回望2016之政策篇：东莞楼市先扬后抑 调控之手重出江湖

　　下半年：调控之手重出江湖

　　首次出台限购 楼市快速降温

　　2016年的东莞楼市注定是不平凡的，先是政府为去库存鼓励买房需求，助长了房价“脱缰”，随后土地市场也逐渐失控，逼着东莞政府的“调控之手”重出江湖，也由此带出了东莞房地产史上最严的调控措施——限购+限贷+限价。

　　10月6日，东莞政府发文要求居民家庭最多只能购买2套一手房。政策一出来震惊了整个东莞业界，不少业内人士表示，之前想过限价、限贷，却没人料想过东莞会实行限购。

　　严厉的措施之下，东莞楼市迅速降温。据合富数据显示，10月东莞住宅成交67.21万㎡(合计6642套)，无论按面积还是套数环比同比降幅均超过30%;住宅环比降幅在30%-50%的项目有17个，降幅超过50%的项目有90个，占全市比重为35.43%，出现零成交的项目多达46个，约占全市的2成。

　　“临深之前90%以上都是深圳客，卖得红红火火，现在中介带客都带不动了，有的楼盘之前一天成交十几套的，现在只能成交1、2套，甚至0成交。”这种吐槽市场冷清的话语在限购之后总是频频出现在各大楼盘。

　　时至今日，限购的余威依然存在，每周成交百套的镇区十分罕见，特别是在深圳客主导的片区成交情况不如从前，限购之前塘厦、凤岗、黄江等临深镇区周成交在200套左右，限购之后跌落至个位数。

　　虽然限购仅限于新房，但二手房也无法避免的被波及到。东莞中原三级市场住宅部副总经理刘熊曾透露，调控政策出台，二手楼市明显受波及，买卖双方基本处于僵持状态，购房者入市意愿下降，少部分业主叫价松动肯降价5%左右，但大部分业主都处于观望状态。

　　有中介透露，南城御泉山小区165㎡带装修高层洋房，之前放价260万元，调控一个月后放到220万元，足足降了40万元。不过随着新房价格仍然坚挺，大量的购房需求也会顺势蔓延至二手房市场，促成成交。

　　144㎡以上户型首付6成 公积金贷款首付3成

　　除了限购外，此次的限贷也十分严厉。原本仅要求首次购房和首套房申请个人商业性贷款最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%，二套房以上停止放贷，但随后不久，东莞各大银行开始执行新的信贷政策。

　　据了解，包括建行、农行、工行、中行、广发、东莞银行等在内的多家银行，齐齐对144㎡以上户型开刀。市民购买144㎡以上户型首付比例提高到了6成，这意味着上半年还在鼓励购买的大户型到了下半年就要面临打压、出货困难的局面。

　　6成首付无疑泼了改善置业者一身冷水，也让拥有众多大户型货源的开发商发愁。据东莞中原数据显示，信贷新政以后，东莞的别墅产品以及144㎡以上的洋房成交量双双加速探底，11月已逐渐接近2015年春节期间的低位水平。

　　东莞合富辉煌发展研究中心总监李兴旺认为，这正是支持首次刚需的体现，144㎡以上需求的人群在整个东莞市场的占比不大，尤其是在高房价下，很少有人能够支付得起，因此信贷新政主要是针对部分需求人群。

　　商贷首付比例提高后，素来被称为“最松”的公积金贷款也上调了首付比例。从11月18日起，东莞住房公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%，由此东莞公积金贷款政策又回到了2015年6月10日之前的状态。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲告诉房掌柜，公积金贷款首付三成对楼市的影响不大，因为东莞用公积金贷款的比例本来很小，预计20%左右。另一方面，由于公积金贷款审核流程非常长，放款速度慢(有的放款时间长达10个月左右)，开发商、银行都不太乐意采用公积金，而支持“公积金+商贷”组合贷款的项目也不多。

　　限定最高备案价 可避免开发商坐地起价

　　在房价虚涨的背后，东莞楼市乱象频现。今年3月中旬，某楼盘有深圳客刚抢完房就要求退房，原因是不满开发商定价混乱，这事一度闹得沸沸扬扬。因此，政府在整顿房地产市场的时候重提了价格备案制度以规范商品房的定价。

　　据了解，东莞曾在2011年出台过“限价令”，要求商品房的实际成交价格不得高于备案价或下浮超过15%，后来为了救市，该政策在2014年8月10日取消了。

　　值得一提的是，此次价格备案制度不仅要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%，也要求开发商在拿到预售证或现售备案证书后10日内一次性公开全部销售房源，这有利于避免开发商坐地起价。

　　“之前曾有楼盘上午一个价，下午另一个价，价格不透明，扰乱了市场。”李兴旺认为，价格备案的主要目的不是约束房价上涨，而是规范市场，真正影响楼市成交的是整个市场的市场预期和供求关系。

　　该项政策直接影响了各大楼盘的推货节奏，导致新品入市集中在年底。不过，在李玲玲看来，价格备案一定程度上给开发商制造房源紧张、房少客多的营销策略和推货节点造成一定的影响，意味着限量供应的“挤牙膏”式销售方式不再适用，而客户可清晰了解全部房源及其备案价格，选择范围加大。