天为：东莞土地供应高位回落 地价进入快增区间

从近年来天为统计资料来看，斩获东莞各个镇区地王的房企多为外来品牌地产大鳄，其中较为知名的有万科、碧桂园、金地、万达、北大资源、时代地产、融创等。地王诞生的背后主要在于房企综合力量的考较，大品牌的企业运营比较成熟，资金实力雄厚。2016年作为东莞楼市一个新的“拐点”，经济环境的变化使得开发商对房地产行业预期较高，90%以上的镇区都进行了地王更新，未来不乏诞生更多新的区域地王。

五、2016年土地市场总结

1、土地供应量大幅萎缩 政府推地趋紧

2016年，东莞全市商住商服用地供应总量合计40宗，环比2015年下降48.72%；土地总供应面积135.19万㎡，环比2015年下降44.66%，为近五年来的历史新低。

2、新房市场交投火爆 土地交易氛围浓

2016年，东莞全市商住商服用地总成交面积总计119.40万㎡，环比2015年下降35.06%；成交总金额为204.8亿元，环比2015年上涨40.95%；平均楼面地价7302.19元/㎡，环比上涨40.22%。

今年，在土地供应量急剧下跌的情况下，东莞出现了成交金额迅猛上涨的情况。天为地产认为，一是、东莞土地资源供应面临比较紧张的现状；二是、政府去库存举措效果比较明显，行业预期发生转变，上半年开发商投资预期乐观，加剧开发商高价拿地的欲望；三是、土地成交单价处于高位运行，今年出让地块绝大多数都是以高溢价率成交为主，直接影响土地出让金的走高；四是、市场多优质商住地块，对土地出让金额的贡献较大。

3、地王频生 楼面地价再创历年新高

2016年，东莞全市成交地块可建规模在10万以上建面的大盘合计12个，8宗地块楼面价已突破“万元大关”。其中，东莞万科拿下的松山湖东三路与南山路交汇处东侧地块建面规模高达22.38万㎡，规划净用地面积达到7.99万㎡，成为2016年建面规模最大地王；北大资源在黄江镇宝山社区拿下的地块建面高达13.58万㎡，规划净用地面积达到6.17万㎡，成为2016年的总价和单价“双料地王”，总成交额为34.3亿元，楼面地价高达25264元/㎡，创造东莞土地拍卖历史最高。

4、外来品牌大鳄蜂拥而入 千亿级房企团聚东莞

 在楼市政策调控、银行降息、住宅市场交投火热、土地资源紧缺等因素的综合刺激下，2016年东莞土地市场发生明显大反弹。品牌房企纷纷以自己独特的方式强势进军东莞，与此同时，本土房企失色，新进品牌强势，地产格局迎来了空前大洗牌。地产重组、强强联合等多元化的抢地模式让人记忆犹新，也足见开发商觊觎和深耕东莞的决心，融创、中海、时代、鲁能、平安、泰禾、阳光城等大牌更是为东莞2016年的土地市场献上了一场“饕餮盛宴”。尤其值得一提的是中海地产，一是其以曲线方式成功实现在东莞地产插上了一面旗帜；二是其与万科、恒大、绿地、万达、保利和碧桂园成功实现了全国七大房企千亿俱乐部“团聚”东莞。

六、2017年后市展望

2017年深化供给侧改革 房地产市场趋于回归理性状态

中共中央政治局9日召开会议，分析研究了2017年经济工作。2017年要召开党的十九大，是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年，做好经济工作意义重大。

供给侧结构性改革将步入“深化之年”。2017年是推进供给侧结构性改革的深化之年。2016年，供给侧结构性改革打响攻坚战。会议要求，明年要深入推进“三去一降一补”，推动五大任务有实质性进展。推动五大任务取得实质性进展，必须突出重点，与相关领域改革有机结合，增强改革的系统性和协同性。

加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制。会议提出明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。从此次会议看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

如果调控政策继续升级，从提高购房门槛、规范商品房明码标价、调整公积金政策、加强市场监管等方面加码调控，市场将不容乐观。如果继续推行宽松货币政策，东莞房地产市场在政策引导下将趋于回归理性。

2016末房企拿地势头强 2017年市场变化勿用太悲观

从2016年下半年以来，东莞市场不断上演土地盛宴。从宏观环境来看，国家经济低迷，利率处于低位低位，股市分化严重，导致资产配置荒的出现，大量闲钱涌入楼市，诸多因素是导致2016年土地市场和商品房市场火热的根本原因。2016年10月初，东莞紧跟全国步伐，实施限购限贷政策，东莞市场的土地拍卖热情得到迅速抑制，新政实施两月左右，12月房企拿地势头又开始回升，表现十分强势。因此，2017年商品房市场变化不用太悲观。从2016年年底的宏观环境来看，虽然美元加息人民币继续贬值，但没有动摇根本原因，房地产市场仍将是2017年的一大融资板块。

2016年储备用地量大 2017年拿地模式进入品牌房企时代

目前，东莞限购仍在执行，政府对新房市场还有限价措施，由于开发商资金实力雄厚，加上东莞土地资源稀缺，市场向好因素较多。因此，年末开发商参与土地市场的积极性比较高，土地市场仍然火热。总的来说，2016年的房企东莞拿地意愿比较集中，导致东莞土地市场即使在楼市限购后住宅成交走低的情况下，依然维持了一定的热度。

2016年房企东莞储备用地量比较大，2017年商品房新增供应会迎来放量高潮，加上目前东莞地价处于高位交易水平，在考虑利润空间上，开发商2017年拿地将会趋向谨慎，但不乏市场向好情况下，仍有房企会高价拿地，更新地王。但是，2017年土地市场环境更加严峻，市场竞争更加激烈，东莞拿地模式开始逐步进入品牌房企时代，优质地块也会越来越向品牌房企靠拢，市场优势向品牌房企集中。