中原地产发布：2016年东莞土地市场研究报告

一、2016年东莞土地楼市观察

2016年，是中央推进供给侧改革的一年，是十三五规划的开局之年。2016年中国经济依然处于探底回升，未来中国经济将呈现L型走势。国内经济的内忧外患，举步维艰，房地产作为拉动经济的作用更加凸显。宏观经济的持续低迷、股市投资分化、银行长远低利率以及人民币的贬值，使得信贷资金“脱实向虚”，资产配置荒越演越烈。

全国房地产在去库存的基调下，楼市成交高热不退。在货币宽松和行业政策宽松的共同推动下，全国房地产2014年9月-2016年9月从回暖到复苏到高涨，这轮行情足足维持了2年。2016年，是中国房地产高热狂欢的一年。地王、日光盘、房价暴涨成为全年的关键词。一二线热点城市房价和地价双双出现大幅暴涨。本轮地价和房价高涨的背后根本原因在于货币宽松、资产配置荒、楼市加杠杆。

回归土地市场，2016年成为名副其实的地王年。2016年东莞土地市场量跌价涨，全年诞生12宗单价地王，土地拍卖氛围异常火热。

供应，在中央去库存的总原则、政府控地的背景下，商住地供应量为2007年10年以来的新低水平，供地不足是全年的主旋律。4月份东莞控规新调整，涉及300多个地块，27个镇（园区），居住类地减少400多公顷。本次控规调整范围广，大幅减少商住用地，增加工业用地。工业用地依然是东莞土地市场供应的一支独大，制造业是东莞发展的根基。

成交金额，2016年东莞土地成交金额达到225亿元，是历史上首次突破200亿元大关。今年前三季度土地成交金额为174亿元，贡献了东莞市预算内一般财政收入的43%，由此可见，土地成交金额的创收，对东莞土地财政收入的贡献大。今年东莞商住地成交金额为187亿元，其中政府出让的起拍金额为51亿元，136亿元是溢出成交的金额，溢出成交是收入的主来源。

成交规模，2016年房地产行业先扬后抑，前三季度的市场可以用繁荣与火热来形容，四季度受到政策打击，市场短期降温。2016年新房市场成交火热蔓延至土地市场，土地拍卖竞争异常激烈。从成交规模来看， 2016年全年东莞商住地成交25宗地块，比上年46宗减少21宗。占地面积合计102万㎡，与扫黄的2014年的101万㎡基本持平，同比2015年减少37.88%。2016年东莞土地成交规模逆市下滑，主要受到供应不足制约。

区域，大石龙和东北成交占地规模同比去年大幅上扬，大石龙是成交热点片区，全年成交8宗地块，占地规模40.86万㎡。受到地铁2号线的开通，大石龙片区迎来发展机遇，推地热情要高于其它片区，也吸引了鲁能、时代、碧桂园等开发商的布局，成为东莞房地产开发的后起之秀，热点轮番启动。

价格，2016年东莞商住地楼面地价达到9584元/㎡（剔除松山湖地块），同比去年上升190%，地价出现快速暴涨。今年商品房均价为13735元/㎡，同比上涨38%。地价上涨的速度远远高于房价增速，且地价占房价的比例高达70%。由此可见，地价的快速上扬，开发商拿地成本与日俱增，对资金要求更高，投资开发风险也更大，未来的利润空间也将持续被挤压。

溢价率，2016年东莞商住地整体溢价率为394%，创下历史新高的水平。过往东莞全年的溢价率大多在50%之下，楼市疯狂的2007年溢价率也就94%，今年的溢价率竟然达到394%，可以反映土地竞拍异常激烈，开发商拿地意愿十分迫切，部分企业更是在所不惜，志在必得。

企业，2016年东莞商住地成交中，外来企业的拿地比例超9成。外来企业中以品牌房企为主导，碧桂园、恒大、阳光城、融创、鲁能、北大资源等企业均现身拿地，本土企业仅有中惠地产和智宇实业。外来开发商大举在东莞拿地，已兵临城下地侵占东莞土地市场，本土企业显得黯然失色，竞争力和影响力都逐渐减弱。房企在东莞拿地的难度加大，需要更强的资金实力。

后市展望，2017年货币政策收紧和房地产降杠杆，房企的融资难度和融资成本都要比2016年更大，房企资金面将明显收紧，土地拍卖热度降温。在加强购房信贷资金监管的同时，土地竞买资金来源监管将会更加严苛。资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性，地王数量也将明显缩减，地价高位回落。

 二、2016年东莞土地供需矛盾日益尖锐，成交量跌价涨。

总体叙述：

2016年，土地市场无疑是一个成色十足的地王年，房企上演“我为地狂”的地王盛宴。2016年东莞土地市场成交呈量跌价暴涨的局面。供应方面，东莞土地市场供应91宗，占地面积合计442万㎡，同比15年减少47.7%，同比14年减少5.45%；其中，商住地供应24宗，占地面积合计97万㎡，同比15年减少56.37%，同比14年减少26.35%。土地供应量远远无法满足市场需求，供需矛盾日益尖锐。

土地供应规模有限，粥少僧多的市场环境下，市场掀起抢地大战的热潮，地王频繁涌现。成交方面，2016年全年东莞土地成交90宗，占地面积合计430万㎡，同比15年减少44.61%，同比14年减少0.62%。其中，商住地成交25宗，占地面积合计102万㎡，同比15年减少42.05%，同比14年增加0.74%。由于商住地高溢价成交，对土地收益的贡献大大增加。2016年全年土地成交金额225亿元，同比2015年增加24.89%，同比2014年增加133.45%，土地创收历年新高。

