东莞8月出让多宗商住地 土地市场回归理性

    8月，东莞的楼市稍显平淡，一手住宅供应和成交均差强人意，不少开发商调低了尾盘的备案价来回笼资金。但在楼市的另一端，东莞的土地市场本月却是热闹非凡。

    和今年上半年的“藏着掖着”不同，8月东莞共出让9宗商住地，合计面积达52.99万平方米，起拍价达84亿元，这已经超过了上半年东莞土地出让66.3亿元的总收入。除凤岗地块外，其他6宗地块均没有达到最高限价，溢价率较低，其中樟木头地块更是以底价成交。而华润置地分别在清溪、企石拍下的地块价格较意料之中的低，也让人们感到惊讶。

　昨天上午，华润置地以12亿元总价在两轮出价后就快速拍下企石地块，溢价率不到1%。业内人士认为，企石地块意外遇冷，除了地块较大，总价较高外，对企石市场的信心不足也使得房企拍地更为谨慎。企石位于东莞楼市发展较不发达的东北产业园片区，房价处于低洼区域，消费力相对不足。目前企石已经有碧桂园等品牌房企进驻，并且在楼盘上市后已经消化掉一部分购买力，购房需求需要重新积累，购房基数较低，这也是房企对于企石商住地信心不足的重要原因。

房企对地块信心不足

而这种信心不足在8月这一轮的商住地集中上市时同样有所表现。虽然凤岗、清溪等优质地块吸引了10家左右的房企参与竞拍，但是成交价格远没有想象中的那么高，大部分没有达到最高限价，未进入到竞自持环节；而在竞拍成功后，其他房企、中介也并没有借助新地块宣传自己的楼盘，相较以往而言，无论是房企还是购房者对于土地竞拍的关注热度有所降低，对于以前拍地后动辄宣传“涨价”等显现出疲态。一方面是由于政府严禁房地产从业人员借助拍地炒作房价，另一方面也是由于楼市调控政策持续收紧，房企和购房者对于后市的信心不足所致。

　　8月15日，东莞市统计局公布了7 月东莞新建商品住宅销售数据，7月住宅签仅3228套，是今年除春节2月外成交套数最少的月份；自去年4月东莞限购政策升级加码以来，东莞新建商品住宅网签量基本徘徊在3000多套左右，彻底远离了旺季市场。

　　以昨日新成交的企石地块为例，企石镇在7月份仅网签36套住宅，签约均价13713元/平方米，成交之低迷也给土地市场泼了一瓢冷水。在7月各个镇街成交数据当中，成交套数在个位数的有莞城、中堂、谢岗；两位数的有万江、南城、高埗、道滘、沙田、厚街、大朗、塘厦、凤岗、东坑、企石、石排、松山湖等。一半的镇街7月网签套数不足百套，市场低迷程度可见一斑。

　　楼市成交低迷显然倒逼土地市场回归理性。从最高限价楼面地价来看，不少商住地的最高限价楼面地价低于2016年、2017年拍出的高价地，尽管如此，房企拍地时仍然显得十分谨慎，大部分房企在达到最高限价、进入竞自持前收手，这也表明了房企对于东莞楼市的一个观点：后市并不乐观，过高的地价将导致楼盘开发销售难度加大，对于未来楼市和房价信心不足，谨慎拍地才是最正确的选择。

    从前面出让的多宗地块的情况来看，尽管热点片区的地块依然受到开发商的激烈争夺，但以往动辄近百轮的竞拍已经少见；而一些素质平平的地块，哪怕各方面的条件尚算不错，热度也非常一般。

    业内人士认为，在受到限购影响的市场环境下，开发商对拿地已经趋于理性，这对于东莞楼市来说未尝不是件好事。

    1 一个月推出9宗商住地块

    16日，位于东莞市企石镇铁炉坑村，编号为2018WG019的商住地块公开出让，该地块占地面积66631平方米，容积率为2.2，总建筑面积约14.7万平方米。该地块的起始总价为119484万元，折合楼面地价8151元/平方米；最高限价155699万元，折合楼面地价10622元/平方米。

    2016年，碧桂园以总价13.9亿元、楼面地价8685元/平方米竞得企石一宗占地8万平方米的商住地块，溢价率543%，项目已开发为碧桂园风华东方。16日出让的地块，是企石镇自2016年以后，再次公开挂牌商住用地，地块成交后，将为原本一手住宅紧缺的企石市场带来新鲜血液。

