解局 | 首创钜大试水36亿资产证券化里的融资谋略

　　“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”，这句华尔街的名言，正在被越来越多的中国地产商演变为现实。

　　12月9日晚间，首创钜大有限公司公告披露，该公司拟将位于北京房山、江苏昆山的奥特莱斯项目证券化，合共筹资35.79亿元。

　　至于融资的用途，首创钜大则表示，拟将发行所得款项用于补充营运资金，用于该集团的日常运营以及业务发展。

　　就整个首创集团而言，一笔36亿元的融资或许仅仅是账本当中的冰山一角，就连中原地产首席分析师张大伟也表示：“对首创这种中型的房地产企业，几十亿的资产证券化相当于一块地的事，没有多大的影响”。

　　“但是对首创钜大这个平台来说，是有比较大的意义的”。

　　对于少有融资动态的首创钜大而言，此次以奥特莱斯项目作为基础资产进行证券化，就像获得了一个“聚宝盆”，接下来，源源不断的资金就会从中流淌而出。

　　试水资产证券化：筹钱与转型的猜想

　　据观点地产新媒体获悉，为筹备资产支持证券的发行，首创钜大全资附属公司恒盛华创已筹备成立了一项资产支持证券计划，名为“中联一创-首创钜大奥特莱斯一号第一期资产支持专项计划”，该计划建议发行本金总额人民币35.79亿元的资产支持证券。

　　公告披露，该计划将以集团持有的房山和昆山首创奥特莱斯进行证券化，并将发行的全部所得款项注入该基金，而该基金将继而把有关资金用于收购该等项目公司的全部股权，并向该等项目公司提供股东贷款。

　　实际上，早在2018年12月，首创钜大就曾宣布，“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”获批，规模为100亿元，将于深交所挂牌发行。彼时的消息显示，这是国内首单以奥特莱斯为底层资产的REITs产品。

　　如今，一年的时间过去，首创钜大的资产支持正式进入实操的阶段。

　　对此，现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲表示：“这个时候进行资产证券化的原因当然是为了筹集资金”。

　　这种说法也并非空穴来风，翻看首创钜大的财报可以获悉，虽然今年以来，首创钜大的营业收入与净利润相较去年年末有了较大的增长，但其经营性现金流仍旧无法覆盖其短期的有息负债。

　　截至2019年中期，首创钜大录得总负债113.61亿元，净资产负债比率为115%，较去年末的90%上涨25个百分点，在有息负债中，1年以内短期债务占比24%。而同期，首创钜大的经营性现金流净额仅录得-2.55亿元，同比减少151.77%。

　　但也有观点认为，首创钜大此举是为了实现重资产向轻资产的转型。

　　早在2018年年初，北京首创创业集团有限公司董事长李爱庆就曾提到，首创将打破当前全部投资建设运营方式，通过收购和投资以及对当前项目证券化等轻资产方式布局奥莱业态。

　　截至目前，首创钜大已开业或在建的奥特莱斯项目达到17个，且这些奥莱项目大多数是重资产项目。

　　实际上，随着企业的逐步壮大，重资产的模式必然会让企业的资金受到压力，为了排解企业资金压力，企业大多会采取更加灵活的方式来开发运营项目，有的是采用小股操盘，有的是采用第三方提供外包服务的方式，逐步向轻资产的模式转化。

　　这种由重变轻的模式在商业地产上尤为常见，因为目前国内大多数的商业地产项目均不得出售，这就造成商业项目获取收益的方式十分有限，大多商业项目之主要通过出租获取回报，但租赁收益的回报周期长，短时间内无法实现快速的资金回流，如果企业单一采用重资产的模式发展商业地产，则不利于企业资金的周转与规模的扩张。

　　“我觉得重变轻这是一种必然之路，谁都玩不起如此大的一个重资产的运营”，有资深财经分析人士表示。

　　在他看来，当下商业项目退出一般有通过散售、整售的方式出售股权，还有就是通过ABS等债券的方式出让，以及通过IPO的模式退出，而资产证券化的本质就是卖一部分的股权，以前是卖给私人，但现在是通过公共的方式，来实现股权的转让，其实本质是一样的，就是渠道不一样而已。

　　但他也提到，对商业资产的变现来说，这种资产证券化是未来最好的方式。

　　轻重之间：商业资产变现之路

　　或许，首创钜大年底“忙筹钱”、由重转轻的说法不无道理，但细看首创钜大过往的融资路径与资产证券化这种创新的融资模式，不难看出，相较于筹钱，这家商业地产开发商更愿意以此作为以此为始，开拓一种新的融资模式。

　　用传统的模式进行融资，一般是发行公司债、进行银行贷款等等，据悉，今年上半年，首创钜大来自银行及其他金融机构的借款就达到了55.43亿元，占比超过总负债的二分之一。而翻看此前的融资记录，首创钜大常用的筹资模式主要还是以银行借款及担保票据为主。