价格方面，东莞土地成交单价为5243元/㎡，同比2015年上升125.47%，同比2014年上升134.91%。其中商住地成交单价为18371元/㎡，同比2015年上升129.31%，同比2014年上升257.13%。商住地成交楼面地价【剔除松山湖地块】为9584元/㎡，同比2015年上升189.99%，同比2014年上升312.57%，地价出现快速暴涨。

三、全国土地市场 

n 二线表现抢眼，出让金创新高。

2016 年前 10 月，中原监测 40 个城市，土地成交面积跌至 2009 年以来历史同期谷底，而土地出让金接近去年全年水平，创历史同期新高。

前 10 月，40 个城市成交土地面积约为 16529 公顷，同比下降约 12%，其中含住用地和商服用地同比分别微降 2%和 3%；土地出让金收入约为 13426 亿元，约占去年全年水平的 98%，同比上升约 40%，其中含住用地同比大幅上升约 52%，商服用地微升约 9%。

分城市来看，一线城市土地出让金同比下降约 15%，二线和三四线城市同比分别上升 78%和22%。一线城市虽市场热度不减，但受供应量收缩和供地结构调整影响，土地出让收入走低；二线城市新房市场销售的火热及一线城市宅地市场竞争的激烈，促进了开发商对于二线城市土地市场的关注，大幅推高二线城市土地出让收入。三四线城市受市场热度整体上升带动，地价上涨，出让金收入有所上升，达到近 5 年历史同期平均水平。

n 新房市场的火热带动一二线城市土地市场升温，地价不断创新高。

今年前 10 月，40 个城市含住用地成交土地面积约 6341 公顷，其中一线城市受控制供应影响成交面积腰斩，成交土地面积同比大幅下降约 55%；三四线城市去库存压力未减，市场行情仍较为平淡，成交土地面积同比下降约 9%。二线城市一枝独秀，同比上升约 14%。

然而，含住用地地价全线上涨，其中一线城市及二线城市平均地价涨幅较大，今年前 10 月平均地价较去年分别上涨 65%和 75%，三四线城市地价上涨约 37%。综合来看，二线城市宅地成交量价齐升，市场最为火爆。

10 月，受多地控制地价相关政策出台，多地终止或暂缓土地出让影响，市场成交热度受抑，各项指标均高位跳水，其中 10 月土地出让金创 2009 年以来历史同期新低，也为今年以来月度最低位。

n 一线及二线的热点城市严重“缺地”。

通过对中原监测 40 个城市 2009-2015 年各年度一般预算缺口率的分析，我们发现：整体来看，三四线城市较为“缺钱”，对土地市场的依赖度最高，一线城市对土地市场的依赖度相对较小；就各个城市而言，多数城市一般预算缺口率逐年下降，土地依赖度有所下降，仅广州、福州、大连和石家庄一般预算缺口率持续上升， 土地市场对这些城市财政的重要性有逐年增强的趋势，未来增加土地供应意愿较强。

具体来看，苏州、杭州和无锡一般预算收入大于一般预算支出，不存在“缺钱”的问题； 泸州、襄阳、重庆、长春、唐山、南宁、石家庄、洛阳和海口一般预算缺口率长期维持高位， 城市严重“缺钱”，政府潜在供地意愿极高；常州、南京、厦门、武汉、东莞和中山等城市一般预算缺口率相对较低，供地压力相对小。

四、土地政策：控制地价政策层出不穷。

10月份以来，受到新一轮限购潮的打压，新房市场短期迅速降温，成交量急速下滑。预售证监管加严、房企推案热情减退、投资性需求退出等因素影响，不少热点城市交易量出现显著回落，但房价依旧处于高位，部分城市更是出现了地王“井喷”的局面。土地市场表现分化，热点城市的依然拍出新地王。

但从地方调控的角度来看，由于目前的价格调控、尤其是地价的调控仍不及预期，为了防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，各地进一步加强加严监管土拍资金来源，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策。控制地价政策层出不穷，东莞也出台了相关政策，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例。市国土部门及时向社会公布土地供应计划，充分发挥土地调节房地产市场的作用，稳定土地市场预期。

    五、东莞土地市场

    (一)、土地供应

    Ø “去库存”的基调下政府控制土地供应量，供地规模大幅缩减。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场有91宗，占地面积合计441.91万㎡，同比15年减少47.7%，同比14年减少5.45%，供应量为近9年以来的最低。

今年东莞整体土地供应占地规模仅442万㎡，建筑规模973万㎡，供应规模显著缩减。今年东莞土地的整体供应量下滑，主要有几点原因：

其一，土地资源的稀缺性，政府惜售心态很强。由于土地资源的稀缺性，政府对土地的惜售心态很强。加快推进“三旧”改造，坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的指导思想，通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，促进节约土地、减量用地、提升用地强度、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率。

其二，政府财政收入宽裕，对卖地增加土地收入的依赖减弱。今年前11个月东莞市一般公共预算收入增长10.7%，而支出增长为16.7%，而去年前11个月一般公共预算财政收入增长为10.7%，支出增长为26.8%。由此可以反映，东莞今年财政支出增幅回落，财政收入要比去年同期宽裕。

