易宪容：房价最早调整的广东 也一定最早复苏

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容

现在来看当前中国房地产市场形势，我们首先要站在世界背景、站在中国这个背景下来看，深圳的问题、深圳的市场，大家知道这轮金融危机或者这轮次贷危机对中国产生了影响，但我们整个国家基本上还是低估了，以为次贷危机对中国影响会比较小，但实际上是低估了。

在美国次贷危机所面临的风险面前，我们中国同样要承受相应的成本，也就是说次贷危机对中国的影响目前来看绝不能低估。

中国的房地产市场由于次贷危机的影响，我们全国的房地产市场已经出现了全面的周期性调整。这种调整主要反映在并不是我们房地产投资增长速度下降，也不是房地产资金积累减少，而是住房销售的下降。引起住房销售的核心便是2008年个人住房按揭贷款迅速下降，这是我们房地产市场目前面临的最大问题。

大环境变了，那么我们市场出现周期性变化也就是必然。而房地产市场周期性的调整大家可以看到，从去年开始各个地方不同，它调整的时间和幅度不一样。大家可以注意到在市场化程度比较高或者最高的地方，象在深圳以及其他的广东区域内的城市，它又比其他地方调整的要早、调整的要快。    

这次的调整对广东、对深圳这次来说，它又走在我们整个全国的房地产市场前面。我们广东的房地产企业不仅仅是一个市场化程度最高的市场，可以说深圳、东莞、惠州等这样的区域这种快速的调整为整个当地的经济、房地产发展提供了一个机会，等别人没有动的时候，他已经比其他的地方早走了一步。这个一步来讲其实也是我们深圳、广东房地产市场未来走上全国一个最好、最大的机会，为什么？

经过这次调整后，最早复苏的肯定是深圳、东莞这些广东区域内的城市。当然我不是说这种调整马上就会出现根本性变化，因为房地产市场跟其他市场有一个很大的差别：第一，房地产市场是一个生产周期性比较长的市场，从土地到住房周期性比较长。第二，尽管深圳的经济在金融危机里头比其他地方表现的比较好，但是我们同样不可以摆脱或走出目前全球金融危机这种困境、也不能脱离这种困境，我们仍然要站在这个大背景、大环境下来思考这个问题。第三，由于这样的一个大的问题，大背景和大环境下，我们的居民它现在所面临的困境和问题比经济好的时候要多得多。

而在这种情况下，我们的企业最关键的问题是：一，要看到这次房地产市场调整的必要性。二，要看到这个调整的过程中我们企业如何来定位，重新定位企业的利润预期。三，我们的企业通过这样的重新思考的时候，企业最核心的问题是现金为王，就是如何持有现金是企业生存和企业未来发展最关键、最核心的一步。

我们的房地产市场发展，它的繁荣是必然，但是我们一定要建立在以居民自住消费为主导的基础上，而且政府在这方面有一个明确导向的，大家要看到这一点。

虽然现在还处于调整期，但我希望我们的企业不要太急。不要认为房地产市场调整已经全面出现，大家一定要把自己的产品、自己的类型定位好，找到自己的客户对象，让我们的住房消费、住房需求不断地释放出来，不要一看到这个市场刚刚有一点机会，大家就觉得价格可以开始调整了，现在有些开发商觉得可以把价格拉起来了，我希望不要这样，一定要让房地产市场需求全部慢慢地释放出来，从以投资为主导的市场转变为消费为主导的市场，这是一个基点，这才是我们市场发展的基础，是我们房地产市场繁荣的基础。