星彦研究报告：成交量增加 楼市积蓄泡沫（12月）

星彦看市：2009年12月楼市解密

第一部分：产经要闻

热点透视——

热点一：营业税-普通住宅差额征收 非普通住宅全额征收

事件回放：财政部网站23日上午挂出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定不足五年的普通住宅转让需要按照差额缴纳营业税，超过五年的普通住房对外转让，免征营业税。但对于非普通住宅，即面积超过120平米(北京市规定140平方米)以上的住宅，不足五年转让需要全额征收营业税，超过五年可按照差额征收营业税。

星彦评论：取消营业税优惠将使得二手房5年内的房源交易成本上升4倍，将明显的抑制投资型购房，炒作楼市也将很难有利可图，而自住需求可以通过购买5年以上房源以及商品房释放需求。而这也恰与中央经济工作会议的主张非常吻合，但从另一方面就误伤了很多买不起一手房只能在二手楼市场淘便宜房子的自住型买家。受此影响，二手房低成本的优势不再明显，将迫使一部分消费力转移到一手房，如果没有后续的辅导政策出台，房价问题仍将难以抑制。

热点二：东莞“三旧”改造工作公布相关实施细则

事件回放：12月18日，“三旧”改造动员大会召开，我市 “二次土地大开发”擂响战鼓。在这次动员大会上，市政府公布了《东莞市“三旧”改造实施细则》（以下简称《实施细则》）。《实施细则》规定了“三旧”改造的对象，提出了近期到明年底计划改造3万亩的目标任务，明确了有关“三旧”改造规划编制、拆迁改造的类型和程序，以及一系列优惠举措。值得注意的是，除了《实施细则》，相关部门还根据《实施细则》出台了一系列“操作指南”，加起来一共150页53000字，堪称东莞史上最长“新政”。市委书记、市人大常委会主任刘志庚说，《实施细则》及操作指南虽然文字多，但很细致，操作性很强。

星彦评论：我们都知道东莞经济所缺当在制造业升级，东莞土地所缺重在规划，对于东莞这种经济基础好但城市化程度低的城市，以前的发展存在一些不合理的“畸形点”，通过“三旧”改造就能把这种局面彻底扭转过来，城市的形象、基本的配套和硬件设施都会有所提高。整合土地资源，重新科学合理规划，无论是从居住舒适度还是生活配套的完善，或者从城市美观的角度来看，都具有积极意义。

第二部分：土地市场分析

一、土地新增供应分析

本月新增土地82.05万㎡，成交土地51.4万㎡

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2009年12月份东莞全市新增土地27宗，总供应面积逾51万㎡。其中有1宗商业用地，5宗科研设计用地，10宗工业用地，11宗商住用地的供应。

09年12月份土地供应明细

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

二、09年12月份土地交易情况（万元）

数据来源：东莞星彦地产市场研究监测

2009年12月，全市共12宗出让地块成交进行，其中有1宗商业用地， 7宗商住用地，2宗工业用地，1宗科研设计用地。本月土地共成交面积逾49万㎡，环比上月下下降4.24%。

一、总体供应特征

09年12月东莞全市商品房新增供应面积49.9万㎡，环比上升70.79%

12月份新增商品房供应总体情况：

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

根据东莞星彦地产市场研究部监测结果显示，2009年12月份有24个楼盘项目有新增供应，新增供应面积为499204平米，环比上月上升70.79%，较去年同期上升3.81%。其中住宅新增供应面积为441014平米，共4298套，其中别墅供应增加明显，总供应别墅47套，面积达到2.15万M2。新增供应住宅套均面积为102.6㎡，环比上月下降4.38%，反映市场需要以改善性需求为主。

二、08-09年新增供应月度走势图

受年底国家一系列优惠政策到期的原因的影响，12月商品房新增面积和套数均超过上月水平，其中别墅新增供应明显增加。从08~09年商品房新增月度走势图可以看出，09年四季度商品房的新增供应维持在中等水平，但较第三季度而言，出现明显放量。

三、12月份新增供应东城区居首，全市共有24个楼盘有供应

2009年12月份共有24个楼盘项目有新增供应，供应区域主要分布在东城区、南城区、桥头、松山湖和塘厦等16个行政区镇。供应楼盘主要为东城的时富花园和联华花园城、南城的精英世家和凯旋国际、桥头的石竹山水园、塘厦的塘樾、企石的金椅豪园以及常平的凯旋半岛等等。

