未来3年，东莞6大片区楼市走向这样定调

未来3年，东莞住房建设新规划定调了。日前，东莞住建局官网挂出了《东莞市住房建设规划（2017-2020年）》（以下简称《规划》），规划到2020年新增住房供应（含货币补贴）47万套，再次强调多渠道稳定房价，优化空间布局，针对六大片区、具体镇街作出了规划指引。目前，该规划还在征求意见阶段，意见截止递交时间为2018年1月8日。

新增住房47万套，商品房占4成

《规划》提出，未来将加大商品住房土地供应规模，加快“三旧”改造项目，挖掘土地增量，盘活闲置用地，发展住房二级市场和住房租赁市场，丰富市场房源，多渠道增加住房供应，平衡供需关系。

到2020年，规划新增住房供应量（含货币补贴）为47万套。其中，新增商品住房有效供应27万套，占了规划供应的43%。提出，规划新增商品住房主要集中在大岭山、松山湖（生态园）、中堂、厚街、石排、凤岗、大朗等地区。

不过，《规划》也强调，将继续实施住房限购、差别化住房信贷、住房限卖、房价备案等政策，采取竞配建、竞自持、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限价、熔断”、“限价、摇号”等方式调控地价，多渠道调控商品住房价格。

而除了商品房外，规划到2020年，还将新增人才住房8.7万套，包括实物供应4.2万套，货币保障4.5万套；新增保障性住房货币保障3.4万套；新增租赁住房有效供应7.9万套，包括公益性房源1.7万套，市场化房源6.2万套。

大岭山等5镇街房价被点名调控

“稳定房价”依然是未来几年，东莞住房建设的重要一环。《规划》针对近年东莞楼市发展现状，对部分镇街直接进行了点名。

其中，大岭山、望牛墩、黄江、塘厦、清溪5镇，被点名“重点调控”，以确保房地产市场稳定健康发展。据房掌柜了解，上述5镇街是2016年房价增幅最大的区域，其中大岭山达到了100%，清溪也达到了84%。不过经过了2017年一年的调控，目前这5镇街房价已基本持稳，其中清溪0增长，黄江、塘厦有所回落，大岭山、望牛墩涨幅也至于15%。

另外，望牛墩、松山湖、万江、横沥被点名要进行非商品住房去库存，化解地区库存压力。

而大岭山、松山湖、中堂、厚街、石排、凤岗、大朗等地区则提名要增加土地供应规模，满足住房建设需求。据房掌柜不完全统计，2017年通过三旧协议、招拍挂等方式，上述区域除了厚街共成功出让了15宗商住地，其中石碣、大岭山、松山湖（限价）均有3宗，中堂、凤岗分别1宗，石排、大朗分别2宗。

六大片区建设指引出炉

房掌柜注意到，《规划》对六大片区定位、未来住房建设规划作出了较为明确的指引。

城区片区：高品质居住中心

城区片区，包括南城、莞城、东城、万江、高埗和石碣，发展定位为高品质居住中心。《规划》指引，未来该片区开发主要通过提高居住开发密度、加快城市更新改造、增加居住用地供应、完善设施配套等措施推进商品住房建设。

事实上，据房掌柜了解，2017年城区片区商品房供应绝大部分都出自城市更新项目，包括卓越中寰、凯晟景园、东城碧桂园、高新漾城、万科中天城市花园、泰禾新天地等。对于土地资源相对紧缺的城区片区而言，相信未来城区片区将是东莞城市更新的重点执行区域。

《规划》提出，城区片区近期重点推进的是东江滨水区、南城国际商务区的住房建设。

松山湖片区：创新中心

松山湖片区包括松山湖、茶山、寮步、大朗、大岭山、石龙和石排，发展定位为创新中心。《规划》指引，未来该片区将通过完善公建配套，推进商品住房、人才住房、保障性住房的建设等措施推进商品住房建设。

自2012年松山湖颁布“禁地令”后，人才住房便成了松山湖的商品房建设重点，目前区域也是东莞人才住房供应最为集中的区域，除了中集智荟园等项目外，仅华为就在松山湖拿了10宗人才住房用地，累计占地面积55.66万㎡。

而除了松山湖外，目前茶山、寮步、大朗、大岭山、石排、石龙土地供应，依然以招拍挂出让为主。商品房建设方面，得益于松山湖高新科技产业园带动，区域楼市近年发展较为迅速，尤其是茶山、寮步、大岭山、大朗。

据悉，松山湖（生态园）、中子科学城、东莞火车站地区的住房建设，是松山湖片区近期重点推进的工作。

滨海片区：滨海居住新城

滨海片区包括长安镇（长安新区），沙田镇（虎门港），虎门和厚街，自2017年滨海湾新区落地后，滨海片区的发展定位也变得更加清晰，《规划》提出发展定位为滨海居住新城。

对于滨海片区，《规划》提到将通过适度安排用地供应，推动旅游发展，提升组团综合功能，发挥对中心城区疏解作用的措施，推进人才住房、保障性住房等建设。可见，除了松山湖片区，滨海片区也可能是未来东莞人才、保障住房的供应主力。

目前，区域重点重点推进的是滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛的住房建设。

水乡新城片区：粤港澳优质生活圈

2017年3月，粤港澳大湾区战略横空出世，水乡新城片区也与时俱进，立即跟进发展定位为粤港澳优质生活圈，区域包括麻涌、中堂、望牛墩、洪梅和道滘等镇街。

《规划》提出指引，新城片区将围绕打造广深科技创新走廊国际商务目的地，通过推进城市更新改造与环境综合治理，完善设施配套，布局片区高品质环境、高效率交通、高品质公共服务，形成水乡新城与特色小镇共同发展的住房建设格局，重点推进商品住房建设。

近年，水乡新城片区发展进入快车道，一方面交通路网不断完善，莞惠城轨从开建到开通更为区域发展带来了诸多利好。在交通利好刺激下，水乡新城片区楼市快速升温，2017年住宅均价达13239元/㎡，上浮28%，成为东莞城区刚需客的外溢热点区域。

东南临深片区：深莞惠城际住房协调区

东南临深片区包括塘厦、清溪、凤岗和樟木头，因地缘优势，“深圳后花园”一直是该区域住房建设的努力方向。

《规划》提出，要通过适度安排用地供应，对接深圳居住需求，完善配套带动高端消费等措施，重点推进区域商品住房等建设，推动商品住房去库存，合理调控房地产价格。近期重点推进赣深高铁塘厦站地区的住房建设。

2016年，东南临深片区在深圳客推动下领涨东莞。随着2017年限购令升级，2017年临深楼市成为了调控重点“照顾”对象，深圳客退潮，区域楼市回归理性，房价也有所回落，区域深圳客买家也从80%以上占比回落到20%。

不过，从长远看，临深片区房价还是远远低于深圳区域，加之接驳深圳的地铁1号线、赣深高铁塘厦站等项目的推进，未来深圳客还会是临深片区楼市的主要目标客户。《规划》也提出，要重视深圳对东莞房地产市场的溢出效应，优化临深片区的住房布局。

东部产业园片区：现代居住社区

东部产业园片区包括常平、谢岗（银瓶新区）、东坑、桥头、企石、横沥和黄江，发展定位为现代居住社区。

与其他片区相比，就经济实力、住房开发程度而言，东部产业园片区尚处于相对落后水平。不过，有众多重大产业项目支持，未来区域人口红利还是相当可观的。

《规划》也提出指引，要着眼重大产业项目，提供多层次住房，满足产业配套和外围的住房需求，促进产城融合发展，推进人才住房、保障性住房建设，化解非商品住房库存，合理调控房地产价格。