标普：“三道红线”考验高杠杆房企存货质量 流动性风险或上升

       10月28日，标普信评发布研究报告认为，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行业整体信用风险的下降，但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。

       据观点地产新媒体了解，央行9月表示，针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则将稳步扩大适用范围。

       标普信评研究报告称，从媒体报道看，新规实施后，所有房企的有息负债年增幅均不能超过15%。剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%且现金短债比小于1倍的企业，有息负债规模将不得增加。三项指标中仅一项、两项指标超出阈值的企业，有息负债年增速将分别控制在5%和10%以内。

       此外，最近半年房企债务融资增速较快。在我们跟踪的87家样本房企当中，超过40%的企业截至2020年上半年末的有息债务同比增速均超过15%。如果融资新规大范围实施，企业无论现有杠杆水平是高是低，今后或将无法通过激进债务扩张发展业务。

       对于杠杆水平高、触碰了一条或者多条监管红线的房企而言，其债务增长空间将会更加逼仄，业务的扩张将更多依赖其存货的快速去化和销售回款的快速流入。在我们的样本中，同时触碰三条红线的房企占了24.1%，完全没有碰线的企业仅占12.6%。

       标普信评指出，略显矛盾的是，我们认为存货水平过低或过高的企业都有可能因为销售回款不足，而承受流动性风险上升的压力。

       对于存货不足的房企而言，在有息负债无法增长的情况下，销售回款现金流入可能不足以覆盖短期到期债务、建安支出、土地购置以及投资等必要现金流出，融资新规的实施会造成短期流动性风险上升。

       部分企业持有的存货相对于自身销售规模显得过于庞大，则有可能是因为竞争优势较弱，经营效率较低，无法实现持续较快速的销售回款，也可能是因为存货覆盖区域相对集中，或者在三四线及以下城市占比较高，面临一定的区域政策限制或市场需求不足的问题。

       标普信评认为，如何将这些低质量存货转换为现金，是融资新规实施后企业面临的重点考验。