其三，控规调整，部分地块的入市步伐被延迟。4月初东莞控规调整，涉及300多个地块，27个镇（园区），居住类地减少400多公顷，工业用地增加700多公顷等。

其四，在中央去库存的基调下，地方设置土地供应目标更为灵活。今年房地产在中央去库存的基调下，地方政府土地供应上也会控制供应量。

Ø 智能制造的战略下，工业供应的主导地位不改。

据东莞中原研究部监测数据显示，分类型来看，商住地成交24宗，占地面积合计96.61万㎡，同比去年减少56.37%，占比21.86%；商业用地供应8宗，占地面积合计14.55万㎡，同比去年增加17.7%，占比3.29%；工业用地供应46宗，占地面积合计275.92万㎡，同比去年减少38.14%，占比62.44%；其它用地供应13宗，占地面积合计54.84万㎡，同比去年减少66.78%，占比12.41%。商住地供应比例比去年小幅缩减，商业用地供应量增加，工业用地占比超6成，依然占主导地位。

东莞提出到2025年，将东莞建成全球有影响力的以新一代信息技术产业和智能制造装备产业为特色的先进制造业基地。智能制造的战略下，大幅增加工业用地的供应力度，制造业是东莞发展的根基。

Ø 招拍挂的商住地供应跌至近10年来低点，三旧改造成拿地主流方式。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞商住地供应24宗，占地面积合计96.61万㎡，同比2015年减少56.37%，同比2014年减少26.35%，供应量为近10年的低位水平。

2016年前三季度的房地产，可用繁荣、火热来形容。四季度受到政策打压，市场迅速调整。2016年全国商品房销售面积、金额双创历史新高，但投资增速依然低位徘徊，可以反映出库存高位是不争的事实。

2016年房地产行业在去库存的总原则下，土地供应持续缩减。今年东莞商住地的供应量跌至近10年的低位，与新房成交形成明显的反差。尽管东莞全年住宅销售库存都处于供求失衡的局面，但土地供应量并没有跟上来，主要有几点原因：一来，政府控制招拍挂的地块供应，加快三旧改造，助力城市升级。招拍挂的地块供应量少，三旧改造将成为房企拿地的主要方式。其二，土地供应“粥少僧多”，更容易实现高溢价成交。其三，政府在土地出让方面的管控愈发严格，大块土地被拆散多块小宗地块推出，单一地块门槛较低促使土拍竞争日趋激烈，从而实现更高的土地收益。

Ø 供地不足市场陷入“地荒”局面，12月商住地供应冷清收官。

2016年，政府推地节奏呈“先紧后松”，但整体供应偏紧，深度放缓的节奏。分月来看，借助年底翘望热度，1月政府抓住市场契机把曾流拍的地块推出市场。2月受到春节淡季影响，供地热度短暂降温。在“有供有限”的去库存基调下，3月商住地“挂零”供应。供应收紧趋势延续，4月东莞商住地市场供应量再度“归零”。5月仅1宗商住地供应，市场“缺地”矛盾持续加剧。政府推地速度继续放缓，6-8月商住地供应每月1宗，市场继续上演“地荒”局面。 9月迎来全年的推地高峰，6宗商住地集中入市。10月为防止地王热潮的延续，供应再度断档。11月松山湖多宗人才项目的配套用地入市，冲刺完成全年的供地计划目标。12月东莞仅有1宗商住地入市，全年商住地供应以冷清收官。

Ø 大石龙供应抢眼，商住地供应呈多头热点。

据东莞中原研究部监控数据显示，2016年东莞全市商住地供应有15个区域，供应呈多头热点。今年商住地供应量位列前五位的区域分别是：松山湖5宗，占地面积25.48万㎡、石碣3宗，占地面积14.17万㎡、石排2宗，占地面积11.51万㎡、黄江2宗，占地面积9.35万㎡、企石1宗，占地面积7.98万㎡，合计68.49万㎡，占全市61.9%。今年城区有万江和莞城出让商住地，其余均是镇区地块。借助轻轨R2的开通，大石龙片区推地抢眼。

Ø 2016年商住地起步楼面地价微小回落，主要是非热点镇区成土地供应大户。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地起步楼面地价为2131元/㎡，同比去年下降1.26%，起步楼面地价微小走低。今年东莞商住地的起步楼面地价比去年出现微小走低，更多是因为加大了经济落后、非市场热点的地块供应力度而拉低整体价格。实际上，多个区域的起步楼面地价已经出现上扬。

Ø 东北和水乡起步楼面地价大幅上扬，片区土地价值预期高。

据东莞中原研究部监测数据显示，东莞七大片区，仅有东北片区商住地供应量同比去年出现上涨，其余片区是一片“绿”。松湖片区供应地块占比高，关键在于松山湖的人才项目配套用地。大石龙、临深是市场的供应热点。从各大片区的商住地定价来看，各片区的起步楼面地价全线上涨。其中，水乡和东北的涨幅最为明显，可以反映出政府对水乡、东北片区的定价也是随行入市，片区土地预期高，定价也会走高。

     (二)、东莞土地成交

    【1】、土地成交金额分析

 u 2016年前三季度东莞土地收益贡献一般财政收入的43%，反映土地收益创收显著。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年前三季度东莞土地出让金额为174亿元，占东莞前三季度预算内一般财政收入的409亿元的43%，比2015年提高8个百分点，比2014年提高22个百分点。由此可以看出，今年东莞土地收入对政府的财政收入贡献大。从历年走势来看，从2007年以来，土地对财政收入的比例开始走低，主要是政府对卖地增加收入的依赖度逐渐减弱，更加惜售土地资源。

u 2016年东莞土地出让金额首次突破200亿元以上，创历史新高的记录。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地成交金额225.26亿元，同比去年同期180亿元增加44.9亿元，同比去年大幅增加24.89%，同比2014年增加133.45%。其中，商住地成交金额187.43亿元，同比2015年增加32.88%，同比2014年增加259.75%，对整体成交贡献度83%。

