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打新热,地王年,涨价潮……十大关键词读懂2020东莞楼市

来源:房掌柜采编中心   东莞房掌柜  2020-12-31 17:23:07原创
[摘要]告别2020,你的年终总结做好了吗?

编者按:过完今天,就要和2020年“分手”了。掌柜财经重磅推出《2020,踏浪而上,2021,乘风破浪!》大型专题,回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程,展现行业在市场低迷时踏浪而上的积极力量。本期推出《2020东莞楼市十大关键词》篇。

 

告别2020,你的年终总结做好了吗?

回首这一年,自3月份以来,东莞楼市可谓是全年开挂,一二级市场持续高热,三级市场也经历了很长一段高光时刻,催生了不少2020年特有的市场现象。掌柜财经特意梳理了2020东莞楼市十大关键词,希望能对大家了解这一年的东莞楼市有所帮助:

关键词一:涨价潮

2020年,东莞新房市场火力全开。虽然年初疫情来势汹汹,对东莞楼市产生了一定影响,但只是成交量缩减,房价并未见明显下跌。随着疫情的逐渐控制,自3月以来,基本保持量价齐升的态势发展。

因为房价上涨过快,东莞已多次登榜冰山指数、纬房指数、禧泰数据等平台的榜首。在中国房协公布的2020年11月全国二手住宅房价排行中,东莞房价同比涨幅就高达40.96%,领涨全国。

 

而据东莞市住建局官网数据显示,2020年,东莞房价涨幅虽然没有那么大,但整体房价上行走势却是释放明显的。据官方数据显示,1-11月,东莞新建商品住宅均价约24060元/㎡,较2019全年涨幅达15%,半数以上镇街进入3万/㎡梯队,最低上车门槛基本已调至2万/㎡。

 

2019年,东莞第一阶梯的房价不过是“3字头”,如今“3字头已”沦为第二梯队,南城、东城、万江、莞城、长安等镇街2020年在售均价已破4万+,厚街、寮步、黄江、大岭山等镇街均已晋升3万+阶梯。

2020年最后一个月,东莞主城区4个高端项目集中入市,其中3个均价在4万+,若网签及时或会拉动12月东莞房价再上一层楼。

关键词二:一二手房价倒挂

2020年,东莞楼市涨价潮的幕后推手,必有倒挂的二手房价一席。

受供求关系和热钱流入影响,2020年3月起,部分区域二手房价开始异常升温,如东莞城区、松山湖、临深等,个别优质小区甚至出现跳涨现象。

4月-6月,是东莞二手房调价最为频繁的时间,涨幅从几万到上百万不等,中心城区的万科金域华府、光大景湖时代城等小区已卖到5万+,松山湖二手房报价也已突破6万。更可怕的是,受房价快涨诱惑,二手房业主频频上调价格,反价现象屡见不鲜。

 

二手房乱象横生,刚需买家苦不堪言,纷纷呼吁政府出手调控市场乱象。直至东莞楼市专项整治行动铺开,“725新政”落地,东莞二手楼市热度才降了下来,业主报价渐趋理性。但个别小区价格依然坚挺,房价倒挂现象依然存在。

关键词三:打新热

“打新热”,是一二手房价倒挂催生的市场现象。

受投资手段、供需环境等影响,部分区域二手房价格居高不下,加之2020年东莞地王频现,购买需求抱着新房“买到即赚到”的心态,纷纷加入了“打新”行列。

最近又有哪个项目备案了?最近又有哪个项目营销中心开放了?最近又有哪个项目认筹了?最近又有哪个项目要开盘了?大家的目光更多锁定在了新房市场,掀起了一波打新热。

 

据掌柜财经了解,2020年东莞一手洋房基本不愁卖,从主城区到临深,从石龙到东坑,“日光盘”、“秒光盘”比比皆是。从前,购房者买房都要货比三家,争取更大的购房优惠;而今,购房者只担心自己能不能抢到房。

关键词四:供应短缺

东莞新房供应往来都偏紧,2020年也不例外。

 

据和富大数据显示,截至11月,东莞新建商品住宅供应约484.9万㎡,签约面积约641.2万㎡,供需比仅0.76:1,明显供不应求。

跟可怕的是,在新房供不应求的同时,库存还严重告急。截止至11月底,东莞一手住宅库存面积仅约247万㎡,同比大幅减少39%。按照过去3个月的平均消化速度测算,去库存时间仅需3.2个月。

2020年,东莞房价持续上行,与严重不足的市场供应有很大的关系。

关键词五:专项整治行动

自2020年3月起,受疫情压抑的购买力开始释放,东莞新增住房供应却一直跟不上步伐,加之年初受深圳涨价刺激,东莞局部区域区域楼市乱象开始滋生。

比如说:部分自媒体鼓吹房价大涨,开发商捂盘惜售、双合同盛行,二手房业主频频反价甚至出现抱团涨价现象,中介机构也传出“茶水费”等等,二三级销售市场一片混乱。

 

