中原：5月东莞住宅楼市成交依然冷清 预计6月或有所上升

进入5月，海口、武汉、南京、长沙、保定、无锡、南宁等城市调控政策升级，市场预期持续降低，客户观望情绪渐浓。东莞限购升级后，深圳客大幅退潮促使东莞楼市迅速遇冷，目前市场成交主要依赖本地客户支撑，由于本地接盘客有限以及观望情绪较浓，5月住宅楼市成交表现依旧冷清。年中业绩冲刺关头，预计许多房企尤其品牌房企将积极推新冲刺业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小，开发商是否合理定价仍是关键。

近2个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力重重。近期银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。

月度关键词：观望情绪浓郁、成交依旧冷清、价格下行压力大

（一）新增供应状况

2017年5月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

部分房企加快抢跑“五月”，楼市新增供应量明显大增。

进入5月，部分房企逐渐看清后市严峻形势，迫于资金回笼压力纷纷加快抢跑“五月”，楼市新增供应量明显大增。据东莞中原研究部监测数据显示，5月分别有阳光城MODO、新世纪颐龙湾、光大山湖城、碧桂园东江月、德洲城、时代倾城、君汇半岛花园等28个项目供应住宅38.63万㎡，合计4068套，按套数环比大增75.95%。

松山湖片区持续呈现活跃放量，东北片区供应创年内新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年5月松山湖片区供应持续放量，主要包括有光大山湖城、晟园、大道松山湖、碧桂园首座、万科金域缇香等8个项目集中供应住宅11.38万㎡，占全市比重达29.46%。尤其大岭山和大朗来自深圳外溢和本地购房需求较为旺盛，多个项目深受客户热捧，其中万科中央公园、光大山湖城、万科金域缇香等多个项目年内已实现2-3次推新。另外，东北片区有时代倾城、城建御河湾、盛和雅颂花园和满都中央时代共供应7.48万㎡，创年内新高。

公寓供应活跃放量，别墅供应低迷。

住宅限购升级下，由于商业公寓不限购不限贷，开发商们推公寓产品的积极性普遍较高，据东莞中原研究部监测数据显示，2017年5月分别有阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套，全为商业性质公寓，占全市比重达22%。由于总价高、首付高且受限购，开发商们仍然谨慎推别墅新品，主要以清库存为主，本月别墅供应低迷。

（二）新开工状况

住宅新开工量冲高后回落，品牌房企项目占据主流。

据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅新开工量在4月冲高后回落，5月共开工43.83万㎡，环比大降66.31%，分别有东城碧桂园、保利格外松湖、保利领秀山花园、北大资源公馆、鹿湖湾公馆等9个项目集中拿下施工许可证，品牌房企项目依然占主流。自今年年初以来品牌房企进入高周转模式，在莞布局加快，万科、碧桂园、恒大、融创、时代、保利等品牌房企项目动工明显加快，而受调控影响，不少中小型房企项目动工开发节奏已放缓或暂停。

（三）市场成交状况

2017年5月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

新政调控导致的市场降温逐渐显现，5月住宅网签成交量环比跌回低位。

据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞住宅网签成交36.34万㎡，环比下降42.21%，同比下降47.95%。5月限签继续放宽，万科云城、卓越蔚蓝山、霖峰壹山境、鼎峰尚境、金地湖山大境、万科金域缇香等多个单价在2万以上的项目陆陆续续完成网签支撑成交量。尽管如此，但5月东莞住宅网签成交量仍然环比大跌四成多，回归低位水平，反映4.10新政调控导致的市场严重降温已经逐渐全面反映到网签数据上。

公寓和别墅成交相对不错，反映市场投资意愿仍在。

5月东莞公寓成交881套，占全市比重仍然较高为24.45%；别墅成交189套，环比上升4.42%，占全市比重从3%上升至5%，反映投资客的投资意愿仍然存在。一方面，东莞公寓以商业公寓主导因不限购不限贷受部分投资者追捧，公寓交易依然保持不错的热度；另一方面，股市不断下行、经济增长放缓，别墅产品依然成为部分高端人群资本保值增值的首选。

