瑞峰:新政深化观望情绪 市场整体成交持续回落

一．4月19日—4月25日重要新闻回顾

——国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

根据中国政府网消息，继14日国务院常务会议决定采取更有力政策措施遏制高房价、15日公布提高第二套房贷首付、利率等部分政策后，国务院17日推出更为严厉的措施，并发文通知。通知要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

——国务院：暂停炒地房企上市和再融资

国务院17日发布的通知要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

——住建部：未获得预售许可 开发商不得收取定金，预售楼盘应公开每套房屋价格

19日住房城乡建设部表示，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

——住建部:商品住房严格实行购房实名制

住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

——银监会：二套房的认定将以住房套数为标准

银监会相关负责人21日表示，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”出现了根本性的变化。该负责人还指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。

——东莞楼盘调价都要重新公示 5月1日起开始执行

东莞市建设局、房管局于4月20日联合下发《关于规范商品房销售现场信息披露管理的通知》，规定从5月1日起，将进一步规范商品房售楼部现场信息披露管理。其中要求各开发商在销售现场披露的信息，除了以前一直执行的销售现场必须公示的基本项目外，还增设了：1 .销售现场须公示项目,包括房源、价格、销售动态须公布，售楼部须设电脑供查询；2 .在售项目的产权情况、规划图、交楼时间须公示；3 .承诺提供学位的需提供政府批复文件；4 .房屋是否有限制、新版“两书”都必须公示等。

二．土地市场

本周东莞商住用地没有成交信息，下周五厚街镇将有一商业用地挂牌出让，具体信息如下：

三．房地产市场

1．新增供应量

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周新增供应商品房面积约17.57万㎡，共备案1823套，全部为住宅项目。其中大朗金莎为公寓产品，面积介乎33-100㎡，户型主要为一房、两房。金地•博登湖、万科•金域华府和光大•景湖时代城三个项目均为高层洋房，户型分布以二房到四房自住或改善型住宅居多。随着五一小黄金假期的临近，众项目陆续抢在传统销售旺季前面市销售。

2．成交情况

2．1本周整体成交情况

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周东莞市商品房成交总套数为1519套，成交面积达16.57万㎡。其中住宅签约1343套，签约面积为15.97万㎡，环比分别增长39.32%和54.3%。本周签约量激增，主要是因为后期松山湖福利房项目松湖花园和厚街新世纪•颐和居6号楼集中签约。若剔除松湖花园本周签约量335套和新世纪颐和居的集中签约138套，本周商品住宅签约870套，环比回落接近10%。

2．2每日成交情况

2．3近两月成交走势

本周东莞市商品房签约量继续走高。从上图可以看出，4月份以来，由于开发商供货量的增多和积极的促销活动，每周的成交量均有明显的增幅。

2．4各物业类别成交情况

2．5 普通住宅签约价格

本周东莞市普通住宅签约均价继上周之后继续下行，近2个月来每周签约均价均保持在6000元/㎡以上，随个别项目的签约回落，拉升作用减弱，上周价格有所回落，但依然达到6213元/㎡，部分项目带非毛坯发售也一定程度上支撑了房价的高位运行。

2．6签约排名

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周全市签约套数前十名的项目中，松山湖福利房项目松湖花园和厚街新世纪•颐和居为集中签约，分别成交335套合138套。洋房项目金地•博登湖二期【御峰】和万科•金域华府分别于18日和24日开盘，受签约滞后性影响，金域华府和金莎等新上市项目将在本周陆续签约。

2．7新盘签约情况

受签约滞后性影响，上周开盘的金地•博登湖二期洋房成交量在本周得到体现。近期加推的景湖时代城，推货定价相对之前有所回落，走货速度也相对下降；万科•金域华府于24日开盘，洋房产品带1200元/㎡非毛坯和赠送面积，签约均价超过10000元/㎡，签约时段将集中在本周。同样在25日开盘的中信•凯旋国际2期，上周签约均价达6115元/㎡，相比起1期产品最低价位4800元/㎡，产品面市价格定位提升幅度较大。大朗金莎公寓项目带非毛坯发售，签约均价6667元/㎡。

2．8各区成交情况

2．9楼盘活动

3．新开工工程

总结：本周调控的补充政策陆续出台，调控态度明确，加深了市场观望意向，尽管项目在近两周加推活动增多，但市场反应并不热烈，新面市项目受关注程度高，整体市场成交量萎缩，价格在6000上运行，90㎡以下附加值高的自住产品受影响程度较小，走货相对较快，如上周开盘的万科金域华府销售情况相对理想。