深建地产营销总监刘燕妮：2010或受抑制成分比较多

深建地产营销总监刘燕妮

总体来讲，这几年的楼市对我们房地产人士，就算是从事了五六年、七八年的房地产人，对这几年房地产走势都感觉到比较迷茫，因为这两三年楼市变化非常大，07、08、09年三年。09年底，我们预期到2010年的春节是淡季，但是没想到那么淡，有一些城市用行政手段干预楼价上涨。另外就是国际国内经济因素不确定性很多，令整个楼市扑朔迷离。

对于东莞楼市，我讲讲自己的感受，首先，东莞楼市在09年虚高的成分不是很大，当然不排除个别楼盘在09年整体市场环境比较好的情况下，他上调的幅度比较大。2010年可能受到抑制的成分比较多，整体来讲，价格的虚高成分是不大的，相对其他的城市，比如最热的海南，包括深圳、广州这些一线城市，东莞的楼市还是比较平稳的。

中小户型对于刚性需求这一块，还有就是别墅类的高端户型，也就是两头，我感觉到对销售还是有支撑的，做中大户型的洋房是会面临一定的销售压力。东莞这一块跟有些城市比起来，像深圳、广州、上海，它的三级市场销售这一块没有激活，对换房客户的购买有很大抑制。现在市场变化非常大，在出手方面难度比较大，交易程序，包括代理机构也不是非常多，交易不是非常透明，对于他二手房的交易带来比较大的影响，导致他在换房过程中投入的精力不大。二手房活跃会对一手房有很大的带动，像香港就是这样，这方面相对有一个结构性的失衡。

我不知道怎么说，这个促销，如果是负责营销的话，促销永远是个主题，促进销售嘛，是不是？我想网友真正想问的是会不会降价，就是这个意思。对于营销这一块来讲，最终还是看产品跟客户市场的对接，其实对于项目的销售来讲，促销是有很多种形式的，一种就是提升它的品质，提升它的性价比。另外，可能也会有一些促销的政策、优惠的一些政策，这方面，我想各个楼盘今年都会这样去做。对于客户来讲，我觉得有一点，价格降低也不见得是一件好的事情，最终客户都是想买到性价比高的产品，这是主题，发展商会把重点放到这一块去做。