合富：东莞楼市2017年开局低迷 观望氛围浓厚

去年国庆东莞“限购”后，楼市成交急转直下，连续4月保持低迷。1月成交量再创新低，创五年以来同期最低，同时创过去24个月以来最低，2017年东莞楼市以低迷开局。1月东莞房价连续2月保持1.55万元/平方米上下水平，虽比2016年9、10月高峰时期略有回落，但由于2016年1月房价基数较低，故今年1月房价同比仍然保持达37%的上涨。

1月供需双降，成交量同比下挫八成

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2017年1月东莞一手住宅新增供应面积约34.7万平方米，同比减少55%；签约面积约30.9万平方米，2808套，同比去年减少78%. 1月住宅均价约15547元/平方米，同比上涨37%，环比去年12月微涨1%.

2016年7月后楼市供求开始由“供不应求”向“供过于求”变化

自2016年7月后，东莞每月楼市供求呈供过于求态势，尤其11-12月较为严重。2016年1-7月东莞一手住宅新增供应面积466万平方米，签约面积603万平方米，供不应求较明显；2016年8月-2017年1月，新增供应418万平方米，签约328万平方米，市场呈现供过于求。2016年7月为年度第二轮房价上涨起点，持续攀升至10月。 

去库存时间上升至9.2个月，连续3个月增加

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，截至2017年1月31日，东莞一手住宅库存面积约337万平方米，按照过去2个月平均消化速度，去库存时间约9.2个月，连续3个月增加。而在新政前，即2016年9月去库存仅为3.5个月，可见新政对成交量产生了立竿见影效果，销售速度大幅放缓。

东莞万科1月险胜碧桂园排行东莞榜首

东莞万科2017年1月商品房网签金额约13.6亿元，超过碧桂园不到1亿元，险胜继续排行东莞榜首。“万碧”之争在2017年真正拉开序幕，角逐将日益激烈。

1月东莞外围区域成交突出

2017年1月东莞一手住宅签约套数过百套区域仅9个，其中前三为沙田、麻涌和桥头，分布特点为东莞外围区域，传统楼市发展滞后。相对而言，临深片区上榜区域比重在减弱，尤其塘厦和凤岗均未进入前十，其它临深片区成交排行较靠后。一定程度说明，新政后，相对而言，临深楼市受影响程度较大。

各类型商品房供求分析

（一）别墅小结：

新房市场进入传统春节淡季，供需同比显著下跌，高质素项目推动均价

随着信贷政策持续收紧，开发商推货热情大幅减退，进入传统春节月，供应跌至近3年低谷水平。合富辉煌东莞发展研究中心数据显示， 1月东莞别墅市场供应面积0.6万㎡，环比大幅下滑8成，同比下滑9成；签约面积约3万平方米,环比下跌3成，同比大幅下跌7成，。1月签约均价约23142元/平方米，环比上涨10%，同比上涨33%，在全市签约水平较低的基调下个别临深片优质高价楼盘签约对整体均价推动较大。

别墅市场“意料之中”冷清开局

合富辉煌东莞发展研究中心数据显示，2016年第四季度楼市急转直下，转入2017年1月传统淡季，别墅市场延续冷清态势开局，1月供应量仅0.6万㎡，为2014年9月以来的最低水平，成交为2015年2月以来最低，冷市遇上淡季，供求量跌至低谷为意料之中。

别墅市场于划时代意义的2016年告别房价多年滞胀历史：2015年以前别墅市场房价保持多年滞胀，2016年由于外来高端购买力进入迎来逆袭，2016年9月开始截至2017年1月持续5个月全线企稳于2万元之上，价格在2-2.3万元/平之间小幅波动。

珍稀资源始终蕴含市场最大吸力，万江区将有一资源型新盘入市

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，全市唯一供应区域来自万江区新盘金地艺境水岸，小批量供应32套。1月成交依然集中于松山湖、厚街等资源优势突出的区域，其次是一线临深区域，也是本月价格走高的主要原因。

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，151-250平所占市场比重50%，其中中信红树山和中熙君墅湾为主力。

（二）洋房小结：

政策重压期遇上传统春节，成交同比大跌7成，环比再跌2成，房价走势平稳

合富辉煌东莞发展研究中心数据显示， 1月东莞洋房市场供应面积34.1万㎡，环比减少5成；签约面积27.8万平方米,为2015年2月以来月度最低水平，同比大幅跌近8成。1月签约均价约14781元/平方米，房价走势逐步走向稳健，上涨趋势初步得到遏制。

