理的商品房买卖合同纠纷（含二手房交易）呈爆发式增长，近1年时间，该院民事审判庭共受理此类案件196宗，对比往年同期9宗，增长了接近21倍！

关键词：变

调控落地，市场风向转变

有人说，中国房地产行业不是一个完全的纯粹的市场化行业，更多是由政府主导的政策性行业，所以调控风向转变，房地产领域也很容易“变天”。热销了大半年的东莞楼市，在10月6日东莞“限贷限购”政策落地后，就“变天”了。

居民家庭最多只能购买2套一手房，非东莞籍购房还需纳税、社保证明；144㎡以上户型，若非首次购房，首付款普遍提高到6成；新房售价重启备案制度，备案价为最高售价，下调幅度不能超过备案价的15%……在限购、限贷、限价政策下，东莞楼市迅速降温：10月住宅成交量仅59.56万㎡，环比下滑42%；11月住宅成交继续下滑，环比再跌三成，为年内第二低；进入12月，为冲刺年底业绩，东莞新增供应复苏，但从销控情况看，市场依然喜忧参半，日均成交量依然维持百套左右。

    据房掌柜监测，进入12月，东莞房企入市节奏明显加快，为回笼资金冲刺年度业绩，12月入市项目价格普遍低于市场预期，众多楼盘也加大了优惠力度，特价房、一口价、开盘折扣等促销方式再现，但市场成交量却未见明显回升，部分项目去化率甚至只有2成，楼市观望氛围依然浓厚。

2016年仅最后一周。经过国庆前后的“调控”风波，不管是开发商、代理商还是购房者，看待东莞楼市已基本回归理性。尽管连月来，东莞楼市成交持续低迷，但从近期的土地交易市场不难看出，对于东莞楼市的发展前景，东莞业内信心依然不减。面对即将到来的2017，东莞业内也普遍持“先冷后热、先抑后扬”的谨慎乐观态度。

合富辉煌发展研究中心总监李兴旺指出，“东莞的吸引力主要在交通利好。东莞大概有三分之二区域在2017年将迎来重大交通利好，轨道交通未来10年内，依然是东莞楼市增长最大的动力。另外，从招拍挂市场看，当前东莞基准地价依然高企，这些都为将来房价提供支撑。综合各方面因素看，对于2017的东莞楼市，我认为是不需过分乐观也不必过于悲观，应保持谨慎乐观态度。2017年还是有很多机会的，从调控市场规律分析，预计上半年成交量会继续下滑或者阶段性价格回落，但整体看应该是先抑后扬的走势。”