瑞峰地产董事长陈强：2010下半年投资需求或大爆发

我们可以看到一个现象，现在东莞要到长沙、武汉去招工，这个是“劳工荒”，对产业升级的要求更高，带动产业升级的可能性更大，因为你不走这条路，依然走过去来料加工的方式，可能不是未来东莞所选，所以它必然会带来社会消费结构的变化。从这个层面来讲，其实东莞的城市化进程从未来来看，随着产业升级，包括复苏，整体的东莞房地产市场，应该是处于比较乐观的状态，所以我觉得市场还是可以想到的。

现在最危险的可能是什么呢？是有些地区楼价的增长太快，造成利润水平过高，这种空间水平多大之后，各个开发商的利润，包括投资商的利润，包括整个支付成本等等，这些地区楼价受到的压力是更大一些。对于房地产整体市场来讲，我认为它已经不是“绑架”中国经济的问题，是在中国经济整个消费结构中间，它所占的比例直接或者间接的，它的比重是非常高的。汽车消费现在是1300万，汽车消费再增长的可能性还是不大的，再增长10%已经是很了不起的了。但是对于楼市，作为国家的政策来看，他也不会过分调控房地产市场。

从另外一个角度看，还有一个隐忧，随着经济的复苏，一方面刺激刚性需求的产生，另一方面是资金的流转，可能会流到其他地方去，带来房地产在两到三年之内，房地产市场的调整是肯定会再次出现的。我觉得房地产市场往往就是一个资本流的市场。从这个概念上讲，我倒觉得这两年的房地产只是一个市场规律。基于以上的判断，我对2010年的房地产市场，我是相对谨慎乐观。

作为消费者来讲，如果有一个概率，就是恶性通货膨胀发生的话，我觉得投资性需求在下半年会有一个大爆发，我对市场是这么一个大致的看法。

杨大伟：现在市场的观望情绪比较浓厚，作为开发商或者消费者，如果谁先行动一步都会打破这种观望的情绪，开发商会不会出台一些促销优惠政策打破这种情绪？

现在这个状况跟2008年完全是两个状况，2008年是金融危机，是整个经济环境向下的房地产政策调控在一起双重作用下的楼价反应，人们对经济前景预期下降。2010年是对经济预期见底预期回升，所以你要他做出降价，东莞第一个降价是我们干的，2008年。但是今年我们的整个策略，坦白讲，是不会说服发展商做这样一个选择。为什么呢？我们看到了，真正来讲，经济的整个状况不会脱离价值去做过份的反应，所以我们整体来讲，促销是天天都会做，但是你说降价这个事儿，我看上半年乃至于下半年都不会发生。为什么呢？第一个，经济见底回升，第二个是成本因素，就是土地成本和各种税费成本支撑它。第三个，东莞真正要做房地产，很多人跟我讲，不要在东莞做，毛利太低了，他们来了都觉得上当，除了万科，东莞这个概念来讲，成本刚性的作用。还有一个，大家记住一点，开发商自有资金比例，尤其在东莞来讲，非常高，银行的依存度相对比较低一些，所以你想有大的降幅是不大可能的。今年上半年可售的面积是400多万平方米，没有记错的话，是450万平方米，你想在这个数字上面不赶紧买，将来买通胀以后的高价也不是不可能的。

大家可以放心，我们还可以迎来一个高峰。