【数读】主城区：率先进入4万时代，房价同比上涨28%

长期缺货、需求旺盛，加之主城区本身交通、配套、商圈等资源不可复制，此消彼长之下，区域房价持续走高，其实早在预料之中。

根据住建局公布的官方数据可得，2020年1-10月主城区新建商品住宅网签均价约31666元/㎡，同比涨幅高达28%。

备注：数据来源住建局，6-10月东莞新建商品房价计算公式=（当月洋房面积*当月洋房均价+当月别墅面积*当月别墅均价）/（洋房面积+别墅面积） 

东城成交一马当先，

未来楼市看点在南城、万江

供需强力回升，新房市场久旱逢甘露，扎根主城区的房企今年前十月都迎来了大丰收，也让主城区楼市热度一路向上，久久不能消退。

看官方统计的数据，1-10月主城区“四小龙”平均房价都只有“3字头”，并不算扎眼。然而，这是“被平均”后的房价。事实上，如今主城区在售新房价格，要么已突破4万+，要么在努力奔向4万的路上。

相比也其他三街道的热闹，【莞城】今年显得颇为低调，谁让它闹“房荒”呢？数据显示，1-10月莞城仅签约850套，均价31445元/㎡。今年，莞城在售主力基本只有丰华珑远翠珑湾，售价也突破了4万大关，目前只有65㎡的精装复式公寓出售，售价25000-28000元/㎡。

今年，是【东城】的“当打之年”。看1-10月的新建商品住宅成交，莞城、南城、万江均只有800余套，东城以1477套签约量遥遥领先，占全主城区新房成交总量的37%。今年，东城多个新盘备受瞩目，比如说万科皇马郦宫，光前三季度就成交了787套，顶豪代表万科御景湾8号，上千万的别墅如今也签约了74套。

东城固然成绩斐然，但今年主城区的C位，还是让给了【南城】。上半年，南城因西平板块二手楼暴涨的出名，下半年，随着华润·万象府、鹏瑞·天玥广场的入市，南城楼市随即沸腾起来。1-10月南城新房网签825套，签约均价31910元/㎡，了解东莞市场的朋友都清楚，这绝对不是南城的正常水平，只是个别月份被异常签约拖了后腿。事实上，南城当前房价已站稳4万大关，未来鹏瑞·天玥广场开盘，价格还会再有突破。

【万江】是主城区的老幺，因土地供应、旧改等今年也有了追赶的底气。虽然，截止至10月，万江签约850套，签约均价达32068元/㎡；万江新房供应主力只有信鸿御江东岸、中海十里溪境2个，却都是“抢手货”，加之有南城、东城、莞城房价做对比，房价稍有优势的万江更是成为“打新”热选。目前，信鸿御江东岸已售罄，中海十里溪境洋房正在热销，其31-56㎡商办产品也即将推出。

2020年已进入最后2个月倒计时，就目前四街道楼市看，未来一段时间主城区楼市得看南城和万江。尤其是万江，保利·首铸天际、天健·阅江来、保利世茂阳光城·阅云台等多个项目都已浮出水面，将会是明年主城区供应主力。而南城，除了华润·万象府、鹏瑞·天玥广场有持续供应外，未来也有多个旧改项目潜在供应。

超60宗，未来楼市看旧改

土地，是主城区房地产行业最大的“拦路虎”。

2020年，主城区只有万江1宗商住地出让，可见土地供应之紧张。受土地限价政策影响，目前东莞主城区楼面价最高纪录不过2万/㎡出头，每有土地推出必会引来疯抢，若放开地价限制，这个地价纪录只会更高。

对于进驻主城区，品牌开发商从来都不掩饰自己的“野心”。虽然招拍挂市场不给力，但城市更新领域还是有很多机会的。据不完全统计，近两年主城四街道已披露的旧改宗数已超过60宗，面积超1150万㎡；东城以35宗、633.83万㎡荣登四街道之首。

未来，主城区楼市，主要靠旧改项目盘活。

注：文章数据整理自合富研究院、东莞中原、市住建局