中原地产：东莞楼市成交低迷 观望情绪加剧（2月）

八、三级市场成交情况

2010年2月东莞市二手房成交总体情况（单位：套）：

据东莞房产公众信息网监测的数据显示，2月份东莞二手房成交也持续低迷，环比1月份下降51.57%，较去年12月更是落差更大。可以看出，宏观房地产调控政策不仅对二级市场有影响，对三级市场影响也比较明显。

九、后市展望

经济面：通胀预期持续加剧，货币政策持续收紧。

基于去年底我国出口复苏，恢复正增长，加上物价指数CPI也在去年底转正，2010年1月份CPI同比上涨1.5%，2月春节消费旺盛使得CPI保持上升势头，市场通胀压力加大，预期持续加剧。从中央经济工作会议的精神可以看到管理好通胀预期是今年的重点工作，而从央行近期的货币政策表现来看，已经发出强烈的收紧信号。

另外，从近期的经济动向分析，国家主要通过几个方面来保经济增长，一是中央一号文件所提到的大力发展农村经济，拉动农村市场投资和消费；二是成立消费金融公司，刺激中低收入消费；三是十大产业调整振兴规划的落实实施；四是区域经济振兴规划。具体到房地产行业而言，从保经济增长的需求角度分析，2009年房地产业对经济保增长的贡献非常大，但也带来了较大的泡沫，进入2010年，从目前政策的调控可以看出，今年经济增长对房地产业的依赖度大大降低，同时高房价引发的一系列问题开始暴露。从战略层面去看，政府会将房地产的投资资金进行疏导分流和收紧，具体有几个方向：一是从沿海城市分流到中西部城市，二是从一线城市分流到二三线城市，三是从炒高的城市疏导到房价相对较低，经济发展潜力较大的城市，四是从城市疏导分流到农村，五是从房地产业分流到其他产业，六是增加投资渠道分流投资资金，如推出股指期货、融资融券、支持涉农企业上市等等；房地产市场近几年来的快速上涨更多是投资性驱使，而投资资金受到分流疏导后，资金推动力大大削弱，房地产市场或进入较长时间的调整。

消息面：利空频现打压楼市，市场弱势格局，压力沉重。

2010年的头两个月，房地产市场利空消息频频，主要是政策方面的，也有市场信息的反馈。自从年初“国11条”出台后，房地产调控政策逐步细化落实，各地政府在“国11条”的大方向上根据自身的市场实际情况作出不同的侧重点。北京出台了“京11条”，除了执行中央调控政策外，还特别规定2010年政策性住房供应要占到整体供应的50%，同时重申限外令，对境外人士在国内购房严格执行相关的规定；上海则要求加强市场监管，重点是促开工、促销售，保证全年住房新开工面积2000万㎡，其中新开工建设经济适用住房约400万平方米；广东出台的“粤4条”，则明确了支持普通自住购房需求，契税仍然是征收1%，同时结合广东的三旧改造重点工作，利用中央的政策增加城市中心区的普通住房供应，另外，港澳台居民在广东购房不再享受与内地居民同等优惠政策。成都则实行“商品房调价申报制”来监管开发商哄抬房价行为。香港从4月1日起，将总额2000万港元以上的楼宇买卖印花税税率从3.75%提高至4.25%，并有可能加强监管银行降低2000万港元或以上楼宇按揭成数的实施。

信贷方面，存款准备金率的两次上调给出了货币从紧的强烈信号。首先是商业银行信贷方面，严格执行二套房贷首付四成和相关利率的规定，同时还有部分银行甚至调高了首次置业的首付门槛和利率优惠幅度。在东莞，根据相关媒体的采访报道，中国银行、交通银行、招商银行、广东发展银行、东莞银行等都上调了首次购房贷款的首付门槛，由之前的两成提高到三成，利率7折优惠上调到8.5折。预计该规定给市场将带来立竿见影的影响，许多购房者或因此暂时放弃购房计划。其次是公积金贷款方面也在收紧，南京公积金个人贷款额度从30万元降低到20万元，同时暂停二次购房贷款；北京则针对二套公积金房贷（不管第一套房贷款是否结清）将首付提高到4成。再者是相关部门的监管，主要是发改委和银监会。发改委在向全国人大提交的报告中称要把握好信贷投放节奏，防止季度之间、月度之间异常波动，并防止信贷资金违规大规模流入股市、楼市；银监会则发布了《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，要求银行要自查信贷资金违规进入股市、楼市，并严格个人住房信贷审查，将监管落到实处。

另外，市场反馈回来的信息也给到市场较大的压力。一是春节期间各地楼市成交低迷，被媒体拿来“吹风”说明政策调控效果显现；二是海南房地产市场春节前还是一天一个价，春节后立马降温，投资者纷纷撤离，市场开始出现有价无市，面临着较大的调整压力。

在2月27日，温家宝接受中国政府网、新华网联合专访，与广大网友在线交流中谈到调控当前房地产市场的四个方面：第一，增加保障性用房、加快建设廉租房和普通租赁房、对棚户区进行改造；第二，要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。第四，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。同时他表达了决心，在本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。