楼市调控勒紧 东莞开发商谨慎看市4月以顺卖为主

三月小阳春遇“调控潮”加急降温，各地开发商哀声一片。面对调控“两级跳”后的东莞楼市，谨慎、观望或将成为4月楼市风貌主旋律。在调控施压，4月东莞楼市将以加推顺卖为主。

调控施压，4月楼市以顺卖为主

3月调控风声一波比一波紧，东莞也在10天内两次“加码”，规定新房备案价不得超过竞品前三个月售价的20%，备案价调高幅度不能超过2017年3月21日前最后一次备案价格的5%，调控楼市决心十分坚决。

相对于周边广州、佛山、中山等城市而言，东莞“加码”后的楼市政策已经尚属温和，主要是从房价备案严抓调控。但在调控高压下，东莞地产圈观望氛围也难免渐浓，开发商纷纷“静观其变”。加之工程进度因素，业内预测，东莞调控收紧后的第一个月，开发商入市会更为谨慎，市场供应或会以加推顺卖为主。

据房掌柜不完全统计，新增供应“青黄不接”的4月，除了双城峰景等个别项目有计划开盘外，东莞楼市将以加推顺卖为主，包括万科珠江东岸、南部湾万科城、万科金域缇香、万科中央公园、万科云城、融创清溪壹号、融创松湖澜园、碧桂园ParkRoyal、碧桂园城央壹品、碧桂园首座、金地艺境水岸、金地城南艺境、光大山湖城、霖峰壹山境、三正公园里、鼎峰源著等10多个项目。

3月1日-3月30日，东莞新增首次备案房源情况

临深松湖潜在供应大，刚需户型为主力

据房掌柜监测，截止至发稿前，东莞3月共有51个楼盘进行了新的房价备案登记，31项目共2309套房源进行的是价格调整，另外23个项目（有3项目既有调价又有新备案），共3003套房源是全新的首次备案。

结合备案房源和预售情况看，松湖、临深片区将会是接下来东莞楼市的供应主力。潜在供应主要集中于万科、碧桂园、金地、融创、光大等品牌项目，尤其是碧桂园和万科，或会再掀一轮“万碧之争”。

户型方面，80-140㎡刚需、改善户型依然是供应主力，如霖峰壹山境，最近首次备案的240套房源，面积都在79-99㎡；德洲城新备案的220套房源，面积在78-106㎡之间；最近有融创、万科、碧桂园等新项目入市的松湖地区，潜在供应也基本是90-144㎡户型。

另外，3月底东莞别墅新增备案增多，估计4月份别墅产品供应也会有所抬头。如海逸豪庭尚都、金地艺境水岸、光大山湖城、鼎峰源著、光大晓月湖等，预计4月份都有潜在供应，其中，仅海逸豪庭在3月的新增首次备案房源就有412套，光大山湖城也有122套。

3月22项目新取得预售证

根据东莞最新调控政策规定，“预售商品住房项目须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源，不得分批次销售”，也就是说，以后开发商卖楼，想分批推售以便房价梯度上涨的“惜售”行为已经不允许了。

尽管有业内表示，该规定存在漏洞，开发商可能会通过放慢申请预售的方式规避，但政策对于规范开发商行为还是有一定约束力的，最起码，新房市场的预售、入市情况能更精准地反映出来，不是吗？

据房掌柜监测，3月东莞有不少楼盘都已新取得预售证的。截止至30日，海逸豪庭尚都、霖峰壹山境、锦绣香江花园、金地城南艺境、万科珠江东岸、居益凯景中央、安华香蜜松湖、金湾花园、万科云城、东逸湾花园、融创松湖澜园、光大山湖城、金地湖山大境、万科公园里、碧桂园首座、光大晓月湖、碧桂园帕克诺雅、融创清溪壹号、保源达天御湾、金地艺境水岸、三正公园里、碧桂园城央壹品等22个项目都取得了新商品房预售许可证。

即便当时没有新政约束，但不少开发商在取得预售证后，都已抢节点入市了。其中，较早取得预售证的保源达天御湾、融创清溪壹号、融创松湖澜园、万科公园里、碧桂园首座、金地艺境水岸、霖峰壹山境、金地城南艺境、万科珠江东岸、碧桂园城央壹品、光大山湖城等多项目经已开盘或加推，纯新项目都是批量入市，另外海逸豪庭尚的120套125-180㎡叠墅也计划在3月31日开盘。

万科中天城市花园计划5月开盘，3月26日召开的新品发布会座无虚席

5月份或有新一波供应潮

不过，4月东莞楼市潜在供应有所回落，也不完全是受新政影响，这跟楼盘的工程进度也有很大关系。

据房掌柜了解，去年东莞土地市场交易火爆，这阶段竞得的地块很多都已动工在建，依工程进度，入市时间多集中于今年二三季度。就今年5月，计划入市的纯新项目就有碧桂园东江月、天麟天瑞花园、万科中天城市花园、阳光城MODO、卓越维港等项目。

而上述项目，基本都已在蓄客，碧桂园东江月已开放临时展厅，项目销售也已展开地毯式推介行动；天麟项目早在去年底已开放了销售中心，今年3月加大了宣传力度；万科项目在3月26日召开了新品发布会，吸引上千意向客户现场关注；阳光城MODO在3月10日也召开了发布会，宣布5月将开盘推双层loft公寓；卓越维港也在去年最后一天开放了营销中心“卓越馆”，正式开门迎客。

值得一提的是，除了万科中天城市花园和卓越维港外，碧桂园东江月、天麟天瑞花园、阳光城MODO都是通过招拍挂竞得的地块，其中最引人关注的是碧桂园项目。

去年7月8日，该地块被碧桂园联合平安溢价321%拿下，楼面价达12661元/㎡，刷新当时城区地价记录，引起了广泛的社会关注。该地块产品将来卖多少钱，会否推高城区房价，也成了当时的热门话题。如今，东莞楼市政策收紧，高价地项目怎么办？他们要如何撬动市场？或许，碧桂园东江月项目的销售模式会有所体现。

对于后市，瑞峰瑞城搜总经理李玲玲表示已经感受到了品牌房企之间激烈的竞争：“从新开工未售及监控市场项目推货节奏来看，四五月东莞各大片区皆有新品上市或新盘入市，其中松湖、滨海、大石龙片区或是推货重点片区，推货产品以70-120㎡户型为主，万科、碧桂园、融创之战将越发激烈。在政策从严的大环境，东莞客户群体将以80-90年龄段刚需为主，投资性需求回升乏力。”