中原：2月东莞住宅楼市供需低迷 预计3月成交大步上升

● 资金：热钱外流、信贷收紧，资金流动性收紧。

中国人民银行公布的最新外汇储备规模数据显示，截至2017年1月底，中国外汇储备规模为29982亿美元，创近6年新低，较2016年12月底下降123亿美元，降幅为0.4%，并且也是自2011年2月以来首次低于3万亿美元。值得注意的是，此前对于1月份的外汇储备预期值为30035亿美元。受美元强势，人民币对美元大幅贬值，热钱外流明显，将造成房企融资收紧。

另外，信贷收紧的趋势明显，在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。央行警示严控信贷流向投机性购房，信贷收紧，除了利率普遍上调至9折外，银行审核难度或加大，放款周期拉长，资金流动性收紧，房企资金回流压力加大。

● 　深圳市场：3月新房预售逐渐开放，成交将有所回升。

2月份，主要受到前期假期及无新项目入市等因素影响，深圳一手房整体成交低迷。但在开发商的积极推销状态下，节后实际推售市场访客量回升，已基本恢复到春节前的水平，实际成交有所好转。3月份新房预售预计将逐渐开放，后期备案成交或将有一定程度的回升。随着市场供需矛盾得到缓解，市场预期逐步稳定，但价格水平受制于政策压力，仍会在下行中趋于平稳。

东莞市场：

● 供应：开发商积极推货备战”小阳春”，3月新增供应量大增。

2月开发商们观望居多，大部分项目以顺卖为主，进入3月，已是一季度的最后一个月，由于前两个月市场低迷，开发商的资金压力逐渐日增，预计3月开发商们将积极推货备战“小阳春”，东莞楼市或上演一波供应热潮。据东莞中原研究部不完全统计显示，万科中央公园、长安碧桂园、南部湾万科城、融创松湖澜园、碧桂园首座、霖峰壹山境等20个左右项目将预计在3月开盘或加推，全市新品供应量约4千套，供应量大增，品牌品质产品尤为增多，将有望打破客户观望，刺激需求加快入市。

● 产品：144方以下洋房为主，刚需产品供应约占八成。

据东莞中原研究部监测数据显示，3月项目推新以洋房为主，且基本全是144方以下的洋房，其中刚需产品供应约占全市的八成。市场少见大户型和别墅产品供应，仅有锦绣山河、金地湖山大境和新盘华安珑廷推出少量别墅，反映新政严控下大户型出货较为艰难，开发商推货放缓且推货体量相对谨慎。

● 人气：供应大放量，推动人气加速回升。

据东莞中原CCES系统显示，2月楼市人气仍处于较低位水平，但稳步回升态势反映市场需求尚在。3月楼市供应大放量将打破部分客户观望，市场人气加速上升。

● 需求：通胀预期增强，推升市场投资需求。

2016年美联储加息后美元走弱，大宗商品房价格飞涨，国内输入性通胀增强。通胀预期增强，有望激发整体市场的投资热情，公寓、豪宅、商铺及写字楼的投资需求或会有所增加，东莞投资性物业将迎来出货良机。顶层财富阶层资产保值增值，投资选择上倾向豪宅大户型洋房、别墅等产品。

● 对开发商建议：合理定价，推特价房冲人气推动正常单位成交。

从2月份的特价房促销效果良好反映出市场需求依然旺盛，以刚需自住需求为主，只要价格达到客户心理价格，去货速度依然很快，因此开发商合理定价对促进成交起着至关重要的作用。由于3月新品供应大增，届时一些顺卖的项目尤其库存不多的项目受到客户的关注度会被分散，建议推特价房或者一口价房吸引客户，同时助冲现场人气推动正常单位的成交。

● 量价：预计成交量大步上升，价格将出现分化。

3月供应放量大增，刚需产品占八成，尤其品牌项目供应明显增多，在市场回归自住、价值的情况下，有利激发市场需求释放，预计成交量会明显上升。另外，由于2月部分项目网签受限制，而3月将解放，预计3月网签成交爆发。价格方面，由于政策持紧，人气不足，大部分开发商在新货定价上趋于谨慎，预计整体房价走势趋稳，但区域上略有分化。临深较冷区域价格明显松动，需求相对较旺区域的价格仍有上升趋势，预计长虎沙房价稳中有升，麻涌、茶山房价受品牌项目推动持续上扬。