中原：成交量受新政影响有所下降（4.19-4.25）

一、 新政出台首周楼市观察

注：由于厚街新世纪•颐和居上周整栋成交，初步判断为关系户团购，价格相对较低，因此不纳入全市普通住宅价格计算中。

本周商品房供应总面积16.49万㎡，供应套数为1746套，供应大幅放量，供应主要以普通住宅为主，这些项目有：景湖时代城二期、万科•金域华府、金地•博登湖二期、金莎雅苑。

商品房成交总面积10.62万㎡，环比下降13.40%，同比下降29.20%，合计1189套；其中住宅成交了10.18万㎡，环比下降7.32%，同比下降29.08%，合计1033套，成交量在新政影响下有所下降。

本周东莞市普通住宅成交面积为88252㎡，成交套数999套，成交均价为6214元/㎡，价格环比下降2.51%，价格基本保持稳定。从签约前十名项目可以看出，成交的户均面积有所下降，由原来的户均80多㎡降到上周的户均75㎡，随着市场上中小户型的陆续入市，积累已久的以自住为主的刚性需求也开始出手了；再加上新政的出台对于开发商之前的预期有些改变，因此定价也相对理性；虽然本土开大佬光大在景湖时代和黄旗印象上周打出了83折价格优惠，但是都是针对景湖时代城一期6栋的最后的一些单位，由出货高峰期的均价7000多/㎡，现在调整到尾货期6000多/㎡，下调幅度在500~1000元/平方米；黄旗印象也是拿出了一些一房、两房单位进行价格调整，而88㎡三房价格并没有变化，下调整幅度为大约200元/㎡，这样的调整相对来说也是很正常的。因此此处光大降价跟08年万科带头降价完全不同，况且光大的领降并没有影响到金域华府项目的销售计划，据监测金域华府开盘价格比前期还有小幅上升，而其他开发商也没有立即跟进，因此价格还是暂时稳定。但是接下来离五一仅有一星期，预计开发商在价格上也不会立即调整，要调整也要到五一后根据市场表现再做相应对策，因此现阶段价格调整更多的还是试探市场。

本周全市共签约别墅34套，签约面积14979㎡，环比减少9.77%；签约均价为15598元/㎡，环比上升11.40%，本周别墅市场成交较活跃，一是新增供应陆续增多，二是前期在售项目加大了营销推广力度，因此成交较理想；这些项目有：中信•森林湖三期、清华居一期、沿海•丽水佳园等。上周别墅以南城的中信•森林湖三期、清华居一期、大朗的碧水天源四期•星湖岸分别以成交8套、5套、4套销售量排名前三甲，但接下来随着新项目别墅的上市，预计成交会继续表现向好。

上周从网上的签约数据来看，商品房成交量在逆势中有所上扬，这主要是由于前期在售项目新盘、新货较少，而最近阶段很多新盘上市及新货加推，给累积已久的刚性需求较大的选择空间和不同程度的需求。从当前在售项目新政前后两周成交数据看，整体多少都会有些影响，具体各物业表现如下：

新政对豪宅、自住中小户型、车库及商用物业影响较小。

从东莞中原研究部监测数据可以看出：4.19-25日，从物业类型分析来看，别墅物业面积环比增加了5.01%，因别墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买群体资金实力强，影响较小；自住中小户型90平米以下的户型（公寓）首次置业首付仅需两成影响有限；商用物业包括商铺和写字楼，本身进入门槛较高，而且一直都是四成或者五成，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。