中原：春节淡季东莞住宅楼市大幅降温 预计2月成交回暖缓慢

受10.6新政打击，2016年第四季度东莞住宅楼市成交大幅降温，进入2017年，1月受春节淡季以及政策影响，客户观望情绪较浓， 2017年1月东莞住宅楼市开局惨淡，创近四年以来同期新低，部分项目价格开始松动。进入2月，随着元宵节过后春节气氛逐渐散去，楼市人气将逐步有所回升，但受限购限贷政策和高房价抑制，大量投资需求退潮，刚需及改善无力，预计市场成交回暖缓慢。又基于政策、资金面收紧，2017年楼市逐显严峻，部分开发商已先知先觉，在2016年年底已开始未雨绸缪跑量，增加现金储备，建议其他开发商们也先走为上，合理定价，保证项目具有一定的销售速度，有稳定的现金流，避免在后市竞争中陷入被动局面。

月度关键词：开局惨淡、观望情绪浓、价格松动

（一）新增供应状况

2017年1月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

春节淡季楼市推新锐减，住宅新增供应量大幅骤降。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，2017年1月新增供应住宅37.72万㎡，环比2016年12月大幅下降54.09%，同比2016年1月大幅下降55.67%。1月份东莞住宅楼市新增供应出现大幅骤降，究其原因：一、春节临近，许多开发商已逐渐进入放假状态，推货量大幅缩减。二、1月正值春节淡季，本来开发商们推货热情就不高，加上许多开发商已集中在2016年12月份入市冲刺业绩，或提前试探市场为明年营销大纲的制定做准备，从而造成今年1月份推货项目明显减少。据东莞中原研究部监测数据显示，1月份主要有沙田碧桂园、御景花园、三正公园里、华讯大宅、松湖碧桂园、碧桂园城央壹品、卓越蔚蓝山等17个项目集中供应放量，其中沙田碧桂园、华讯大宅、安华香蜜松湖、碧桂园城央壹品等多个项目均已在去年12月推货入市，而今年1月份实际市场中推新项目却寥寥无几。

开发商主推刚需产品跑量，大户型难卖供应低迷。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年1月东莞住宅楼市供应仍以刚需产品主流市场，刚需产品（70-120㎡）主要由沙田碧桂园、卓越蔚蓝山、三正公园里、三正瑞士公馆、松湖碧桂园等14个项目共供应2243套，占全市比重达58.67%。另外，180㎡以上的户型供应比重依然保持低位，仅占全市的2.96%，反映受东莞10.6新政影响，大户型产品出货艰难，开发商们有意减少大户型产品的推货量，主要押宝刚需产品跑量回笼资金。

（二）新开工状况

品牌房企高周转模式，1月住宅新开工呈现高位放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年1月东莞住宅新开工呈现高位放量，分别有时代南湾花园、保利东岸花园、万科松朗花园、时代水岸花园、碧桂园十里江湾等12个项目共开工住宅78.77万㎡，环比2016年12月下降14.44%，同比去年同期大幅增长102.63%。随着越来越多外来品牌房企进驻东莞市场后，万科、碧桂园、保利、时代等品牌房企开启高周转模式，项目动工明显加快，后市潜在供应量增大。

（三）市场成交状况

2017年1月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

受政策、春节等多重因素影响，1月住宅楼市开局惨淡。

1月份，随着春节逐渐临近，许多市民陆续回乡过节或出外旅游，据东莞中原CCES系统统计显示，楼市客户来访量从1月上旬开始跌至低谷，持续多周在低位运行。据东莞中原研究部监测数据显示，1月份东莞住宅成交33.78万㎡（合计3351套），按面积环比大幅下降29.48%，同比大降76.98%。其中成交套数超20套的项目有40个，占全市23%。从成交明细看，1月份市场签约量主要依靠去年年底开盘项目集中签约支撑，如万科珠江东岸、松湖碧桂园、沙田碧桂园、三正公园里，1月实际市场成交较为冷淡，2017年楼市开局惨淡。究其原因：一、10.6新政影响持续，客户购房回归价值，观望情绪重。二、受春节淡季影响，楼市供应量大幅萎缩，且1月下旬大量市民逐渐离莞，人气大幅下滑带动成交大幅转淡。