其中常平镇和企石镇新增供应全部为独栋别墅，面积在240-390M2,供应套数分别是44套和15套。

四、09年12月份新增商品房供应物业类型情况

12月份东莞全市洋房新增供应面积约40.7万㎡，占总供应的84%。（详细信息见下文五、六部分）

别墅供应主要分布在常平镇、东城、企石镇和塘厦镇，其中常平镇和企石镇新增供应全部为独栋别墅（常平镇是凯旋半岛，企石镇金椅豪园），面积在240-390M2,供应套数分别是44套和15套；侨苑山庄（东城）新增供应面积1027.12㎡，共2套；塘樾（塘厦）新增供应面积3953.88㎡，共14套；君山（寮步）新增供应面积758.24㎡，共1套

五、11月份住宅新增供应面积区间分布情况：

中等面积户型投放活跃，别墅供应本月有所增加

从以上统计图表可以看出，80-150㎡以下的需求型住宅供应仍是占大半份额，公寓的新增急剧减少。其中精英世家和时富花园新增主要集中在81-110M2之间，石竹山水园和联华花园城以及上凤林花苑的新增主要集中111-150 M2之间。60 M2以下和200 M2以上的供应逐渐减少。

别墅的供应也出现明显放量。

六、12月份住宅新增供应户型结构情况（按面积计算）：

第四部分：商品房成交分析

一、东莞全市12月商品房成交总体情况

商品房成交5912套，面积共计58.37万㎡；

本月住宅成交均价为6752元/㎡。

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

根据东莞市房产管理局显示，2009年12月东莞市商品房总成交面积为58.37万㎡，成交套数5912套，成交量环比11月份上升12.34%，同比去年上升22.66%。其中，住宅成交面积约为52.8万㎡，成交套数4977套,环比上升约15.24%，同比去年上升22.74%。非住宅成交面积为5.58万㎡，成交套数为935套，环比上升15.43%，同比上升45.43%。

二、2008年1月-2009年12月度普通房价变动率

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

住宅成交价格月度走势

从09年7月开始，住宅成交均价就一直维持在6000-7000元/㎡之间，窄幅震荡，高于上半年平均水平，而成交量经过前期的深幅调整，在年底有企稳势头。但对于明年国家政策调整的不明朗性，对后市持看平态度。

三、区域成交情况

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年12月，东莞全市共32个行政区域显示签约备案，本月东莞商品房总成交面积约58万㎡，共成交套数为5912套，其中城区成交套数2059套，所占比为34.83%；镇区成交套数为3853套，占比为65.17%。城镇区域成交面积比重为1:2。
本月望牛墩镇和石碣镇没有成交记录。

四、东莞前十名楼盘销售明细：

信息来源：东莞星彦地产市场研究

从星彦市场数据显示：2009年12月，东莞市活跃成交的楼盘排行中（以成交套数排名），排名第一的是联华花园城，本月售出234套。联华花园城，作为联华国际精心打造的精品楼盘，隶属于东莞新城市居住板块——东城北片区。项目位于东莞市东城区环城路桑园路段（银丰假日大酒店对面），紧邻五环路。总建筑面积50万㎡，未来规划居住人口达一万人以上，是集居住、商业为一体的高尚住宅生态文化小区。

排名第二的景湖时代城，本月售出184套。作为光大十年钜献，自然吸引了市场关注。

黄旗印象和塘樾以158套和153套位列第三和第四。

第五部分：营销动态回顾

十二月个盘营销动态事件回顾

信息来源：东莞星彦地产市场研究

第六部分：楼市小结

本月商品房新增供应大幅回升，可售房源增加，房价回升。08年积蓄了一年的购房需求在09年得到了充分的释放，虽然东莞房地产市场今年起起伏伏，但总体水平仍高于08年。个别楼盘的价格甚至高于07年同期水平，楼市成交旺盛。

12月东莞市场别墅的新增供应和成交均明显高于11月，受别墅成交回升的影响，拉升了整体住宅均价。而普通住宅成交中，绝大多数分布在81-150M2的两房和三房，随着成交量增加，投资客的比重开始增加，楼市也开始积蓄泡沫。随着年底国家出台的一系列防止房地产市场投资过热政策，将使房地产市场回归理性。