回望2016之政策篇：东莞楼市先扬后抑 调控之手重出江湖

　　转眼2016年快要过去了，相对于2015年的“政策利好年”，今年的政策少得可怜却意义重大：上半年降首付和契税、取消“90/70”政策促进楼市成交;下半年因楼市失控，政府首次出台了限购政策，与限贷、限价并举整顿楼市乱象。

　　上半年：政策利好助涨楼市

　　央妈出手 首付比例最低降至2成

　　2016年上半年的楼市政策延续着2015年底去库存的大基调，首个政策引爆点是春节前三天——2月2日央行、银监会发布的房贷新政，阐明在不实施限购的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付可低至2成，二套房首付最低3成。

　　这是自去年930新政后，央行再次调整首付比例，贷款基准利率也由6.55%下调至4.9%，刺激了购房者入市意愿。据东莞中原监测数据显示，春节过后首周东莞楼盘来访量明显大涨，反弹力度明显比往年要强得多，楼市人气明显高于往年同期。

　　不过由于因城施策的宽松，加之东莞楼市已处于亢奋的状态，当时库存去化周期不足4个月，东莞多数银行如中国银行、招行、工行等依然执行原来的最低2.5成首付比例标准，且仅限信用良好的个别客户可申请。

　　中原监控数据

　　因此，在市场供不应求的情况下，该政策对东莞购房者而言并无实质意义，反而促使开发商市场预期升高。东莞中原数据显示，降首付新政后许多楼盘小幅涨价，涨幅在4%~8%，房价上涨态势蔓延全市，除了塘厦、清溪、松山湖等临深区域持续大幅上涨外，企石、东坑、常平、桥头等非热点区域也纷纷迎涨，其中万元级镇区增加到14个，多个镇区住宅均价普遍超过12000元/㎡。

　　契税下调 144㎡以上户型买家成最大受益者

　　2月19日，降首付新政出台不久，财务部再放大招，直接下调契税额度，东莞在2月22日落地执行了相关政策。

　　按照新的契税政策，首套住宅不再划分144㎡以上税率3%的界限，统一为90㎡以下住房税率1%、90㎡以上的是1.5%，而第二套房的90㎡以下的税率从3%降低为1%、90㎡以上的税率调整为2%。另一方面，满2年的144㎡及以上的房产交易，从之前需按差价的5.6%征收营业税，现改为免费。

　　从调整税率来看，别墅及144㎡以上户型的买家无疑成为了最大受益者。以一套150㎡、总价180万的首套房为例，调整前需缴3%的契税5.4万，调整后仅需交2.7万元，省了一半。特别是购买动辄几百平的别墅而言，新契税政策甚至帮购房者节省了几十万。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐告知房掌柜，在去库存的背景下，东莞政府通过减少契税鼓励换房需求，对于存量相对较大的大户型市场来说是极好的，有利于刺激购房者入市，从而消化市场积压产品。

　　金信联行中信新天地分行经理王斌曾对媒体透露，契税政策落地后，他所在门店的电话咨询量、看房量、收客量明显增加，之前不少人的态度是“可买可不买”，后来有不少客户主动联系经纪人看房。

　　政策的利好让二手房业主有了涨价的底气。有媒体从金信联行万科金域华府分行经理周丽娟处得知，新政刚刚发布就有业主打电话要求提价，门店放盘的业主基本上都涨价了，涨幅最高的是万科金域华府170㎡户型，从2月中的280万元到2月底就涨到了300万元。

　　“90/70”政策取消 活跃改善型市场

　　在全国推行供给侧改革的时候，东莞也顺应时势在4月出台了相关政策，至此，在东莞执行了10年之久的“90/70”政策(即90㎡以下套型住房占全部套型70%以上)正式退出历史舞台。

　　据房掌柜了解，在90/70政策取消之前，有一些开发商做产品设计时采取的是双拼房对策，这导致了市场上一房多证的纠纷。车德锐认为，90/70政策影响最大的是二手市场的流通，早期“一房多证”物业的占比很大，这不仅占用了购房名额，还影响了贷款额度。

　　有业内人士分析，现在政策虽已取消，但已通过规划审批的项目，开发商重新改规划的可能性不大，多拼房绝迹还需较长时日。

　　随着全面二孩政策的放开，取消90/70政策将会加快商品房供应结构发生变化，一些大户型产品比例会有所增加，以满足市场需求。另一方面也使得部分改善型需求的置业门槛变相降低，将活跃改善型市场。

　　下半年：调控之手重出江湖

　　首次出台限购 楼市快速降温

　　2016年的东莞楼市注定是不平凡的，先是政府为去库存鼓励买房需求，助长了房价“脱缰”，随后土地市场也逐渐失控，逼着东莞政府的“调控之手”重出江湖，也由此带出了东莞房地产史上最严的调控措施——限购+限贷+限价。