近八成区域成交大幅降温，市场成交回归价值。

据东莞中原研究部监测数据显示，从环比情况看，1月份有近八成镇区住宅成交环比大幅下降，反映春节因素影响较大。2017年1月东莞住宅楼市成交主要集中在沙田、麻涌、桥头、虎门、大岭山等新增供应较为活跃的区域，单盘支撑特点明显。事实上，沙田、麻涌、大岭山、樟木头等多个区域签约成交突出的项目早已于2016年年底开盘或加推，而今年1月份实际市场成交明显大幅转淡。从降温幅度来看，无论临深还是道滘、望牛墩、企石等偏远区域，成交量环比降幅均比较大，反映市场成交回归价值。临深房价太高，投资空间收窄，投资客退潮，市场成交回归自住刚需，而刚需客购买力不足且看跌情绪高，造成临深区域项目出货难度加大。受投资客大幅退潮，偏远区域项目成交主要集中在具有配套、地段、资源、交通价值或价格优势的项目中，而大部分项目基本上成交比较难。

高首付严重抑制需求释放，144㎡以上住宅成交四连惨跌。 

据东莞中原研究部监测数据显示，1月144㎡以上的住宅产品成交204套，环比2016年12月大幅下降21.54%，同比大幅下降86.03%。自从2016年东莞10.6新政出台后，144平以上住宅产品成交下滑最明显，连续四个月大跌。反映新政后144㎡以上的住房首付比例提高至6成，对改善自住以及豪宅投资需求的冲击非常大，进一步反映出高首付是抑制需求释放的重要原因。

（四）价格分析

部分房企以价换量，全市住宅成交均价回调走稳。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年1月东莞住宅成交均价为15380元/㎡，环比去年12月小幅上涨1.52%，同比去年同期大涨35.96%。近三个月东莞住宅成交均价均有所回调，主要受多个低价盘集中签约拉低。其中本月三正公园里以7706元/㎡的均价成交1.93万㎡，万科珠江东岸以10376元/㎡的均价成交2.88万㎡，两者成交量合计占全市的比重达17%。事实上，从去年年底开始，不少房企为快速回笼资金从而以价换量，带动全市住宅成交均价迅速回调。

房价明显滞涨，价格松动现象增多。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年1月东莞洋房成交2672套，占全市住宅成交比重为79.74%。1月出现洋房成交的镇区有33个，其中15个镇区均价小幅上升，升幅普遍低于5%，过半镇区价格出现回调，回调幅度大都低于10%，反映在客户理性价值回归后，房价已明显滞涨，价格松动现象增多。

（五）东莞房企及住宅销售情况

万科开局破13亿领跑全市，碧桂园紧追其后。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年1月开发商商品房业绩金额排行中，万科开局突破13亿元迎来“开门红”，领跑全市第一。1月万科旗下多个项目齐齐开跑，商品房销售金额过亿的项目分别有万科中心4.97亿元、万科珠江东岸3.53亿元、万科金域缇香1.30亿元、南部湾万科城1.29亿元和万科广场1.05亿元。1月碧桂园以12.85亿元位列全市第二，与万科业绩相差不到1亿的距离。1月碧桂园旗下多个项目揽金劲头十足，沙田碧桂园、松山湖碧桂园、碧桂园城央壹品和虎门碧桂园销售金额均过亿。刚踏入2017年，万科和碧桂园已立即展开厮杀，霸主之争尤为激烈。

刚需主打市场，客户购房理性价值回归。

据东莞中原研究研究部监测数据显示，1月住宅签约成交套数排行前十名中，有8个项目主打刚需户型，且多为品牌房企项目。同时，三正公园里和汇景城市中心开盘价格低于预期也纷纷迎来热销。反映客户购房理性价值回归，市场成交主要集中在品牌开发商项目，具有配套、地段、资源、交通价值或价格优势的项目中。