受供应放量以及限签放宽推动，松山湖片区成交持续居首。

据东莞中原研究部监测数据显示，5月除了东北片区住宅网签成交量环比小幅上升外，其他六大片区成交量均大幅下降，降幅区间为33%-57%。其中，松山湖片区网签成交住宅7.84万㎡，环比上月大幅下降51.43%，但其成交量仍居全市首位，占全市比重达21.58%，该片区供应放量以及限签放宽是主因。

5月来访量依旧处于低位，市场观望气氛浓郁。

据中原研究部对东莞155个在售住宅项目监测显示，5月周客户来访量依旧处于低位，保持在7千批次左右，与4.10新政前相比缩水40%左右，反映市场观望气氛浓郁。

市场严重依赖本地客支撑，认购情况依然冷清。

据东莞中原研究部对东莞155个在售楼盘的认购量收集和汇总统计显示，5月东莞住宅认购成交依然冷清，前三周呈现着持续下探的趋势，主要由于前三周开盘或加推项目较少，客户观望情绪也比较浓，推货项目的销售率普遍较低。5月底在万科云城、万科珠江东岸、绿地大都会等项目集中推新下，楼市认购成交量才得以大幅反弹上升。值得注意的是，限购下，东莞市场对本地客的依赖越来越明显，而由于对没有购房资格的深圳客和非莞籍客户的培育周期相对较长，本地接盘客有限，短期市场需求持续萎缩，楼市下行压力进一步加大。

（四）价格分析

高价盘限签松动，5月全市住宅网签均价坚挺向上。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年5月东莞住宅成交均价为16766元/㎡，环比小幅上升3.49%，同比上升18.04%。其中普通住宅均价为16499元/㎡，环比上升2.54%，同比上升24.27%。5月住宅网签面积排行前5名中，有3个项目均价在1.8万以上，1个项目均价在1.75万，单价在1.8万以上的项目成交总量占全市的43%，高价盘限签松动，促使5月全市住宅网签均价坚挺向上。

短期高位维稳，后市价格下行压力比较大。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，最近两个月均出现住宅成交的项目数达106个，仅有少部分主打本地客的热销项目定价走势仍然向上，全市近七成项目价格维稳，反映大部分开发商短期内降价意愿较低，多持静观其变的态度。但随着成交持续低迷，市场逐渐出现分化，部分项目已在5月下旬开始启动最新的营销策略方案，有的在价格上有所松动；有的通过将装修房调整为毛坯出售，变相降价；有的积极引导深圳客户落户东莞等等。但由于许多本地客购买力有限无法接受目前东莞高房价，有购房资格的需求变得更有限，后市价格下行压力比较大。

（五）东莞房企及住宅销售情况

“万碧”销售业绩占全市的31%，品牌集中度维持高位。

5月万科凭借万科中央公园、万科珠江东岸、万科金域缇香、万科云城等14个项目收金12.80亿元，已经连续两个月位居榜首。而碧桂园仅以11.10亿元位居第二，环比缩水36%，主要靠虎门碧桂园、碧桂园首座、碧桂园帕克诺雅和碧桂园城央壹品贡献较多。5月市场品牌集中度仍然较高，“万碧”销售业绩总占全市的30.77%。截止5月31日，2017年1-5月碧桂园商品房销售总金额为76.88亿元，已超过万科7.6亿元，预计6月万科会推大批货量入市冲刺业绩赶超碧桂园。据监测发现，6月万科中天城市花园、南部湾万科城和万科珠江东岸均预计大步推新，考虑到碧桂园旗下许多项目大都集中在下半年入市，上半年碧桂园能否稳坐霸主地位还很难说。