尽管今年的土地成交规模创下近9年来的新低记录，但土地成交金额却创历年历史高位，反映土地成交创收显著，溢价贡献大。今年东莞土地成交金额达到225亿元，为历史上首次突破200亿元以上，其中商住地的贡献度达到83%，也为近9年以来的贡献度最高。

u 溢出部分成交金额占整体的73%，溢出金额是收入主来源。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地成交金额为187亿元，其中政府出让的起拍金额为51亿元，136亿元是溢出成交的金额。由于今年东莞商住地溢价成交突出，并且高溢价的现象更为明显，溢出成交金额占比达到总金额的73%，为10年来的新高水平。溢价成交的金额贡献超过7成，土地收益丰硕。

【2】、土地成交规模分析

u 控地背景下，今年土地成交规模显著下行。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞土地成交90宗地块，比上年153宗减少63宗，由此可见，今年东莞成交地块宗数不足去年的6成。今年东莞土地成交占地面积为430万㎡，同比15年减少44.61%，同比14年减少0.62%，建筑面积合计927万㎡，同比15年减少41.89%，同比14年增加12.5%。

2016年，是房地产行业高歌猛进的一年，房价与地价屡屡创新高。新房市场成交规模持续上行，成交维持高热状态，但土地成交规模逆市下滑。尽管土地市场从成交量上的表现不抢眼，但从拍卖的热度、参与企业、溢价率以及拍出的价格来看，可以说2016年的土地市场是疯狂的一年。

2016年东莞土地成交规模的显著下滑，主要有几点原因：

其一，从政府的财政收入来看，今年前三季度东莞税收收入总额为1212.14亿元，增长19.2%；而去年同期税收收入总额为1016.88亿元，增长10.8%。由此可见，今年房地产等行业的繁荣，贡献了东莞财政的较多收入。财政收入的增加，减少了政府卖地增加收入的依赖。

其二，在去库存的总原则下，政府开始控制土地供应量，土地供应大幅缩减制约成交的放量。其三，东莞受到控规调整的影响，商住地缩减，工业用地增加，但控规调整影响地块的入市步伐。制造业始终是东莞发展的根基，工业用地在未来会有放量成交，以支持重大项目的落实发展。

u 2016年商住地成交宗数为10年来新低，供地不足是主因。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞商住地市场仅成交25宗，为10年的历史第二低位水平，仅次于扫黄影响的2014年的成交水平。纵观过去10年的土地市场，2011年东莞受到广深限购，深系房企集中入莞。2013年又是商住地成交宗数的一个高点，主要是政府开始对大宗地块进行拆分拍卖，入市门槛低，吸引更多企业参与竞拍，实现更高收益。2016年东莞商住地成交宗数下滑至第二低位，主因是供应不足导致的。

u 2016年商住地的成交量与扫黄的2014年基本持平，市场“缺地”可见一斑。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞商住地成交25宗地块，比上年46宗减少21宗。其中，占地面积合计102万㎡，与扫黄的2014年的101万㎡基本持平，同比2015年减少42.05%；建筑面积244万㎡，同比2015年减少42.81%。政府控地背景、去库存的大原则以及东莞控规调整减少商住地等因素的影响，2016年商住地市场成交高位回落。

2016年的房地产市场，可以用繁荣与火热来形容。尽管四季度受到政策打压，市场短期降温，但全年销售金额和成交价格均创下历史的新高纪录。由于新房市场的持续火热，住宅库存已下滑至4个月的消化周期，供求失衡成为全年的主基调。外来房企大鳄纷纷抢滩进入东莞，高销售增长下的开发商土地储备量不足，然而东莞商住地的供应不升反跌，土地供应量远远无法满足房企的需求量，才频繁上演地王的拍卖热潮。2016年东莞土地市场跟随新房市场异常火爆，地王频出，大部分房企拿地热情度较高。全城土地供应告急，市场的“缺地”也可见一斑。

u 2016年有4个月“挂零”成交，9月为拍卖高潮月。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞的商住地成交规模表现并不抢眼，且是要明显逊色于往年。从月度分布来看，2016年12个月中，有4个月的商住地“挂零”成交。土地成交规模的下行，主因是供地不足导致。粥少僧多的土地市场下，使得市场但凡有拍地，必出“地王”。房企拿地热情的高涨，将9月东莞的土地拍卖热潮推向最高潮，当月东莞诞生了4宗单价地王，北大资源、时代地产、阳光城、碧桂园这些全国大型企业高价拿下地王，上演房企“为地狂”的拍卖盛宴。

u 制造业是东莞的发展根基，工业用地成交依然一支独大。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞商住地成交90宗，占地面积102万㎡，同比去年同期减少42.05%，占比24%；商业用地成交7宗，占地面积合计13万㎡，同比去年同期增加32.66%，占比3%；工业用地成交45宗，占地面积合计260万㎡，同比去年减少39.37%，占比61%；其它用地成交13宗，占地面积合计55万㎡，同比去年减少65.96%，占比13%。制造业作为东莞的发展根基，东莞制造2025规划提出，到2025年，东莞将打造成全球有影响力的以新一代信息技术产业和智能制造装备产业为特色的先进制造业基地，工业总产值实现由1万亿向2万亿跨越，稳居全国制造业城市第一梯队。工业用地成交依然一支独大，未来重大项目的配套用地、产业用地以及承接深圳产业的用地成交继续活跃。