（六）库存供应状况

住宅库存消化周期回归6个月，市场供求关系正逐渐趋向平衡。

截止2016年12月31日，东莞住宅库存量为431.95万㎡，环比下降1.46%，同比上升14.27%。由于10.6新政出台严重抑制投资投机需求，深圳客大幅退潮，部分本地改善需求也因首付比例的大幅上调而放缓入市步伐，近四个月楼市成交大幅降温，全市住宅库存量步入上行通道。按过去一年的消化速度计算，2017年1月底东莞住宅库存消化周期为6.1个月，环比2016年12月拉长半个月。从物业类型看，1月洋房、别墅、公寓库存量分别为290.46万㎡、84.73万㎡、56.76万㎡，其消化周期分别为5.3个月、8.3个月、8.9个月。三大住宅分类消化周期均环比拉长了半个月左右，尤其洋房消化周期已回升至5个月以上，市场供求关系正逐渐趋向平衡。 

（七）后市展望

● 经济：节后市场需求增长，2月经济整体维持平稳回升。

国家统计局、中国物流与采购联合会近日发布的数据显示，2017年１月份，制造业采购经理指数（ＰＭＩ）为51.3％，比2016年12月微落0.1个百分点，但连续４个月保持在51％以上，连续６个月站上50％的荣枯线，延续着平稳扩张态势。１月的物流业景气指数也保持在50％以上水平。分析认为，这反映出了2017年中国经济平稳开局。

在整体平稳的势头下，我国经济结构不断优化，物流行业持续平稳扩张，，新订单指数和业务活动预期指数回升，加上出口订单还在回升，反映市场需求平稳增长，预计春节后2月整体经济维持平稳回升。

东莞市场：

● 市场观望情绪浓厚，预计2月住宅楼市成交回暖缓慢。

由于春节假期从1月27日-2月2日，通常许多市民在元宵节（2月11日）过后才回莞，又据东莞中原CCES系统统计显示，2月3日-2月5日这三天楼市人气逐步回升，但回升速度很慢，反映市民过节的热情较高，因此预计楼市人气要在2月下旬才会明显回升。从来访量看，春节前楼市人气接连大幅下滑，春节后回暖缓慢，反映10.6新政尤其限贷政策对客户打击较大，客户观望情绪很浓。因为房价已经涨到了这个高位，首付明显提高已超出许多客户的承受力。与去年相比，预计今年2月楼市人气回暖速度较慢。

从供应角度看，许多开发商已提前在2016年12月抢跑，今年1月也有几个项目抢在春节前揽金，如格兰名筑、中央美地、松湖碧桂园。一方面，许多项目已在春节前提前回笼资金；另一方面，2月楼市整体人气不足，预计2月推盘量较少，进入3月楼市供应才有望真正放量，其中品牌房企项目营销明显提速。一方面，由于品牌房企高周转模式，供应节奏会有所加快；另一方面，由于在新的一年，品牌房企面临新的业绩考核压力，在2017年楼市逐显严峻的形势下，品牌房企资金回笼压力增大，抢跑现象会更加明显。据东莞中原研究部监测发现，有望在3月前后入市的项目有碧桂园名座、保利紫岸花城、新鸿基·珑汇等。

由于政策影响持续，投资需求大幅退潮，改善无力，市场观望情绪甚浓，又受春节因素影响，预计2月下旬开始楼市成交才会逐步有所回暖，但整体成交仍然较淡。高房价且过度依赖深圳客支撑的临深区域将压力重重，预计明降暗降等价格松动现象逐步增多。基于政策、资金面收紧预期，2017年楼市逐显严峻，部分开发商已先知先觉，在2016年年底已开始未雨绸缪跑量，增加现金储备，建议其他开发商们也先走为上，又因目前市场成交客户以刚需自住为主，对价格抗性大，大型暖场活动效果小，价格优惠吸引最直接且最有效，因此建议开发商们合理定价，保证项目具有一定的销售速度，有稳定的现金流，避免在后市竞争中陷入被动局面。