瑞峰：东莞楼市2009年回顾及2010年预测分析报告

瑞峰置业东莞09年楼市回顾及10年预测分析报告

2009年楼市回顾

一、经济层面

——国家经济完成保“8”任务，东莞经济触底回升

09年国家经济增长保“8”任务完成，4万亿拉动效果渐显，经济触底回升。同时国际经济环境转好，东莞这个外向型经济城市09年交出一份来之不易的答卷，第三季度以来，工业订单和用电用工量的明显上升，表明实体经济在逐步恢复当中。

二、政策层面

——从“促进”、“稳定”到“抑制”、“遏制”的反转

年末出台针对房地产市场的相关政策，是中央政府年内首度对国内房价走势做出正面表态，“遏制”的提法也暗示着未来楼市政策有望进入新一轮的紧缩周期，“有保”的同时也更加注重“有压”。

三、市政规划

穗莞深、莞惠城际轨道，东莞轻轨用地落实，东莞大道延长线

全面实施旧城镇、旧村庄及旧厂房的“三旧”改造，用10年时间规划改造30万亩“三旧”土地

南城总部基地规划获批，总部经济大厦群的建设进入可操作阶段。

南城区拟将“中央生活区”调整为“中央商务区”，建设生态型CBD。

东城区启动09年20项重点工程项目，总投资超过140亿元。

《东莞市金融业发展规划（2009-2020）》正式公布，东莞计划在5年内建成金融强市。

四、土地市场

1、2009年全国高价地频现

2009年春节过后，伴随着一系列宽松货币政策和积极的财政措施的颁布，“楼市小阳春”出现，全国各大中城市房地产市场迅速回暖，开发商资金快速回笼。下半年，楼市进一步升温，直接刺激开发商对优质地块的热情，“天价高价地”频频出现。

2、东莞土地市场总体理性

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据显示，2009年东莞土地市场总体供应面积为515.8万㎡，其中商住供应面积为204.4万㎡，全年商住供应比率接近40%，较2008年小幅上升12%，全年商住土地供应高峰出现在7月、10月和12月。成交方面，全年商住用地成交总额为66.3亿元，平均楼面地价为1680元/㎡，基本与去年持平。在全国各大中城市疯狂出现“天价高价地”的环境下，东莞土地市场则表现得相当理性。

3、东莞土地市场冰火两重天

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据显示，09年初，东莞土地市场表现冷清，商住用地大部分以底价成交，2月更曾出现地块流拍情况(编号2009G002位于中堂镇工业大道东侧地块)。进入4月，东莞土地成交溢价开始小幅上扬，紧随着7月的莞城体育路“高价地”、8月的南城东骏路地块和10月的南城宏伟路地块，分别以溢价162%、142%和171%成交，东莞土地市场呈现一片火热境况。进入第四季度，由于推出的地块多位于镇区，土地市场又再回归平淡，除2009G029常平镇还珠沥地块和2009G034望牛墩镇赤滘地块以76%和65%溢价成交之外，其余大部分镇区地块均以底价成交。

4、下半年外来开发商进驻东莞，看好东莞市场

09年下半年开始，外来开发商开始关注东莞土地市场。2009年东莞在城区推出的优质商住用地较少，但几乎每次城区的商住用地出让现场均出现外来开发商的身影，开发商对这些优质地块表现出极大的热情，竞投踊跃，最终以全年9宗商住用地，成交总金额22.16亿元的佳绩，成为09年东莞土地市场的大赢家。2009年楼市迅速回暖，开发商资金得到有效回笼，加之东莞房地产市场的稳定健康，大大刺激外来开发商对东莞土地的热情和兴趣。

五、房地产市场

1、供需：

——楼市呈“V”型反弹，有效新增供应相对不足

受积极的财政政策和宽松的货币政策影响，09年东莞全年商品房成交约611万㎡，其中商品住宅成交567万㎡，环比增幅58.8%；非住宅签约约44万㎡，环比增幅24.9%，整体成交量已接近07年水平，楼市经08年触底，呈“V”型反弹。相反，09年东莞全年新增供应量萎缩27.9%，约490万㎡，供需情况出现反转。从09年每月成交数据分析看，基本印证了我们瑞峰在09年初的预判，成交出现“两头高，中间低”的情况。

随着广东“15条”的政策出台，积压的刚性需求得到有效释放，全年供应基本处于偏紧状态。

2、价格：

——成交价格结构性上涨，09年东莞楼市相对理性

09年东莞商品住宅签约均价6263元/㎡，签约面积约567万,成交金额约355亿，其中普通住宅签约量约498万㎡，全年签约均价5587元/㎡,别墅与类别墅项目签约69万㎡，签约均价12193元/㎡。考虑到别墅项目受资源、产品等的影响因素，导致价格差异性较大，因此选择以基本需求更贴切的普通住宅成交情况更能客观反映房地产市场价格走势。2-6月刚性需求爆发，楼市的小阳春使楼价得到修复性上涨，随着存量快速消化后，新增供应量相对不足，市场出现供需结构性失衡，市场上大户产品成交比重在加大，导致价格结构性上升；十一前后，城区受关注项目的集中上市促成第二波刚性需求得到释放，拉升整体成交均价，11月部分中低端产品入市，签约均价有所回落；12月受个盘影响，普通住宅签约均价破6000大关，全年普通住宅签约价格最大增幅约16.3%，东莞楼市相对理性。

