【年终盘点】东莞楼市新房市场供需创8年新低 2019将走向何方？

惊涛拍岸，九万里风鹏正举！2018年，注定是不平凡的一年。

贯穿全年的中美贸易战，接踵而来的P2P倒闭潮，共享模式全面洗牌……国内迎来了经济周期的大考验。

万科会场挂出“活下去”的巨幅标语，逐渐演变成了一场寒冬里的全民焦虑。裁员潮、偿债潮、降价潮，潮起潮落的风浪声中，房企开始大撤退。

2018年东莞楼市行情如何？2019年又将走向何方？

合富研究院高级分析师李兴旺：新房供应和成交均创8年新低

2018年，延续2017年的严调，东莞楼市总体呈现供需回落态势，但幅度明显收窄。需求减弱，市场预期回落，新开工不足，房企放慢推货节奏，最终导致2018年新房供应量和成交量都在500万㎡上下，将创8年新低。

东莞房价处于处于盘整状态，市场回归理性。部分房价过高区域，房价预期得到回落，部分区域则表现稳中有涨。2018年，无论是置业者，还是房企，均对市场预期进行了理性回归。地价方面，总体得到理性回归，无论是溢价率，还是地价基数，均整体理性。

2019年，“房住不炒”总调控方针不变，故大方向上保持着严格的调控力度。但在“因城施策”的指导下，房地产业将会迎来适度微调的机会，2019年“紧中有松”将是政策趋势。在此大的政策背景下，预计2019年楼市总体销售情况将好于2018年，但无论是成交量和价格，但上升幅度会有限。

2019年，中国经济将面临较大的下行压力，在“稳增长”的基调下，预计经济政策将会适度刺激或宽松，房地产发展的环境将可能优于2018年，尤其在金融方面。2019年，东莞将有众多城市发展利好，在粤港澳大湾区的大规划下，继续保持城市吸引力，物业将得到保值，成交形势将较2018年变好。

经过2016年四季度以来的调控，东莞楼市已经回归理性，练好内功，精准客户，理性定价，都应该被房企重点关注。对于置业者来说，认清东莞城市及楼市发展长线积极看好，在“房住不炒”的调控下，购房变得慎重，优先选择地铁物业及品牌房企，无论自住还是保值，均是首选。

瑞峰瑞城搜总经理李玲玲:一半天堂一半地狱

就宏观环境来说，2018是“扼杀历史重演的念想”之年，很多预计2018年楼市政策会放松，楼市回暖的期望被扑灭”。楼市政策是毫不动摇，政府铁了心控房价，加上宏观经济下行，楼市上行的动力不足。

新房属于房价增速换挡之年，但是“油量不足”（资金），“动力不足”（需求），“道路陡峭曲折”（调控）；三项叠加，房价增速“停滞”，成交量趋缓，市场回归理性。二手房经历从“捡漏偷着乐”到“无一幸免”的落差，其“三价合一”的出台大大打击了利用高杠杆投资投机购房，但同时也由于提高了购房门槛和成本，导致二手房成交量骤跌，随着新房供应量的增多，二手房业主报价也随之下跌。

2019年东莞楼市调控将一如既往的坚定，跟随全国大势，调控基调不动摇，不排除局部有微调，主要是那些脱离和扭曲了调控目标和出发点的一些政策。此外，东莞土地市场在2018下半年明显降温，更多开发商开始观望等待更合理的地价和投资时机。2019一旦地价调整到位，更多的品牌房企乃至更多的外来房企将再次加快拓展。而对于过去两年多拿的高价项目来说，高昂的地价成本将成为其面对未来市场竞争最大的劣势，风险正在增大。可谓一半天堂，一半地狱。

房地产行业的“钱袋子”被扎紧一年多，房企融资渠道受挫。展望2019市场形势依旧不容乐观，房企需继续准备“过冬余粮”，加快资金回笼，坚持现金为王。就目前东莞的楼市行情来说，冲击最大的依旧是投资投机客，对刚需、刚需型改善置业的购房者来说，反而是看房、买房的好时机。如今各大楼盘打出低价牌促销，在此建议大家要擦亮眼睛仔细选择，一定要了解开发商实力、信誉，有能力就买好的，无论是增值还是转手都容易。

东莞中原战略中心总经理车德锐：希望政府2019加大供应

2018年东莞新房严重供应不足，整体成交回落明显。三价合一政策影响太大，一二手发展显得非常不平衡，2017年还是1:1的成交量，2018年已经变成1：2.5。

2019年预计东莞新房市场仍然会出现供应不足的情况，成交萎缩明显。所以对有几个小建议：建议房企重视现金流大于盈利，加快工程进度，更快实现周转；建议购房者可以趁市场调整择机入市；希望政府加大新房供应；建议银行144平方米以上的产品，首付可以从6成下调到4成。

东莞房地产协会秘书长陈骏良：投资客量力而行

2018年楼市比较平淡，大家都忙着应对调控政策。展望未来，“房住不炒”政策大方针不变，预计2019年也会延续这个方向，局部领域或有松动。

在此行情下，开发商要根据市场走势定策略，诚信经营、依法经营，不要太冒进，扎实打好基本功，拿地尤其要谨慎，未来高价地或面临一定的销售艰难。

另外，在项目定位方面，开发商也要契合市场，这将直接影响后期产品的销售。而从市场需求看，改善型住房的市场空间还很大。

购房者方面，若是自住需求，什么时候买房都是合适的，投资需求则一定要量力而行，更加不要加太多杠杆。