（六）库存供应状况

住宅库存消化周期加速拉长，供过于求格局逐渐显现。

4.10新政后，市场观望浓厚，实际成交量持续冷清，5月住宅库存量快速走高，据东莞中原研究部数据监测，2017年5月份东莞全市住宅库存面积约437.07万㎡（合计36922套），按面积环比上升10.44%，同比上升30.83%，消化周期迅速拉长一个月，供过于求格局逐渐显现。

洋房和别墅消化周期不断拉长，公寓消化周期仍然保持低位。

从物业分类来看，5月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为285.49万㎡、52.55万㎡、99.03万㎡，消化周期分别为6.3个月、8.0个月、12.5个月。受限购限贷影响，洋房和别墅成交整体持续低迷，消化周期不断拉长。尽管商业公寓不受新政影响，成交依然保持不错的热度，但由于公寓新增放量较大，供应节奏快于消化速度，库存快速走高，消化周期也随之拉长了1.2个月，但仍然保持在历史低位水平。

（七）后市展望

● 经济：内需走弱以及受去杠杆影响，经济放缓压力加大。

5月财新制造业PMI由4月的50.3%跌至 49.6%，2016年7月以来首次跌破枯荣分界线，不及50.1%的市场预期。加上供需两端价格大幅回落，也预示着需求可能走弱，尤其内需下降预期增强，预计工业生产增长将出现回落。此外，去杠杆也导致更多资本外流，进一步影响到经济，经济放缓压力加大。

● 政策：楼市调控压力不减，预计调控政策继续层层加码。

今年以来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市个数增多，调控在一些城市的力度也在加码。目前，调控成果已经初步显现出来。但是据2017年4月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，与3月相比，4月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅有8个，持平的城市有4个，上涨的城市达58个。部分一二线城市房价仍然上涨，楼市调控压力不减，跨区域联动打击炒房炒地的现象或增多，预计6月调控政策继续层层加码。

● 资金：银根缩紧以及美联储加息预期增强，房地产市场资金流动性收紧。

5月期间，随着海口、武汉、南京、河北等城市调控政策层层加码，在此背景下，市场加快调整，银行也迅速跟进调控，多地银行开始严把“钱关”收紧房贷，部分银行加强贷前审查、放款时间延长，甚至对二套房或二手房停止放款。预计接下来银行风险管控的趋势明显，东莞各行信贷收紧预期持续增强。

5月美国非农就业岗位增长仅13.8万，因制造业、政府和零售业就业岗位减少，市场原本预估增加18.5万。尽管就业岗位增幅远逊预期，但不一定会影响美联储6月加息。而05月31日通胀数据更是助推6月加息预期升温，或加剧中国资本外流,进一步导致房地产市场资金流动性收紧。

东莞市场：

● 供应：房企积极推新冲刺年中业绩，新增供应活跃放量。

自4月下旬开始，许多项目尤其新盘都在紧锣密鼓地蓄客，本来预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘，6月又是房企们年中业绩冲刺关头，预计推新的项目会比较多，尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，分别有新鸿基·珑汇、万科中天城市花园、南部湾万科城、保利锦城等20来个项目开盘或加推，新增供应活跃放量，有可能是新政后首波热潮。

● 量价：预计6月实际成交量上升，价格松动现象或逐渐增多。

5月传统旺季遇冷，许多项目认购成交依然较弱，又从端午节假期楼市人气回升明显乏力看出市场观望情绪浓郁，预计限购下6月客户观望依然较浓，市场成交受阻。但由于6月许多房企积极推新冲刺年中业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小，开发商合理定价仍是关键。

价格方面，由于内外有效需求不足，市场持续低迷，价格下行压力较大。部分开发商迫于资金回笼压力，可能会在价格上稍做下调，接下来市场中价格松动，降价促销现象或逐渐增多。

● 对开发商建议：适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。

由于大部分深圳客失去在莞购房资格，目前许多项目拓客策略回归本土，已有较多项目开始跨区域深挖客户，随着后市供应逐渐放量，跨区域抢客战将更为激烈。同时，近2个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力重重。银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。