东莞新规严禁“商改住” 小公寓“没戏”了？

    买公寓和写字楼的要注意啦！10月20日东莞发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》，明确要求今年3月21日之后出让的商业金融地块都不能采用住宅套型式设计，这是否意味着“商改住”时代要结束了？

    公寓将迎大挑战

    自从限购后，东莞的公寓产品就好像迎来了春天，不仅供应量集中爆发，就连成交量也屡屡破纪录。为了在众多公寓产品中打开市场，很多开发商会设计各种特色户型来吸引购房者，复式、几房几厅、自带卫生间和厨房、送家私家电，现在的公寓看起来和住宅产品无差别，加上不限购、价格相比住宅优惠，销量还是可观的。

    据东莞中原地产数据显示，今年上半年公寓新增供应面积29万平方米，网签达38万平方米。公寓产品成交占比显著走高，达到26%，其中商业公寓成交占公寓成交量的约90%。而预计未来3年，东莞商业公寓会有47个项目供应，约164万平方米，商业公寓的竞争会更加激烈。

    然而，接下来公寓市场将迎来了一次大挑战。10月20日，东莞市规划局官网发文要求加强商业办公类建筑项目的管理。此次，规划局强调商业办公建筑的平面布局不得采用住宅套型式设计，厨房、卫生间、阳台、空中花园等空间不能设在商业、办公单元内部，只能设置在公共空间。

    陈骏良：购房者需要理性对待

    这条政策会对东莞的公寓市场带来怎样的影响呢？东莞房协秘书长陈骏良表示，“政策出台的目的只有一个，严控商务公寓供应量。”他分析指出，政府规划土地性质时候，本意就是规划商务、办公用的，但由于写字楼销路不好，部分开发商就转空子改做40年产权的商务公寓出售，长久下去，必然会打乱市政规划。如今发文禁止，也是出于规范城市配套考虑。

    东莞严禁“商改住”，当前在售的部分商务公寓项目，已抓住机会做“且买且珍惜”宣传。不过，陈骏良则建议购房者要理性看待政策，表示虽然当前楼市，商务公寓因“不限购、带装修、低总价”等一些优势，今年成交都比较好，但商务公寓毕竟是商务性质，产权、水电费等都处于“弱势”。另外，住宅公寓虽不受限制，但也占购房名额。“总之，各有千秋，购房者需要理性对待。”

    李兴旺：对在建在售的项目影响不大

    “这是针对新的地块的，对在建在售的项目影响不大。”据合富辉煌研究院高级分析师李兴旺表示，2014-2015年东莞批出较多的商业地块，到2016年认识到商业地块供应体量过大，所以适时调整了出让地块的指标，大幅减少了商业比重。

    他认为，将来的地块出让都会考虑到这个政策，会更加客观理性的根据地块所处的区位，制定出合理的指标。所以，从长远来看，不会对东莞商业公寓造成太大影响。政府相关部门也会吸取过去的经验教训，长远、科学地做出城市规划，哪些地块适合规划更多的商业面积，哪些地段不适合，这些问题在将来都会得到更好解决。在地块的源头上，做好了功夫，就会最大限度地避免了“商改住”。

    李玲玲：对于住宅市场来说是一种间接性的保护

    “对于目前在售产品来讲，似乎是一件好事儿，因为新政之后未来商务公寓的产品供应越来越少，现有的产品将成为稀缺产品，或加快此类产品的去货速度。”瑞峰瑞城搜总经理李玲玲说道。

    在她看来，这对于住宅市场来说是一种间接性的保护，有助于投资置业需求转向住宅市场，有助于住宅市场的去库存；有利于加速和激活存量市场的租售流通，商务公寓因其总价低备受购房者青睐，如果未来商务公寓产品减少，需求将会挤压至存量市场。

    李玲玲告诉房掌柜：“过去商务公寓成为开发商资金回笼重要产品，因利驱动，市场上商务公寓供应井喷，原本应该作为商业配套的地块被开发了大量类住宅产品，但实际上这并不利于城市配套的完善、塑造合理性城市结构。”

    政策原文：关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)

　　各有关建设单位：

　　为进一步规范我市商业、办公类建筑项目管理，维护规划的严肃性和房地产市场平稳健康发展，防止变相建设公寓、住宅类建筑，结合我市实际，现对加强商业、办公类建筑项目管理通知如下：

　　一、开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，不得改变为居住用途。

　　二、关于建筑设计方面的要求

　　(一)商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计。

　　(二)商业、办公类建筑一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置厨房。卫生间、茶水间(饮水供应点)、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。

　　(三)商业、办公类建筑的平面形体应规整，不应设置供套间办公单元使用的开口天井，如需设置阳台、空中花园等共享休闲空间，只能设置在与公共走廊、电梯厅等公共空间相连的位置，不能设在商业、办公单元内部。

　　(四)建筑立面需进行公建化处理。

　　三、关于套内建筑面积的要求

　　(一)商业、办公类建筑如因功能需要，确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米(首层商铺除外)。

　　(二)商业金融用地上建设的商业、办公类建筑，应严格控制套内带独立卫生间的商业、办公单元的比例，带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

　　四、关于设计、施工、验收方面的要求

　　(一)商业、办公类建筑建设单位应确保报送施工图审查机构审查的施工图设计文件与报送规划部门核准的设计文件一致，防止出现施工图设计内容与规划许可内容不一致的情况。

　　(二)建设单位和设计单位对已办理施工图审查备案的商业、办公类建筑施工图设计文件不得擅自变更增设(或调整)厨房、卫生间、茶水间、阳台及各类型管井、烟道、风井等，涉及上述内容的变更，现场应停止变更内容施工，按程序办理规划变更、施工图重大变更审查备案后(若涉及施工许可内容变更的，还需办理施工许可变更手续)，方可继续施工。

　　(三)商业、办公类建筑竣工验收时，建设单位应组织有关责任单位认真核对经审图备案的施工图设计文件，对建筑的平面布局、建筑面积、层数、高度、使用功能等是否严格按图施工进行复查。工程质量监督部门对竣工验收进行监督，发现涉及规划内容调整的重大变更，应督促建设单位完善施工图重大变更审查备案、施工许可变更等手续后，方可组织竣工验收。

　　五、关于宣传、销售方面的要求

　　(一)对规划用途为商业、办公类建筑，开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业，停止办理后续手续。对违规代理商业、办公类建筑销售或者虚假宣传商业、办公类建筑居住用途的中介机构，依法注销机构备案。

　　(二)开发企业在销售商业、办公类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。

　　六、工业、仓储、科研(不包括科研用地中可对外销售的产业用房部分)用地上的办公、研发办公建筑须参照上述标准严格执行。根据《东莞市科研用地管理暂行办法》规定，科研用地中可对外销售的产业用房部分，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于300平方米。

　　七、在《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》(东府办〔2017〕39 号，发布时间2017年3月21日)发布之后，出让的商住及商业金融业用地，按照上述标准严格执行。

　　本通知从2017年10月1日起实施，有效期至2020年9月30日。之前有关文件与本通知不符的，以本通知为准。

　　东莞市城乡规划局 东莞市住房和城乡建设局 东莞市房产管理局

　　2017年9月30日