租购同权掀朋友圈骂战 政策影响东莞业内怎么看？

今天，你被“广州租购同权”刷屏了吗？

7月17日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下称《方案》），其中提及的“租购同权”方案，在近日一再发酵。

先有自媒体提出楼市巨变说，称“租购同权”方案颠覆历史，将“彻底改变楼市命运”；后有多家自媒体跳出来，质疑“租购同权”方案的可行性。两个阵营隔空对战，吃瓜群众看得一脸懵圈。

租购同权是有条件的

“租购同权”方案提出之初，地产圈一开始是兴奋的，认为广州此举实则是推“商改租”，是对封杀“商改住”的补偿。

然而，兴奋过后，再细细斟酌《方案》，就会发现现实没有理想中那么美——“租购同权”是有条件的，并非在广州租了房就能享有学区房同等的就近入学权利。

《方案》原文称，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，很明显“符合条件”才是该划重点的地方。

那么，究竟哪些人可以享受“租购同权”的福利呢？《方案》列举了3类人，即：具有广州户籍的适龄少年、持有人才绿卡等政策性照顾群体子女、符合积分入学的来穗人员随迁子女。事实上，不管是户籍入学、政策入学还是积分入学，在很多城市都已经不是什么新鲜事了。

不过，《方案》除了“租购同权”，也还有其他看点，如增加租赁住房用地有效供应，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等等。同时，提出出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。

政策影响大猜想

《方案》出台之后，不仅在广州引发了“地震”，周边城市也抖了一抖。对于政策可能造成的影响力，各界有不同的猜想。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，增加租赁住房用地供应。未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑，一方面增加了租赁住房总量，对稳定租金水平是好事；但另一方面减少了可销售房源总量，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步加快上涨。整体而言，租赁市场发展不能解决高房价问题。

链家研究院广州分院院长周峰认为租赁新政对名校周边租房市场的影响要分区域分析，且租赁新政对一手房市场的影响关键在于房企在拍地时的自持土地面积比例。因为在广州“限地价、竞自持”的土地出让规则下，房企自持面积所建的房子将来会进入租赁市场，客户将来在买房的时候可能面临的一手房选择有限，只能将自己的购房需求回归到二手房市场，一旦二手房市场需求增大，不排除二手房售价会往上升。

业内资深专家龙斌则指出，假如房产证总是和户籍、入学等社会福利、身份挂钩，那么租房就只是过渡，逼得大家必须买房，房价上涨问题难以真正解决。因此，提出“租售同权”是一个进步，长期会逐步实现。但短期内社会资源有限，同权难以实现，“但若因此就说楼市会巨变、租赁马上火起来、房价会跌，那就是太天真了。长期来看，它会逐步实现，租赁需求增加会推动租金上涨，租金回报提高会让房价“泡沫”变小。”

……

东莞业内怎么看？

“政策原文很轰动，关键看实施细则。”这是合富研究院高级分析师李兴旺对广州新政的评级。

“个人分析，这个政策要具备非常详细和周全的细则才能执行，涉及到方方面面的问题。既然‘同权’，就涉及到与生活息息相关的问题，比如：就学、医疗、各种办证……包括退出机制。让我感觉很出乎意料的是，在前不久政策方向是高调地禁止商改住，现在却掉头转向：允许‘商改住’，只是仍然需要细则说明，比如，是永远只能租赁吗？我头5年租赁，后5年我转卖行不行？所以，现在还不能对这个政策做出非常明确的市场影响判断，待细则出台吧。”李兴旺分析道。

至于网上传言的“房屋租赁时代即将到来”，李兴旺则认为，无论是租赁也好，售卖也好，影响价格的根本因素，还是取决于供求关系。供求关系没有得到根本改变，谈价格都是空洞的。高房价一直困扰着政府关于解决民生的问题，政府的初衷，也是想通过租赁的变革起来平抑整体房价的作用，欲一举两得，同时解决其它民生问题。包括户籍政策、教育、医疗等，都需要配合进行。所以，房屋租赁时代，这是一条漫长的路。

同样对广州新政持有观察态度的，还有瑞峰瑞城搜总经理李玲玲。在她看来，单纯一纸公告仅能引发各种猜想，但真正产生效益的是政策细则。“该政策是一个双刃剑，各有利弊！”

而在目前政策细则还未出来之前，她提了几点市场预判，如将进一步促进区域分化，将给政府带来新的系统问题需解决，有助于商业市场的去库存，影响人口结构变化等等。

“总归一句话，这是一项长效机制，需要系统考虑，系统研究，出台以及全面推广试行还需要时间。另外，该政策主要解决部分城市民生居住问题、局部区域（一线城市）严重的住房供需矛盾问题、以及房地产长远发展问题（土地资源有限、城市可持续发展问题）。对于房价来说：货币政策、信贷政策、城市人口流入、产业结构、城市定位才是影响之关键。”

对东莞有何影响？

广州“租购同权”在网络上传得轰轰烈烈，会不会对东莞楼市有影响呢？

李兴旺分析认为，政策通常是自上而下，从一线至二线，然后三线……所以一线城市最有可能跟进，至于东莞，则不会马上跟进，其影响也更多是心理层面。

“初步分析，对商业公寓至少是个利好消息，姑且不理会细则如何出台，至少风向变了：允许‘商改住’，只是，是否永久只租赁不能转卖，还存在变数。今年东莞市区至少有1万套商业公寓上市，竞争压力较大，供应相当充足，所以，商业公寓的价格会维持在一定的稳定水平。”李兴旺分析道。

李玲玲也表示，即使广深均出台政策，对东莞产生的影响也较小。“虽部分人会留在深圳中心区域享受资源与配套，他们但并不影响他们在东莞的置业与投资来寻求资产的保值与增值，他们同样可以收着东莞的租金，享受着深圳的配套。”