虽说供应量同比大幅跌超5成，新房成交一跌再跌，主要受两个因素影响，一方面受深度调控影响市场观望凝重交投放缓；另一方面今年春节比往年（2月）更早，去年1月异常火热，今年更多是回归至为常态化的淡季水平。故新政的阵痛转入2017年市场影响仍未真实反映。

调控成效显著，房价过快上涨势头初步得到遏制

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年国庆期间新政冲拳出击，10月洋房成交俯冲式下滑，11月-12月市场表现触底企稳，成交量始终在35万㎡上下波动未有进一步下挫趋势，2017年1月迎来传统春节假期，市场环比小幅下滑回归至淡季水平。

去年11月开始，洋房市场供过于求逐渐突显。价格已持续3个月维稳在1.45-1.5万元/平，房价走势日趋稳健，可见调控后对稳定房价取得了阶段性成效。

沙田碧桂园推动沙田镇供求突围而出，多个区域仅微量去化

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示1月沙田镇洋房产品供求突出，供应为8.3万㎡，贡献主力：沙田碧桂园项目。去化较好区域主要分布于全市外围区域，水乡片区如麻涌、沙田，另有大岭山镇、桥头镇等签约套数均在200套以上，1月全市一半区域成交套数在50套以下。塘厦、凤岗、大岭山、黄江、莞城5个区域均价在2万元之上。

91-100平为销售主线， 151平以上大户型仅占2%

（四）商业公寓市场

 新品供应大幅减少，成交量跌半，价格稳中微升

本月商业公寓市场供应环比大幅下跌73%，仅来自一个项目—虎门碧桂园，同时是该项目首波推出商业公寓产品；网签量2.6万平米，环比大幅下跌50%，同比减少60%，春节传统假期到来，1月供应大幅下降，同时随着汇星商业中心、绿地大都会等热签项目签约告一段落，1月新房成交表现明显回落；均价13640元/平，价格环比基本持平。

传统置业淡季交投两淡，价格企稳

虎门为唯一供应区域，全市各区域成交惨淡

1月全市供应区域来自虎门碧桂园（602套），全市共22个含签约区域中无1区域网签套数在百套之上，由于无大型推货刺激，大多顺卖项目仅零星成交。

（四）商铺市场

商铺供求大减 价格环比基本持平

2017年1月全市商铺供应458套，5.5万平米，同比减少6成，环比减少3成，本月商铺供应表现突出项目是东城区嘉宏振兴中心，其供应套数和面积均最高，有82套，14035平米；

2017年1月全市商铺成交2.53万平米，环比减少6成，同比减少接近7成，本月麻涌万科珠江东岸成交量最大，成交了64套，2602平米，均价20149元/平米；本月均价18719元/平米，环比上月基本持平，略升2.2%，同比上涨约4成； 

成交大跳水 价格走势平稳

2017年1月全市商铺供应5.5万平米，环比减少32%，成交2.5万平米，环比减少6成，是继去年3月后成交最低月份，春节月份是传统成交淡季，今年春节月（1月）成交2.5万平米，与去年春节月（2月）对比，则表现出大幅增加1.6万平米；1月份商铺成交均价18719元/平米，环比小幅上升2.2%，与前一月基本持平，全市商铺均价连续4个月在17000以上；

（五）写字楼市场

办公产品供应大增 成交小幅回落

2017年1月全市办公供应507套，9.65万平米，环比大幅增加1332%，同比去年同期增加85%，环比增长幅度较大，主要因为前一月供应量基数太低，主要得益于东城区嘉宏振兴中心办公产品新增，刺激市场；

成交方面，本月办公产品成交186套，6万平米，环比上月小幅减少5.6%，同比去年同期增加173%，办公市场整体走势向上；

2017年1月，办公成交均价13021元/平米，环比前一月上涨25%，同比去年同期上涨约17%，价格持续高企，本月成交量最大项目为莞城区万科中心，成交83套，4.2万平米，均价11220元/平米；

供应大增，价格环比涨25%，走势平稳

2017年1月全市办公供应井喷，新增9.65万平米，对比历史月度供应，属于中高位水平，成交6.01万平米，环比小幅回落，但对比历史月度走势，本月成交水平属于高位，成交均价13021元/平米，价格平稳；

