【中原二手房半年报】“三价合一”仍处于消化期 下半年需求或将进一步释放

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上半年，只有塘厦、道滘、清溪、高埗、谢岗5个镇区的挂牌价同比去年有所下跌，其中高埗、谢岗受样本量影响，跌幅较大；其余镇街均不同程度的上涨，涨幅前5的镇街是横沥、东坑、中堂、厚街、沙田。挂牌价超过2万的镇街有4个，分别是松山湖、长安、南城、东城，有一半镇街的挂牌价超过14708元/平。

目前，虽然有部分镇街的二手房挂牌价高于当地的一手房均价，但是，东莞中原战略研究中心认为，东莞现在暂时没有出现一二手“倒挂”的现象。

5、成交特征分析

关键词：差异性逐渐拉大

（1）以120㎡以下为主

2018上半年二手住宅成交面积段以120㎡以下为主，占比8成。140—200平的成交同比2016、2017年上半年降温最快。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示， 2017—2018年，随着调控的深入和投资客的相继退出，二手房市场以自住为主，各面积段占比也基本夯实稳定，120平以下住宅的占比达81%，较大面积的成交数量（尤其是140—200平）下降较快。

（2）三居为成交主流

三居二居是成交主流，共占超7成；三居及以上户型的占比持续走高。

东莞中原成交数据统计显示，随着二胎政策的放开，不只在新房市场，在二手房市场，同样有越来越多的家庭选择三居室或以上房源；而一居、二居整体占比呈走低趋势。

（3）5-10年房源大热

楼龄在15年以下的房源成交占比依然最多，高达9成，其中5—10年房源最受青睐，占比近半，成交均价与房龄明显负相关。另外， 5—10年楼龄的房源成交价相较去年高出一截，部分“满5唯一”房源价格上涨或是原因之一。

东莞中原成交数据统计显示，虽然15年以上楼龄的房源均价便宜很多，但2017—2018年二手成交的楼龄还是以15年以下的房源为主，占比最多的是5-10年的房源。

对需求侧而言，该类房源属于次新房，房屋质量好，同时小区配套也基本成熟稳定，在“三价合一”后，若是“满5唯一”的房源，更是可以免交增值税和个税，节省大量资金，故即便此类房源均价稍高，但总体算下来依然是性价比最高的。

在供给侧，对于投资客，房子早已实现翻倍，现在调控从严，一手房价滞涨，存在抛盘动机；对自住房而言，房子已经住了一定的年限，房屋已大幅升值，有了换房基础，加上二胎、消费升级等因素，很多家庭也迎来了改善换房的需求，故该段房龄的房源成交最多。

（4）成交单价/总价

单价：1.6万元/㎡以上的占比78%，中位数为19531元/㎡；

总价：150万元以上的房源成交占比达68%，中位数为181万。

【注】数据来源自中原成交数据，由于价格数据主要来自临深及中心城区，故单价、总价或高于全市整体水平。