回望2016之政策篇：东莞楼市先扬后抑 调控之手重出江湖

　　转眼2016年快要过去了，相对于2015年的“政策利好年”，今年的政策少得可怜却意义重大：上半年降首付和契税、取消“90/70”政策促进楼市成交;下半年因楼市失控，政府首次出台了限购政策，与限贷、限价并举整顿楼市乱象。

　　上半年：政策利好助涨楼市

　　央妈出手 首付比例最低降至2成

　　2016年上半年的楼市政策延续着2015年底去库存的大基调，首个政策引爆点是春节前三天——2月2日央行、银监会发布的房贷新政，阐明在不实施限购的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付可低至2成，二套房首付最低3成。

　　这是自去年930新政后，央行再次调整首付比例，贷款基准利率也由6.55%下调至4.9%，刺激了购房者入市意愿。据东莞中原监测数据显示，春节过后首周东莞楼盘来访量明显大涨，反弹力度明显比往年要强得多，楼市人气明显高于往年同期。

　　不过由于因城施策的宽松，加之东莞楼市已处于亢奋的状态，当时库存去化周期不足4个月，东莞多数银行如中国银行、招行、工行等依然执行原来的最低2.5成首付比例标准，且仅限信用良好的个别客户可申请。

　　中原监控数据

　　因此，在市场供不应求的情况下，该政策对东莞购房者而言并无实质意义，反而促使开发商市场预期升高。东莞中原数据显示，降首付新政后许多楼盘小幅涨价，涨幅在4%~8%，房价上涨态势蔓延全市，除了塘厦、清溪、松山湖等临深区域持续大幅上涨外，企石、东坑、常平、桥头等非热点区域也纷纷迎涨，其中万元级镇区增加到14个，多个镇区住宅均价普遍超过12000元/㎡。

　　契税下调 144㎡以上户型买家成最大受益者

　　2月19日，降首付新政出台不久，财务部再放大招，直接下调契税额度，东莞在2月22日落地执行了相关政策。

　　按照新的契税政策，首套住宅不再划分144㎡以上税率3%的界限，统一为90㎡以下住房税率1%、90㎡以上的是1.5%，而第二套房的90㎡以下的税率从3%降低为1%、90㎡以上的税率调整为2%。另一方面，满2年的144㎡及以上的房产交易，从之前需按差价的5.6%征收营业税，现改为免费。

　　从调整税率来看，别墅及144㎡以上户型的买家无疑成为了最大受益者。以一套150㎡、总价180万的首套房为例，调整前需缴3%的契税5.4万，调整后仅需交2.7万元，省了一半。特别是购买动辄几百平的别墅而言，新契税政策甚至帮购房者节省了几十万。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐告知房掌柜，在去库存的背景下，东莞政府通过减少契税鼓励换房需求，对于存量相对较大的大户型市场来说是极好的，有利于刺激购房者入市，从而消化市场积压产品。

　　金信联行中信新天地分行经理王斌曾对媒体透露，契税政策落地后，他所在门店的电话咨询量、看房量、收客量明显增加，之前不少人的态度是“可买可不买”，后来有不少客户主动联系经纪人看房。

　　政策的利好让二手房业主有了涨价的底气。有媒体从金信联行万科金域华府分行经理周丽娟处得知，新政刚刚发布就有业主打电话要求提价，门店放盘的业主基本上都涨价了，涨幅最高的是万科金域华府170㎡户型，从2月中的280万元到2月底就涨到了300万元。

　　“90/70”政策取消 活跃改善型市场

　　在全国推行供给侧改革的时候，东莞也顺应时势在4月出台了相关政策，至此，在东莞执行了10年之久的“90/70”政策(即90㎡以下套型住房占全部套型70%以上)正式退出历史舞台。

　　据房掌柜了解，在90/70政策取消之前，有一些开发商做产品设计时采取的是双拼房对策，这导致了市场上一房多证的纠纷。车德锐认为，90/70政策影响最大的是二手市场的流通，早期“一房多证”物业的占比很大，这不仅占用了购房名额，还影响了贷款额度。

　　有业内人士分析，现在政策虽已取消，但已通过规划审批的项目，开发商重新改规划的可能性不大，多拼房绝迹还需较长时日。

　　随着全面二孩政策的放开，取消90/70政策将会加快商品房供应结构发生变化，一些大户型产品比例会有所增加，以满足市场需求。另一方面也使得部分改善型需求的置业门槛变相降低，将活跃改善型市场。