    16日上午，历经2家房企的两轮竞拍，企石这宗商住用地最终被华润置地的子公司深圳市润投咨询有限公司竞得，成交总价约12亿元、楼面地价8219元/平方米。除去安居房和幼儿园的1.7万平方米配建面积，该地块可售楼面地价为9233元/平方米。这也是今年华润置地在东莞招拍挂市场拿下的第三宗商住用地。

    除了企石地块外，8月出让商住地的镇街还有茶山、横沥、清溪、企石、樟木头、中堂、麻涌等镇区，东莞土地交易市场迎来竞拍热潮。另外，除了9宗商住地外，8月还有3宗工业用地也进入最终交易阶段。

    据东莞中原战略研究中心统计数据显示，8月份进入最终交易阶段的商住地当中，有5宗商住地起拍价超10亿元，多宗地块起步楼面价已达8000元/平方米以上，其中凤岗地块起拍楼面价高达12230元/平方米，可见8月的商住地出让起点不低。

    事实上，8月万江街道原定有1宗地块出让，该地块占地面积26658平方米，起始价5.3亿元。8月6日，东莞公共资源交易网站发布公告，称万江地块因轨道1号线汽车总站站点规划而临时被中止出让。

    业内人士称，由于东莞城区楼市起步早，加上土地开发利用强度高，未来可开发商住地日益减少，加上城区人口基数庞大，市场供不应求态势日益突出。因此城区楼市普遍被开发商看好，因此万江这次推出的商住地也吸引众多房企的目光。

    “在临近挂牌截止时间时，出让被中止，不少开发商的计划也被打乱，比如资金筹备等。同时，由于轨道1号线的站点规划拟调整，2018WG018地块也有望契合对应变更，打造成TOD项目，再次挂牌时出让条件或将更严格。”业内人士告诉记者。

    据了解，东莞今年预计推出22宗商住用地，上半年已经推出了9宗地。下半年计划入市的13宗地块，其中9宗集中在8月推出，接下来还有位于中堂镇和麻涌镇等地的地块将开拍。

    2 出让地块多有配建等要求

    不过值得注意的是，8月拍卖地块虽然部分商住地起步价较高，但全部都有限价要求，且有配建安居房、竞自持面积和年限等多方面要求，条件严格，对开发商的资金实力要求较高。

    上述要求配建安居房交付政府使用的地块，包括茶山地块、企石地块、中堂地块、横沥地块和编号为2018WG16的清溪地块。

    业内人士认为，在这种竞拍规则之下，开发商的注意力也从资金转移到是否能够完成竞拍的其他条件上，在一定程度上也影响了土拍热度。

    以企石镇出让的地块为例，除了采用竞自持模式出让外，根据《地块配建物业移交协议》，宗地权利人须配建宗地住宅建筑面积10%的比例（14659平方米）作为安居房，还需配建建筑面积不少于1440平方米的幼儿园，就近配建地下停车场和不少于10个带产权停车位。

    配建的安居房、幼儿园建筑面积包含在本宗地的可建建筑面积范围内，安居房可用于人才住房、保障性住房、租赁住房等用途。交付标准不低于该项目同类型住宅交付标准，建成后权利人须无偿移交给企石镇人民政府，并办理不动产权证到企石镇人民政府指定的单位名下。

    此外，8月出让的一些地块，对于商业部分要求自持，包括麻涌地块、茶山地块等均对商业部分要求部分自持或全部自持，自持年限不低于5—10年。

    业内人士认为，开发商对商业部分自持，减少商业物业的去库存压力的同时，也对开发商招商、经营能力有相当的考验。

    合富研究院认为，从供应端特征来看，随着城镇化进程的加快、人口流动的加速、“二孩”政策的落地，幼儿园比例较低、城乡发展不均衡等问题日益突出，交易地块要求配置幼儿园用地愈发普遍。

    “多宗地块需配建一定比例的安居房，相当于面向广大中低收家庭提供由政府补贴的非盈利性住房，这是充分响应中央多渠道住房供应，保障中低阶层老百姓住房需求，从而促进房地产市场平稳健康发