3、累计存量：

——09年存量快速消化，短期有效供应支撑不足

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心的统计数据显示，截止至12月31日，结合本年度的新增供应量和成交量，09年消化存量约142万平方米，东莞商品住宅存量约为447.59万平方米，若不考虑未来新增供应量的影响，剩余存量吸化周期为9.5月，今年以来存量得到有效消化，供求压力得到一定的缓解。

4、潜在供应量

——楼市向好，项目加速动工，2010年形成有效供应

在楼市向好的情况下项目加速动工意愿增强，根据东莞市建设网上新开工项目统计显示，09年四个季度新开工量上升趋势相当明显。

而从新开工量与新增供应量对比图中可以看出，按照正常的开发周期计算，由于预期的滞后性，07年新开工量正常运转的情况下，基本在08年形成有效新增供应，08年楼市进入调整期，开工进度放缓，新开工量在09年转为有效供应总量在减少，预计延缓到2010年，加上09年的新开工量，2010年预计新增供应量将达到700万㎡，为2010年供应提供有效支撑。

5、市场状况：

供需结构性失衡

——自住户型供应缺失严重，大户型产品供过于求

房地产市场向好，供应出现偏紧，存量迅速消化，年中东莞房地产市场出现供需结构性失衡情况，尽管在十一前后以自住需求为主的项目相继入市，适度地缓解供需结构矛盾，但当前城区可选择性自住户型依然短缺，新入市项目受关注程度高，尤其二、三房为主的项目，销售情况较热闹。

 
从09年新增供应面积区间与成交类别比重两图表可以看到，自住需求为主的普通洋房占成交比重的75%，全年成交37432套，而09年面积区间在70-130㎡的户型新增供应仅18812套，也就是说，09年全年透支年前自住需求产品存量接近2万套，造成供需结构性失衡，尤其在7-8月份，城区2-3房产品可选择性少。相反，进入09年以来，改善型住房供应比重达29%，供应接近10000套，而成交占比重仅10%，共约5000套，改善型住宅供过于求，存量消化压力较大。

改善性住宅活跃

——通货膨胀预期下，改善型住宅市场向好

考虑到高端住宅和别墅项目因其资源、产品等因素的影响，价格差异造成签约均价走势波动较大。09年在通货膨胀预期加剧的经济环境下，改善型住宅的稀缺性得到投资者的认可，成交逐渐释放。

市场格局

09年，东莞签约金额排行前十位房企的市场占有率约41%，行业集中度高，品牌效应越来越重要，市场格局逐渐明显。

2010年东莞楼市预测

预测一：2010年总体供应量达到1000万㎡以上，全年需求量不会超过09年，预计450-500万㎡。

得益于09年楼市向好行情，项目动工进程加快，加上当前存量，预计2010年总体供应量依然达到1000万㎡以上。08年积压大半年的刚性需求在09年得到有效释放，导致09年成交放量。10年依然以刚性需求为主，全年需求不会超过09年，预计450-500万㎡。

预测二：全年价格企稳在6字头，升幅预计在5%-10%。上半年价格依然会有小幅上扬，下半年受通货膨胀预期加大影响，加上可能出台的利率调整带来的不稳定性，价格向上动力缺乏。

09年12月东莞普通住宅签约均价已破6000，发展商资金回笼充裕，促销力度不会太大，价格相对企稳。加上供应相对偏紧，高端产品对价格拉动作用，上半年价格依然会有小幅上扬。

下半年随着供应量放大，信贷和货币供应偏热，通货膨胀预期加大，利率调整政策可能出台带来的不稳定性，市场观望情绪将深化，价格向上动力缺乏。

预测三：改善型住宅占成交比重增大，吸引更多的投资需求。

受二手房营业税优惠政策调整和二套房贷首付4成政策的出台，中央政府打压投机市场意图明确，中小户型投资受到抑制，投资需求有可能转向高端住宅或别墅项目，改善型住宅市场活跃。

预测四：穗莞深城际轨道、东莞大道延长线等一系列完善路网工程，必定拉动区域经济发展，同时带动房地产市场。

2009年，市政府大力加强路网建设，城际轨道、轻轨R2线、东莞大道延长线等工程相继动工，穗莞深同城生活指日可待。东莞大道延长线，东江大桥等市内路网建设，进一步推动了东莞城镇一体化，同时惠及周边的道滘、洪梅、虎门、石碣、塘厦等镇区房地产市场发展。

预测五：东城20项重点工程、“三旧改造”、南城区鸿福商圈的逐渐成熟，有效拉聚本土高端消费力，拉动东莞商业发展。

城市规划方面，8月东城启动了20项重点工程，涉及“三旧”改造、高新科技工业、农业开发、民生工程、城市配套建设、商贸发展、房地产建设等7大领域，总投资超过140亿元。此外，南城鸿福商圈的日渐成熟，总部经济群的定位确立，有效拉聚了东莞本土的高端消费力，推进东莞商业的发展。

预测六：下半年营销力度加大，促销活动相对增多

从开发周期计算，新开工项目将集中在下半年面向市场，届时市场供应量相对充裕，消费者选择空间提升，营销力度加大，促销活动将会相对增多。