中小房企开启赴港上市之旅 未来房企整合并购更剧烈

估值并不乐观

为了实现上市融资，中小房企不得不面对港股估值较低的现实问题。

以7月实现港股上市的弘阳地产为例，其招股结果显示，全球发售8亿股，本港公开发售项下初步可供认购的香港公开发售股份出现认购不足的情况，因此将香港公开发售项下未获认购的发售股份重新分配至国际发售。

股价方面，弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。挂牌后股价有小幅上涨，但截至9月28日收盘，每股2.57元，市净率为0.71。

有分析师表示，由于投资者普遍具有本土偏好，会优先投资自身熟悉的市场，因而在估值中无法体现港外企业的知名度，品牌效应和关注度。

也有业内人士分析认为，内地对房地产行业的严格监管增加了拟登陆港股的中小房企发展前景的不确定性，因此也可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。

“用‘割肉续命’形容当下中小房企赴港上市更恰当。”张大伟说，“资金非常紧张的中小房企，不上市‘死’的可能性非常大，上市就算亏，也多了个融资渠道，多了个搏命的机会。”

兼并整合更加剧烈

“盘活存量”的整体趋势鼓励大中型企业并购行业中存量的低效率中小企业，联合资信认为，房企分化加剧，未来围绕项目与企业的并购将会增多。

周秦达认为，内地房地产市场在未来的一到两年内重组兼并将会更加剧烈，“一大批中小房企能否活下来都是未知数，其实房地产围城里的人也都明白，近两年也就是看谁能活下去。”他说。

与此同时，目前在土地一级招拍挂参与难度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融资渠道基本被切断等因素影响下，联合和并购拿地已经逐渐成为大中型房企扩大规模的首选，联合拿地快速减轻了企业资金压力，使竞争关系变为合作关系，能有效分散市场风险。

　　相关新闻：

　　随着杭州的德信中国向香港联交所递交IPO上市申请，今年拟登陆港股的内地中小房企增至8家，这也是20天内第3家拟登陆港股的内地中小房企。其背后是内地楼市调控政策持续，房地产行业资金面趋紧。有意思的是，就在内地中小房企扎堆赴港上市融资、准备继续扩张之际，占2017年度百强企业销售总额50.2%的综合实力TOP10房企则在控速和多元化发展。

　　随着杭州的德信中国向香港联交所递交IPO上市申请，今年拟登陆港股的内地中小房企增至8家，这也是20天内第3家拟登陆港股的内地中小房企。其背后是内地楼市调控政策持续，房地产行业资金面趋紧。有意思的是，就在内地中小房企扎堆赴港上市融资、准备继续扩张之际，占2017年度百强企业销售总额50.2%的综合实力TOP10房企则在控速和多元化发展。

　　20天3家房企拟赴港上市

　　在融资渠道趋窄的背景下，内地的中小房企纷纷把目光瞄准了香港资本市场。8月30日、9月12日、9月18日，在短短20天内，先后有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国在港交所网站披露招股书。

　　细查这3家房企2015年、2016年、2017年的营收，最高的是德信中国，分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元;最低的是恒达集团，分别只有10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元;银城国际以20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元居中。

　　虽然营收没有一家过百亿，但负债率都不低。招股书显示，2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。

　　3家房企融资目的几乎差不多，主要是用于归还欠款、拿地或物业开发等。其中，德信中国计划将募集资金的60%用于若干现有物业项目的开发，约30%用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本等，其余10%用作一般公司及营运资金;银城国际的募集资金将主要用于开发物业项目的建设成本，偿还全部或部分若干现有银行及其他借款;恒达集团的募集资金则主要用于开发现有项目，以及公司潜在开发项目的土地收购、建筑成本等。