【3】、商住地成交区域与地价分析

u 大石龙、东北成交量上涨，各大片区地价上涨幅度均超200%以上。

据东莞中原研究部监测数据显示，剔除松山湖的人才项目特殊地块，2016年东莞5大片区有商住地成交记录，大石龙和东北成交占地规模同比去年大幅上扬，大石龙是成交热点片区，全年成交8宗地块，占地规模40.86万㎡。受到地铁2号线的开通，大石龙片区迎来发展机遇，推地热情要高于其它片区，也吸引了鲁能、时代、碧桂园等开发商的布局。地铁和品牌开发商的进驻，未来大石龙片区房地产将迎来高速发展周期。临深、水乡、城区三大片区的商住地成交量高位回落。

从片区价格来看，各大片区成交的商住地楼面地价均出现巨幅上涨，上涨幅度均超过200%以上。其中，临深片区楼面地价高达19054元/㎡，接近2万元的地价，同比去年上涨更是达到501%，由此可以反映受到深圳客的辐射，临深片区的土地成为开发商抢夺最强烈的片区。东北片区的楼面地价也达到6872元/㎡，同比去年上涨483%，成为东莞地价涨幅仅次于临深的区域。地价过“万元”的片区还有中心城区的14246元/㎡。

u 大石龙成交异军突起，东莞房地产发展由核心区域向过去非热点片区转移。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞5大片区有商住地的成交记录，其中大石龙片区的成交规模占全市的40%，比去年的15%增加25个百分点。大石龙片区成交异军突起，一方面是由于地铁开通，政府趁机推地，消化地铁的利好，另一方面是过去大石龙片区的房地产发展并不起眼，借助市场热点和地铁沿线的土地升值，品牌房企的介入，大石龙将成为市场下一个开发热点的片区。松湖片区成为继大石龙之后的第二大成交活跃区域，主要是松山湖推出的人才项目配套用地，全被华为斩获。除大石龙片区成交比例大幅走高，城区保持持平，水乡小幅走低，滨海片区更是“挂零”成交，临深片区成交比例缩减7个百分点。

由于核心区域的高地价，使得房企向非热点片区拿地偏移，其中大石龙、水乡、东北将成为未来房地产的发展热点，一方面这些区域的地价要低于核心区域，另一方面，这些片区的房地产开发仍然处于发展高速周期。由此可以预判东莞未来的房地产区域发展格局，区域之间的不平衡逐渐寻找一个平衡点，区域之间的相互渗透也将加剧，回归价值。

u 东莞商住地楼面地价高达9584元/㎡，拿地成本与日俱增。

根据东莞研究部监测数据显示，2016年东莞商住地楼面地价达到9584元/㎡（剔除松山湖地块），同比去年上升190%，地价出现快速暴涨。今年商品房均价为13735元/㎡，同比上涨38%。地价上涨的速度远远高于房价增速，且地价占房价的比例高达70%。由此可见，地价的快速上扬，开发商拿地成本与日俱增，对资金要求更高，投资开发风险也更大，未来的利润空间也将持续被挤压。

从东莞地价与房价的走势来看，今年房地产市场的异常火爆，地价和房价都今非昔比，价格高涨已脱离健康市场的运行轨迹，出现非理性上涨。全年东莞土地拍卖氛围十分热烈，多家房企参与争夺，掀起一轮又一轮的抢地大战。全年诞生12宗单价地王，吸引融创、时代地产、阳光城等外来大鳄进驻。2016年东莞商住地楼面地价快速暴涨，房企拿地成本高涨，主要有几点原因：

其一，土地供应紧缺，粥少僧多导致土地拍卖过渡竞争，热点地块更加抢手。政府在土地出让方面的管控愈发严格，大块土地更多的被拆散推出，单一地块门槛较低促使土拍竞争日趋激烈。

其二，流动性宽裕的大环境下，房企多渠道融资，加杠杆购地，不少开发商“有钱缺地”。今年在东莞拿地的外来企业占比超9成，这些拿地企业的特点就是融资有道，资金实力雄厚，融资方式多样。

其三，外来房企布局热点城市的决心，尤其对优质土地资源的争夺更加剧烈。高溢价拍出的高地价，推动房价上涨。拍地王，也成为开发商追高地价促进新房市场成交的手段。

其四，火热的新房市场又为土地市场煽风点火，增强开发商的市场预期，进一步推高了地价走高。

其五，市场供求风险降至低位，东莞库存的供不应求，加强了开发商未来的市场预期。房企出于销售业绩增长的需求，急需增加土地储备，购地的欲望使得房企不惜重金拿下高价地。

u 6个区域地价超过“万元”，茶山地价涨幅最大。

根据东莞中原研究部监控数据显示，东莞商住地13个区域有成交记录，其中，黄江、万江、樟木头、莞城、茶山、石排共6个区域的地价超过“万元”。黄江以23267元/㎡的地价成为2016年东莞商住地的单价区域地王。从涨幅来看，茶山房价增长达到716%，涨幅最大。其次为黄江，涨幅661%，再是企石649%。除了石碣出现回落，其余区域的涨幅均在200%以上，东莞各大区域的地价目前都水涨船高，土地成本的高涨，挤压行业利润的同时对开发商的资金要求更高，将会加剧行业的竞争与洗牌，未来更多向资金实力雄厚的大型品牌开发商靠拢。