成交排行榜

开发商

别墅

洋房

商业公寓

写字楼

商铺

车位

片区分析

主城区

1月主城区量跌价稳，春节因素与楼盘签约滞后导致成交环比出现较大下滑

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2017年1月主城区住宅供应面积4.57万方，供应环比小幅减少3%；主城区住宅签约面积出现连续两月下滑， 1月份签约面积1.25万方，成交环比下滑52%，其中主要受春节因素影响较大。1月份主城区的均价表现相对平稳，签约均价20691元/㎡，已连续三个月维持在2万元/㎡上方。

临深片区

1月临深片区供求均衡，均价小幅回升

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，1月临深片区签约面积17.97万方，住宅签约面积环比下滑28%，与签约面积下滑对比，签约均价表现较好，小幅回升5%，1月临深片区签约均价17856元/㎡。1月临深片区住宅供应19.96万方，供应已连续两月减少，环比上月减少约19.22万方，创近12个月供应新低，但高于2016年春节月（2月）的水平。个盘方面碧桂园两楼盘表现较好，合计签约面积达到4.6万方，占到临深片区总签约面积近23%。

临广片区

1月临广片区供求均现明显回落，均价则表现相对平稳

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，1月临广片区住宅签约面积5.14万方，环比大幅减少32%。而供应总面积为0.93万方，环比减少4.86万方，供应量仅次于2016年2月份的零供应，为近三年来第二低位。临广片区签约均价11816元/平方米，小幅回落3%，临广片区均价已经连续5个月维持在11000-12000元/㎡区间小幅波动，整体表现相对稳定。

松湖北片区

1月松湖北片区供大于求，均价持续回升

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，1月松湖北片区总供应3.01万方，环比上月减少约2.33万方。1月松湖北片区成交面积约1.87万方，环比增加45%。从供求看，松湖北片区已出现连续三个月供大于求现象，后续区域内楼盘竞争将加大。签约均价小幅回升，松湖北片区1月住宅均价为15277元/㎡，环比上涨6%。

临惠片区

1月临惠片区供求回落，均价结构性下滑

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，1月临惠片区住宅供应6.21万方，较上月减少近8.49万方，供应虽回落较大，但依然是处于合理位置。总签约面积为4.75万方，环比减少17%。临惠片区均价为9811元/㎡，环比下跌10%，这主要受当月桥头镇三正公园里以均价7799元/㎡签约成交占比较多的影响，对当月均价有较大影响。

土地市场分析

土地市场小结：

土地市场主要特点：1月份土地市场总体供应量有所回升，成交总金额呈上升态势；在土地供求类型中，工业用地比重大，而商住用地供应仍处于较低水平；1月份优质商住地遭品牌房企疯抢，中海地产最终以总价29.2亿元+3.6万方配建面积夺得凤岗地王，实际楼面地价高达到27643元/㎡，创历史新高。受春节淡季影响，后续土地市场持续偏冷，2月份的商住用地将再现“零供应”。

一、 土地总体分析

1、本月总体供求价

1月份土地市场总体供应量回升，成交金额呈上升态势

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：1月份供应面积约66.98万㎡，环比上涨483%，同比下降24%；成交面积约47.13万㎡，环比下降18%，同比上涨28%；成交总金额约31.87亿元，总体呈现上升态势，主要原因为凤岗商住用地遭品牌房企疯抢，成交金额29.23亿元，约占总金额的92%；楼面地价约3323元/㎡，由于1月份成交地块中主要以工业用地为主，导致整体楼面地价被拉低。

2、各类型土地供求情况

1月份土地供求类型中，以工业用地为主，商住用地供应仍处于较低水平

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：1月全市供求的土地类型中包括工业用地、商住用地、科教用地。在1月份供求类型中，工业用地比重大，供应面积约35.63万㎡，占额53%，成交面积约22.97万㎡，占额49%；科教用地供应面积约24.04万㎡，成交面积约16.85万㎡，均占额36%；商住用地供应仍处于较低水平，1月份仅供应了1宗商住用地，面积约7.31万㎡。

二、商住用地分析

1、商住用地市场分析

1月份优质商住地遭品牌房企疯抢，楼面地价创历史新高

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示： 1月份全市供应了1宗商住用地，供应面积约7.31万㎡，环比下降45%，同比下降63%；该宗商住用地采用“限地价+竞配建”出让模式，商住地热度依旧，多名品牌房企多轮竞拍，最终该地块以33%溢价率成交；楼面地价约27643元/㎡，环比上涨214%，同比上涨1613%，楼面地价大幅上涨，刷新黄江北大资源楼面地价25264元/㎡的历史，成为东莞新地王。