　　10月6日，东莞政府发文要求居民家庭最多只能购买2套一手房。政策一出来震惊了整个东莞业界，不少业内人士表示，之前想过限价、限贷，却没人料想过东莞会实行限购。

　　严厉的措施之下，东莞楼市迅速降温。据合富数据显示，10月东莞住宅成交67.21万㎡(合计6642套)，无论按面积还是套数环比同比降幅均超过30%;住宅环比降幅在30%-50%的项目有17个，降幅超过50%的项目有90个，占全市比重为35.43%，出现零成交的项目多达46个，约占全市的2成。

　　“临深之前90%以上都是深圳客，卖得红红火火，现在中介带客都带不动了，有的楼盘之前一天成交十几套的，现在只能成交1、2套，甚至0成交。”这种吐槽市场冷清的话语在限购之后总是频频出现在各大楼盘。

　　时至今日，限购的余威依然存在，每周成交百套的镇区十分罕见，特别是在深圳客主导的片区成交情况不如从前，限购之前塘厦、凤岗、黄江等临深镇区周成交在200套左右，限购之后跌落至个位数。

　　虽然限购仅限于新房，但二手房也无法避免的被波及到。东莞中原三级市场住宅部副总经理刘熊曾透露，调控政策出台，二手楼市明显受波及，买卖双方基本处于僵持状态，购房者入市意愿下降，少部分业主叫价松动肯降价5%左右，但大部分业主都处于观望状态。

　　有中介透露，南城御泉山小区165㎡带装修高层洋房，之前放价260万元，调控一个月后放到220万元，足足降了40万元。不过随着新房价格仍然坚挺，大量的购房需求也会顺势蔓延至二手房市场，促成成交。

　　144㎡以上户型首付6成 公积金贷款首付3成

　　除了限购外，此次的限贷也十分严厉。原本仅要求首次购房和首套房申请个人商业性贷款最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%，二套房以上停止放贷，但随后不久，东莞各大银行开始执行新的信贷政策。

　　据了解，包括建行、农行、工行、中行、广发、东莞银行等在内的多家银行，齐齐对144㎡以上户型开刀。市民购买144㎡以上户型首付比例提高到了6成，这意味着上半年还在鼓励购买的大户型到了下半年就要面临打压、出货困难的局面。

　　6成首付无疑泼了改善置业者一身冷水，也让拥有众多大户型货源的开发商发愁。据东莞中原数据显示，信贷新政以后，东莞的别墅产品以及144㎡以上的洋房成交量双双加速探底，11月已逐渐接近2015年春节期间的低位水平。

　　东莞合富辉煌发展研究中心总监李兴旺认为，这正是支持首次刚需的体现，144㎡以上需求的人群在整个东莞市场的占比不大，尤其是在高房价下，很少有人能够支付得起，因此信贷新政主要是针对部分需求人群。

　　商贷首付比例提高后，素来被称为“最松”的公积金贷款也上调了首付比例。从11月18日起，东莞住房公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%，由此东莞公积金贷款政策又回到了2015年6月10日之前的状态。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲告诉房掌柜，公积金贷款首付三成对楼市的影响不大，因为东莞用公积金贷款的比例本来很小，预计20%左右。另一方面，由于公积金贷款审核流程非常长，放款速度慢(有的放款时间长达10个月左右)，开发商、银行都不太乐意采用公积金，而支持“公积金+商贷”组合贷款的项目也不多。

　　限定最高备案价 可避免开发商坐地起价

　　在房价虚涨的背后，东莞楼市乱象频现。今年3月中旬，某楼盘有深圳客刚抢完房就要求退房，原因是不满开发商定价混乱，这事一度闹得沸沸扬扬。因此，政府在整顿房地产市场的时候重提了价格备案制度以规范商品房的定价。

　　据了解，东莞曾在2011年出台过“限价令”，要求商品房的实际成交价格不得高于备案价或下浮超过15%，后来为了救市，该政策在2014年8月10日取消了。

　　值得一提的是，此次价格备案制度不仅要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%，也要求开发商在拿到预售证或现售备案证书后10日内一次性公开全部销售房源，这有利于避免开发商坐地起价。

　　“之前曾有楼盘上午一个价，下午另一个价，价格不透明，扰乱了市场。”李兴旺认为，价格备案的主要目的不是约束房价上涨，而是规范市场，真正影响楼市成交的是整个市场的市场预期和供求关系。

　　该项政策直接影响了各大楼盘的推货节奏，导致新品入市集中在年底。不过，在李玲玲看来，价格备案一定程度上给开发商制造房源紧张、房少客多的营销策略和推货节点造成一定的影响，意味着限量供应的“挤牙膏”式销售方式不再适用，而客户可清晰了解全部房源及其备案价格，选择范围加大。