u 房企在东莞拿地的难度加大，需要更强的资金实力。

根据东莞中原研究部监控数据显示，东莞商住地13个区域有成交记录，其中，黄江、万江、樟木头、茶山、石排和常平共6个区域的地价是比房价贵，处于“面粉贵过面包的区域”，这些区域地价会比房价贵，背后有几点原因：其一，热点开发区域，对接深圳客的热门地块备受市场疯抢，主要是深圳房价的高位以及东莞房价的价格洼地，临深片区成为东莞目前地价和房价最高的区域，拿地难度、对资金实力的要求都要比其它片区更胜一筹。其二，大石龙片区的土地价值受到市场资金的追捧，诞生多宗“面包贵过面粉”的区域单价地王，主要是随着地铁开通，开发商对大石龙的预期高，看好未来片区房地产将迎来新一轮的快速发展。此外，开发商盲目追加价格拿高价地，未来的售价已不能简单地用当前的地价推断，开发商更多地通过高地价增加自身资产规模，获得低廉的融资，或收购、并购中小型企业。

莞城、石排的地价占房价的比例也在90%以上，地价高位。清溪、望牛墩、横沥等镇区的地市较为高热，麻涌地价占房价33%，处于一个比较合理的土地成本线，石碣的地价最低，是地价洼地的区域。

u 2016年东莞诞生12宗单价地王，碧桂园成“地王收割机”。

2016年，东莞土地市场高潮迭起，房企上演“我为地疯狂”的地王盛宴。2016年东莞商住地市场诞生12宗区域单价地王，其中碧桂园斩获3宗地王，成为“地王收割机”，北大资源、时代地产、恒大地产各拿下2宗，融创、阳光城及智宇实业各拿下1宗。地王主要分布在临深、大石龙和水乡片区。

2016年，东莞商住地市场受到众人瞩目，全年诞生12宗区域单价地王，地价单价在8000-25000元/㎡不等。房企为地狂的背后原因有几点：

其一，资本市场融资环境的宽松，使得房企资金十分充裕，抢地“志在必得”。2015年全国货币供应量的增速为13%，2015年宽裕的流动性为开发商提供资金基础。货币持续发行，利率低位，房企获得廉价的融资成本。

其二，资产荒配置下的房价出现暴涨，提振开发商拿地的信心和热情。实体经济回报率低迷，股市行情赚钱效应弱，大宗商品价格投资也低迷，资金无法寻求“出口”，从而集中流入楼市，导致了本轮房价上涨的根本驱动力。

其三，房企加杠杆投资购地。房企通过金融机构场外配资等加杠杆的方式拿地，“不顾成本”地疯狂抢地，上演一幕幕抢地大战。

其四，外来品牌对热点城市的前景预期看好，不惜成本地进入东莞拿地，布局东莞市场。

其五，品牌房企销售高增长，亟需购置土地补仓。

其六，品牌大型企业出于全国化布局的战略需要。

其七，国企重组浪潮下，国企、央企为防止被并购而为之，通过购买高价地扩大资产规模。

【4】、拿地企业分析

u 东莞房地产行业洗牌势在必行，本土中小型企业或将“被出局”。

从开发商拿地背景的成交来看，2016年东莞外来企业商住地成交17宗（不包括松山湖地块），本土企业成交3宗。外来企业拿地的占地面积合计71万㎡，同比15年下降45.88%；本土企业拿地占地面积为5.55万㎡，同比15年下降87.56%，是东莞本土企业2000年以来拿地规模最小的一年，创下历史的新低记录。

尽管外来企业的拿地比去年也出现回落，但本土企业的下滑幅度远远高于外来企业。在供地有限、地价暴涨的环境下，本土企业拿地缩减首当其冲，关键是本土企业的资金无法与外来大型企业抗衡。对于东莞目前的高地价，本土企业是望洋兴叹。今年东莞外来企业吸引了融创、时代、阳光城等全国大型企业的进驻，东莞地价出现了翻几倍的上涨，也加速了东莞房地产行业随之进入品牌时代。大型品牌房企的资金实力、开发经验以及应对市场风险都要比本土企业更具有优势，行业洗牌势在必行，“大鱼吃小鱼”的现象会更为活跃。而东莞本土企业，尤其是本土的中小型企业由于融资渠道受阻，资金实力弱以及土地储备不足，更加拿不起东莞当前的土地价格，将成为企业发展生存的瓶颈，或将面临着“被出局”的下场。

u 外来企业已兵临城下，本土企业黯然失色。

从开发商拿地背景的成交比例来看，2016年东莞商住地成交中，外来企业的拿地比例高达9成，本土企业仅占5%。从历年走势来看，从2012年以来外来企业的拿地比例持续上扬，本土企业逐渐走低。今年东莞外来企业拿地超过9成，可以反映出东莞本土企业现身拿地的现象鲜有。外来企业中以品牌房企为主导，碧桂园、恒大、阳光城、融创、鲁能、北大资源等企业均现身拿地，本土企业仅有中惠地产和智宇实业。外来开发商大举在东莞拿地，已兵临城下侵占东莞土地市场，本土企业显得黯然失色，竞争力和影响力都逐渐减弱。

u 东莞商住地市场群雄割据，碧桂园拿地“独占鳌头。

2016年，东莞的商住地市场是一个成色十足的地王年，斩获这些地王的大多数的品牌开发商。2016年东莞土地市场又继续添新贵，时代地产、融创、鲁能、阳光城等开发商现身东莞拿地，开展东莞的扩张之路。大型品牌房企对东莞市场的高预期，不惜重金、不计成本地拿下高价地，大型房企纷纷扎堆进入东莞抢滩市场份额，群雄角逐的局面已确立。从拿地规模来看，碧桂园成为2016年东莞土地市场的“地主”，全年拿下东莞5宗商住地，占地规模22.6万㎡，建筑面积45.8万㎡，规模领先，独占鳌头。其次，时代地产在东莞拿下3宗，占地规模17.8万㎡，建筑面积41.6万㎡，融创在东莞拿下2宗，占地规模6.4万㎡，建筑规模17.2万㎡。

