【数读】水乡片区：房价涨了8%，“上车”门槛提至2万/㎡+

2020年，东莞通过楼市实例证明了“东莞遍地土豪”的江湖传言。

受疫情压抑的购买力得以释放，加之新房供应持续偏紧和局部区域“哄抬房价”骚操作，自二季度起，东莞楼市便开始一路高歌，房价更是持续上扬。

如今，热点片区优质房源已达4万+，寮步、厚街、黄江等镇街也已迈入3万大关，曾经的洼地水乡也已突破“2字头”，总价数百万的房源一眨眼即“秒光”，售价3万+的房子还有人大呼“便宜”，真不知该感慨东莞土豪太多，还是东莞楼市太魔幻。

在供不应求行情下，今年东莞楼市可谓是“大丰收”：仅前三季度，商住地就成交33宗，约164.0万㎡，揽金543.4亿，再创新高；一手商品房成交489万㎡，同比增长24%，揽金1310亿，同比增加28%。

而在少供应、高房价、低库存的综合作用下，东莞楼市片区格局也在明显发生变化。根据房价等级、楼市特征，掌柜君把东莞楼市分为主城区、莞北片区、水乡片区、松湖片区、滨海片区、临深片区、东北片区，并结合过去三个季度各片区的楼市表现和现状，对各大片区楼市进行解读，以供广大网友作购房参考。

       备注：数据来源住建局，6-10月东莞新建商品房价计算公式=（当月洋房面积*当月洋房均价+当月别墅面积*当月别墅均价）/（洋房面积＋别墅面积） 

       望牛墩镇、洪梅镇分别网签均价为16559元/㎡、16134元/㎡。

       随着水乡片区的规划利好，在主城区节节攀升的房价对比下，水乡片区拥有价格洼地优势，吸引了许多来自城区的购房者。不少购房者认为，目前该片区价格低，未来的升值潜力大，是未来城市的中心区之一。

       据不完全统计，水乡片区目前在售楼盘约有14个，均价为18500元/㎡。其中，洋房项目价格较高的是道滘的时代香海彼岸均价为21000 元/㎡。

       麻涌镇作为水乡片区的区域性中心，同时占据大湾区的中心位置，在轨道交通的便利、重大项目的规划和地缘优势的多重利好下，近几年的麻涌用飞速的方式正在紧跟楼市脚步。

       近年麻涌正大力发展全域旅游，特别是华阳湖板块发展势头很猛，且前景看好。华阳湖生态片打造“珠三角生态旅游圈”，故华阳湖1号、保利滨湖堂悦、臻园等楼盘均围湖而立。华阳湖，占地约5279亩，湿地率高达83.91%。

       未来随着华阳湖旅游配套设施进一步完善与城轨开通，到2021年前游客接待量预计会突破1000万+，成为珠三角生态休闲旅游度假重要目的地之一。目前麻涌的规划发展及以华阳湖景区为代表的生态战略，还是吸引了众多开发商入驻，其楼盘数量也位于片区之首。

       目前已有多家品牌房企进驻，例如万科、碧桂园、招商、保利、云南城投、龙湖、南太等品牌房企纷纷抢滩麻涌，积极布局。

       根据住建局数据显示，在水乡片区的各镇街1月-10月住宅成交均价来看，麻涌镇以18281元/㎡排名区域首位。在成交方面也凭借珠江万科城、保利滨湖堂悦等几大网红热盘，1月-10月共成交3811套，问鼎水乡片区区域首位。

       目前麻涌镇共有8个项目在售，洋房均价17000-20000元/㎡，市场货源十分充足。此外，水乡新城还有不少潜在供应量，多个纯新项目即将入市，包括：南太珑玺花园、万科星辰花园、中梁拾光公馆等。

       过去中堂在水乡片区中一直处于默默无闻，但随着粤港澳大湾区规划，短短数年间，东莞水乡新城建设提速，广州“东进”战略推进，中堂区位优势越来越明显，金地、卓越、佳兆业、时代、华夏幸福等品牌房企纷纷抢滩进驻。

       据东莞市住建局统计数据显示，今年10月中堂新房（洋房）网签均价已升至18542元/m²，稳居片区第二。其中在9月卓越金茂浅水湾更是以720套网签量，位居2020年前三季度水乡片区一手住宅网签套数top2。

       同时的中堂在水乡片区中也是城市更新进程最快的一个镇街。据不完全统计，中堂已经有13宗城市更新单元成功招标前期开发商，引进了如华夏幸福、时代、海德、金地等知名房企，总更新面积达331万㎡。