东莞严禁“商改住” 商务公寓将迎“末日狂欢”？

“银十”收尾，东莞规划局、住建局、房管局再度联合出拳，这次瞄准的是商务公寓，一则《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，严禁商业、办公类建筑改造成居住用途，宣告了近两年火得不要不要的“商改住”公寓的命运。

“商改住”禁令一出，东莞楼市再掀波澜，有人吃瓜围观，有人紧张度势，也有人开始了“末日狂欢”。对此新政，东莞市场反应如何？东莞为何要拿“商改住”公寓开刀？东莞当前商务公寓市场如何？房掌柜第一时间进行了踩盘了解。

loft公寓是时下热品

踩盘

商务公寓将迎“末日狂欢”？

“商改住”禁令出台，最兴奋的是谁？当然是有公寓产品在售/待售的项目，微信朋友圈第一时间刮起了“公寓且买且珍惜”风，线下销售市场又如何呢？

中介发“商务公寓将绝版”朋友圈

今年公寓供应爆发的城区，是东莞公寓市场走向的风向标。房掌柜踩盘发现，带装修的loft公寓是依然是城区主流产品，价格在18000-26000元/㎡不等，在售项目包括卓越中寰、泰禾新天地、寰宇汇金大厦、阳光城MODO、碧桂园东江月、碧桂园park royal等。

与线上“商改住”禁令的快速传播不同，线下销售市场，尚未见大肆借势宣传促销，踩盘过程中，也未见销售主动提起“商改住”禁令逼单，但也有个别销售人员会暗示“户型绝版，买一套少一套”。

联动、返租，公寓热度不减

从人气方面看，目前公寓供应量较大的项目，人气都颇为不错。

如卓越中寰，主推2、3、4栋loft公寓，面积段在35-59㎡的2-3房，带装修均价约23000元/㎡，目前还有超200套选择。房掌柜于工作日临近中午时段上门，仍看见不下10批客户在看房、谈价，而据现场销售介绍，卓越中寰有地铁优势，自国庆以来访客量早已突破上千批，“本地客为主，也有不少深圳、香港等客户，多是买来投资。”

临近中午，卓越中寰停车场依然停满了上门看房的私家车

同样人气旺盛的，还有新近开盘的当红“炸子鸡”时代天荟。当天下午3点左右，当房掌柜抵达时代天荟销售中心时，现场仍有不下20批客户。“周六日2天，我们就卖了3、400套，现在启动联动，每天上客量都很多，目前只剩下100多套29-49㎡loft公寓在售，均价17000元/㎡左右。”一销售告诉房掌柜。

泰禾新天地在售货量不多，工作日销售中心较冷清

值得一提的是，上述项目都采用了联动模式，且都有“返租”优惠，如卓越中寰部分公寓返租6年，金额2300-2500元/月不等，时代天荟部分公寓返租8年，金额2000-2300元/月不等，多重作用下，项目工作日上客量还相对可观。

而部分在售产品不多又未有新品推出的项目则上客寥寥，如寰宇汇金大厦、泰禾新天地等，或许是工作日原因，房掌柜上门时发现销售中心都比较冷清。不过从现场销售反映看，他们似乎也不担心销路问题。

“商改住”成开发商营销王牌

东莞拿“商改住”公寓开刀，其实并非无迹可寻。早在第三季度，就有业内人士向房掌柜透露，东莞将要严控公寓市场，不少开发商已经收到“风”。

在房地产市场，“商改住”是一个比较敏感的话题。受困于商业、办公产品走货慢、产能低，为利益最大化，开发商多打擦边球，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

在东莞，“商改住”的项目也有不少。房掌柜查阅近年土拍信息，就发现不少当初公告出让年限为40年、地块性质为商服用地（商业金融业）的项目，如今都开发成了公寓产品出售，而从市场销售行情看，这部分产品因周边多规划有写字楼、综合体等，颇得投资客、白领欢迎。

事实上，近年来东莞商务公寓市场一直处于上行趋势。据中原数据统计，2015年来，东莞商务公寓供应、成交都一路上行，尤其是2016年，不仅成交量上涨了85%，成交单价也自当年3月份起便成功突破“万元”大关。截止至今年10月22日，东莞商务公寓已累计签约9659套，合计48万㎡，签约均价达16650元/㎡。

政策解读

如今，“商改住”禁令出台，提出为维护规划的严肃性和房地产市场平稳健康发展，明确提出2017年3月21日之后出让的商住及商业金融业用地，都要按照新政严格执行。对此，业内各有看法：

陈骏良：购房者需要理性对待

这条政策会对东莞的公寓市场带来怎样的影响呢？东莞房协秘书长陈骏良表示，“政策出台的目的只有一个，严控商务公寓供应量。”他分析指出，政府规划土地性质时候，本意就是规划商务、办公用的，但由于写字楼销路不好，部分开发商就转空子改做40年产权的商务公寓出售，长久下去，必然会打乱市政规划。如今发文禁止，也是出于规范城市配套考虑。

“商务公寓不限购不限贷，现在基本上都带装修出手，面积小总价低，吸引了不少购房者。不过东莞出台这个新政，也是出于规范市场、完善城市配套考虑，用地性质该做什么就做什么。像南城总部基地，规划是做高端商务区的，都做成公寓推出不是乱了市场？”

东莞严禁“商改住”，当前在售的部分商务公寓项目，已抓住机会做“且买且珍惜”宣传。不过，陈骏良则建议购房者要理性看待政策，表示虽然当前楼市，商务公寓因“不限购、带装修、低总价”等一些优势，今年成交都比较好，但商务公寓毕竟是商务性质，产权、水电费等都处于“弱势”。另外，住宅公寓虽不受限制，但也占购房名额。“总之，各有千秋，购房者需要理性对待。”

李兴旺：对在建在售的项目影响不大

“这是针对新的地块的，对在建在售的项目影响不大。”据合富辉煌研究院高级分析师李兴旺表示，2014-2015年东莞批出较多的商业地块，到2016年认识到商业地块供应体量过大，所以适时调整了出让地块的指标，大幅减少了商业比重。

他认为，将来的地块出让都会考虑到这个政策，会更加客观理性的根据地块所处的区位，制定出合理的指标。所以，从长远来看，不会对东莞商业公寓造成太大影响。政府相关部门也会吸取过去的经验教训，长远、科学地做出城市规划，哪些地块适合规划更多的商业面积，哪些地段不适合，这些问题在将来都会得到更好解决。在地块的源头上，做好了功夫，就会最大限度地避免了“商改住”。

李玲玲：对于住宅市场来说是一种间接性的保护

“对于目前在售产品来讲，似乎是一件好事儿，因为新政之后未来商务公寓的产品供应越来越少，现有的产品将成为稀缺产品，或加快此类产品的去货速度。”瑞峰瑞城搜总经理李玲玲说道。

在她看来，这对于住宅市场来说是一种间接性的保护，有助于投资置业需求转向住宅市场，有助于住宅市场的去库存；有利于加速和激活存量市场的租售流通，商务公寓因其总价低备受购房者青睐，如果未来商务公寓产品减少，需求将会挤压至存量市场。

李玲玲告诉房掌柜：“过去商务公寓成为开发商资金回笼重要产品，因利驱动，市场上商务公寓供应井喷，原本应该作为商业配套的地块被开发了大量类住宅产品，但实际上这并不利于城市配套的完善、塑造合理性城市结构。”