u 北大资源充当“土豪”，揽下商住市场的总价和单价之王。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞商住地市场成交金额中，北大资源斥资37.5亿元获得黄江和樟木头两宗商住地，平均楼面地价达到23472元/㎡，成为东莞商住地市场的总价和单价之王。北大资源重金获得临深片区的两宗商住地，地价成本非常高，一方面可以反映北大资源布局临深片区的决心和对临深片区市场的高预期。但由于地价成本过高，未来开发风险显著高企。时代地产分别在茶山、石排和横沥三个区域拿地，布局重点在大石龙和东北经济欠落后、但发展潜力较大的区域，共支出土地金额36.6亿元，折合楼面地价8795元/㎡。碧桂园在企石、石碣、石排和莞城四个区域斩获5宗商住地，花费金额27.8亿元，折合楼面地价6061元/㎡。碧桂园除了通过招拍挂的方式拿地，还通过三旧改造方式进行拿地，碧桂园的发展战略是全面布局东莞，快速抢占东莞市场份额。2016年碧桂园成交金额达到137亿元，成为万科之后第二个超过100亿元的企业，是当前最有能力与万科抗衡的企业。此外。融创、鲁能、阳光城三个企业的拿地楼面地价均超过“万元”。

   【5】、规模与溢价率分析

u 加权容积率与去年保持持平，注重项目开发的舒适度。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞商住地加权容积率为2.33，与去年保持持平水平。目前东莞商住地的容积率大多数在2-3之间，容积率保持平稳走势。在土地资源紧缺环境下，地块容积率并没有出现大幅走高，而更加注重项目开发的宜居和舒适度。

今年东莞商住地成交的20宗地块中，容积率在2以上的有17宗，3宗地块的容积率在2之下。其中，容积率在2.5-3，占地规模在3万㎡以下的有4宗。容积率在2-2.5，占地规模3-5万的有3宗，容积率在2-2.5，占地规模在5-10万的也成交3宗。

u 政府将大宗地块拆分多宗小地块拍卖降低入市门槛，小规模地块持续盛行。

据东莞中原监测数据显示，东莞全市25宗商住地成交中，占地规模在3万㎡以下、3-5万、5-10万的分别成交6宗、9宗、5宗，占比分别是30%、45%、25%。占地规模在5万㎡以下的地块是市场成交主流，全年无地块在10万占地规模以上。小规模地块依然盛行，主要是政府将大宗地块拆散成多宗小地块出让，降低企业的入市门槛，吸引更多企业参与竞拍，实现更高溢价。小规模地块的盛行，不利于项目园林打造和小区内配套的完善，未来市场或更加看重产品的设计和品质。

u 全年商住地无流拍地，整体溢价高达394%，地王溢价率普遍在300-500%之间。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞商住地整体溢价率为394%，创下历史新高的水平。过往东莞全年的溢价率大多在50%之下，楼市疯狂的2007年溢价率也就94%，今年的溢价率竟然达到394%，可以反映土地竞拍热点十分激烈，开发商拿地意愿十分迫切，部分企业更是在所不惜，志在必得。

全年东莞成交的20宗商住地，有17宗地块溢价率在100%以上，占比85%，仅有3宗地块底价成交，占比15%，全年无流拍地块，反映开发商拿地几近疯狂。2016年东莞商住地溢价率飙高，大多数地块以高溢价成交的原因有三点：其一，企业投资战略纷纷回归一二线城市和部分热点的三线城市。东莞作为二线半的城市，大型企业的投资战略趋同，对热点城市的前景看好，尤其是刚刚进驻东莞的外来大型房企对意中地块更显“财大气粗”。其二，缺地的市场环境下，使得土地的稀有资源更为凸显，房企对土地储备的强烈欲望，造就了土地拍卖竞争愈发激烈。其三，“有钱缺地”的开发商，出于战略布局，热点城市自然成为房企深耕和布局的不二选择。其四，银行间流动性充裕和开发商销售资金回笼顺畅，企业融资成本下行，负债率下降，现金流顺畅，才敢于拿高价地。

u 5个区域溢价率在400%以上，黄江成为当之无愧的“溢价之王”。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年黄江出让的2宗商住地，溢价率为672%，成为2016年东莞商住地市场区域的溢价之王。此外，企石、石排、茶山、横沥4个区域的溢价率在400%以上，万江、樟木头、清溪、莞城、常平5个区域的溢价率在200-400%之间。高溢价成交是2016年的突出现象。

u 大石龙片区地块抢手，茶山竞拍最激烈。

据东莞中原研究部监测数据显示，从土地拍卖的轮次来看，茶山出让的2宗地块，吸引多家企业参与竞拍，合计拍卖轮次达到264轮，成为2016年东莞商住地市场土地竞拍最激烈的区域。石排出让的2宗商住地，也吸引多家企业参与竞拍，合计拍卖轮次也达到211轮。大石龙片区抢手，拍卖异常激烈。

u 东莞过往多宗地王“被套牢”，地王投资风险显著高企。

2016年东莞诞生了12宗单价地王，是东莞名副其实的地王年。拿地王的企业主要有几种类型：其一，不差钱的国企，如北大资源、鲁能。其二，积极扩张的房企，如阳光城和时代地产。其三，龙头标杆企业出于销售增长和企业战略布局，需要补仓土地储备量，如恒大。其四，全面追求规模化扩张的企业，如碧桂园。

根据东莞中原研究部对2007年以来东莞楼盘出现的“地王”进行梳理。从过往的一些地王来看，拿地王的企业以外来品牌开发商为主，如万科、金地、万达等开发商偏好“地王”，这些品牌开发商开发经验丰富，企业运营成熟，拿地王打造标杆、高端的品质奠定品牌影响力。但同时部分地王由于地价偏高，占整体成本价高，存在经营不善的现象，如转让、周期开发延迟、销售利润低等。

过往东莞地王的下场并不好过，地王转让、开发周期长、投资回报低等成为不少地王的结局。昔日地王风光不再，眼下诞生的多宗地王在未来结局如何仍然是未知数。但地王由于地价过高，而未来市场一旦形势不好，地王项目的售价将陷入尴尬。东莞过往一些地王存在一些现象，迟迟未开发，被套牢多年。地王不好拿，解套也不容易。

u 2016年东莞商住用地市场之最。

u 商住地消化周期仅1年，土地供求矛盾日益扩大。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞商住地的消化周期仅仅1.03年，连续5年走低。土地消化周期持续走低，市场长期风险不大。这里测算的数据是招牌挂的土地成交记录，在推进产业转型、城市更新的战略下，三旧改造、合作开发等形式拿地将成为东莞的主要方式。招牌挂的供地有限，远远无法满足当前房企对土地的需求。政府控制供地节奏，商住地消化周期仅1年，土地供求矛盾日益扩大。

六、2016年土地市场总结

【1】供应方面

n 2016年东莞土地供应大幅缩量，土地供需矛盾尖锐。

今年全年东莞土地市场有91宗，占地面积合计441.91万㎡，同比15年减少47.7%，同比14年减少5.45%，供应量为近9年以来的最低。今年东莞整体土地供应占地规模仅442万㎡，建筑规模973万㎡，供应规模显著缩减。

在中央去库存的基调下，地方设置土地供应目标更为灵活，供地规模十分有限。智能制造的战略下，工业供应的主导地位不改。但商住地供应量大幅缩减，土地的供需矛盾持续恶化。

n 供地不足是全年的主旋律，商住地陷入“地荒”格局。

2016年，在中央去库存的总原则、政府控地的背景下，商住地供应量为2007年10年以来的新低水平，供地不足是全年的主旋律。4月份东莞控规新调整，涉及300多个地块，27个镇（园区），居住类地减少400多公顷。本次控规调整范围广，大幅减少商住用地，增加工业用地。东莞是一个靠制造业发展起来的城市，制造业在东莞经济发展占据着举足轻重的地位。实施“东莞制造2025”战略，推进智能制造、服务型制造、创新制造、优质制造、集群制造、绿色制造“六大工程”，努力将东莞建设成为中国制造样板城市。政府未来将会持续缩减商住地的供应力度，土地资源更多支持制造业相关的重大项目的落实。

商住地供应不足是商住市场全年的主基调，土地供应受限，地荒局面越演越烈，出让的商住地块被市场疯抢，缺地可见一斑。

n 非热点镇区成供应大户，大石龙片区供地热度升温。

从地块供应的区域分布来看，松山湖供应活跃，但供应地块全是人才项目的配套用地。大石龙片区的地块供应抢眼，石碣、石排、茶山、企石均有地块供应，成年度的供应大户片区。5月份地铁2号线开通后，大石龙板块受到地铁利好，政府趁机推地，供地热度迅速升温。由于土地供应紧缺，一线核心区域的地块更是稀缺，房企可选择性不多，过去非房地产开发热点的镇区成供应大户，供应地块也受到市场资金的追随。过去非热点的镇区将逐渐成为市场开发热点，开发的后起之秀。

n 东北和水乡的商住地起步楼面地价大幅上涨，政府对片区土地价值预期高。

今年东莞商住地起步楼面地价为2131元/㎡，同比去年下降1.26%，起步楼面地价微小走低。今年东莞商住地的起步楼面地价比去年出现微小走低，更多是因为加大了经济落后、非市场热点的地块供应力度而拉低整体价格。实际上，多个区域的起步楼面地价已经出现上扬。

从各大片区的商住地定价来看，各大片区的起步楼面地价均上涨。其中，水乡和东北的涨幅最为明显，可以反映出政府对水乡、东北片区的定价也是随行入市，片区土地预期高，定价也会走高。

【2】成交方面

n 土地成交金额 225亿元，土地财政创收高。

2016年东莞土地成交金额达到225亿元，是历史上首次突破200亿元大关。今年前三季度土地成交金额为174亿元，贡献了东莞市预算内一般财政收入的43%，由此可见，土地成交金额的创收，对东莞土地财政收入的贡献大。其中，商住地成交金额187亿元，同比2015年增加32.88%，同比2014年增加134.91%，对整体成交贡献度83%。商住地是土地出让金额的主要收入，反映今年商住地拍卖对政府财政的

n 溢出部分成交金额占整体的73%，溢出金额是收入主来源。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地成交金额为187亿元，其中政府出让的起拍金额为51亿元，136亿元是溢出成交的金额。由于今年东莞商住地溢价成交突出，并且高溢价的现象更为明显，溢出成交金额占比达到总金额的73%，为10年来的新高水平。政府在严控土地供应，粥少僧多的市场格局下，掀起一轮又一轮的抢地大战，土地收益