为了稳定东莞新房市场、规范市场秩序,在东莞市住建局等部门牵头下,专属于2020年的产物——东莞楼市专项整治行动,拉开了序幕。

专项整治行动从2020年6月开始,到2020年8月底结束,通过全面检查、群众举报、媒体曝光等,针对捂盘惜售、哄抬房价、抱团抬价、收茶水费等现象进行严厉打击,起到了很好的震慑作用。

关键词六: 联合开发

联合开发模式,在近年相当普遍,尤其是2020年。据统计,目前东莞市面上的楼盘项目,超过30个都是合作开发的,占比近1/3。

 

 随着土地资源的逐渐稀缺,拍地竞争越发激烈,地价高企,“地王”频出,开发商溢价空间不断被挤压,开发成本不断上升,相应的风险也就增加了不少。面对这种情况,越来越多的开发商选择联合开发来尽量降低风险。

联合开发,能够最大化地利用相互之间的优势、有效的降低拿地成本、缓解资金压力、实现开发项目规模化,以此来达到占领市场优势的目的。

同时在竞价、竞自持、竞配建的背景下,房企通过“抱团”联合竞标的形式,也能一定程度上避免因土地资源紧张而引发的非理性竞争,提高溢价空间,降低拿拿地成本。这种模式对于企业转型和健康发展是十分有利的,也是目前房地产市场发展的主流。

关键词七: 新政加码

今年的东莞楼市异常活跃,除了房价大涨之外,也不乏一手楼市乱收费、二手楼市乱涨价等现象。

为快速根治乱象,稳定市场,7月25日,东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局等多个单位联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,简称“725新政”。

 “725新政”的限购、限贷、限售进一步加码,为东莞楼市带上了“紧箍咒”。具体,政策要点提炼如下:

1、加大安居房配建力度。原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积 10%的安居房,用于人才住房等用途。

2、试点建设“三限房”,在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块,建设“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

3、不论新房还是二手房,非莞籍家庭购买第一套房,须1年以上社会保险证明;购买第二套房,须2年以上社会保险证明,在本市有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。

4、不论新房还是二手房,限售时间2改3才能转让,以网签时间为准。

5、异地缴存公积金申请购房,职工本人或其配偶须为本市户籍。

限购贷售等.jpg 

关键词八: 地王年

2020年,东莞土拍火了一整年。

这一年,东莞共拍出了42宗宅地,其中人才房配套用地4宗,普通宅地38宗,累计出让占地面积约208万㎡,吸金约621亿元。剔除人才房配套用地后,2020年东莞宅地成交约181㎡,揽金603亿元,平均楼面价约14777元/㎡,同比分别上涨84.69%、73.78%和8.4%,三项均刷新了近四年记录。

 

如果说要给2020年东莞的土拍市场定几个关键词,那么必不可少的一个就是“地王”了。

2020年东莞的土拍市场吸引了多家品牌房企竞逐,频频出现“提前封顶”、“连夜抢拍”等情况。据统计,在成功出让的42宗地块中,有22宗在当时是刷新当地最高楼面价成交的。其中,厚街、大岭山更是被连续刷新两次,东莞土拍市场的火热程度可见一斑。

2020年东莞的总价以及单价TOP10榜单也在不断地被刷新,土拍热度居高不下,可谓是十分疯狂。据统计,2020年东莞的总价地王榜、单价地王榜都被刷新了6次。

关键词九: 跨区域置业

受高房价挤压,跨区域置业成为2020年东莞楼市的一大亮点。注意,这里说的跨区域置业,不仅是外溢到东莞其他镇街,还有增城、石湾、博罗、肇庆等其他城市。

 2020年以来,东莞房价攀升,加速了东莞楼市格局的分化,也加速了东莞购买力外溢置业的趋势。在房价快涨刺激下,中心城区、松山湖、临深等热门区域房价领涨,成为了投资需求的“淘金地”。而刚需购买力,受制于高房价,只能跟着交通、看着房价买房。

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人口相对集中的中心城区,成为了周边镇街外溢需求的主阵地,环城区一带,如茶山、石龙、中堂、麻涌、寮步、厚街等,城区购房客占比均不在少数,有的项目甚至80%都是城区客。而价格上更具优惠的增城、博罗、石湾等项目,东莞客占比甚至能达到90%。

而尝到了近几年房价红利,东莞客的投资意识也在觉醒,有的在中介带动下,甚至外溢到肇庆、清远等地投资。

关键词十:线上抢房

线上抢房,是疫情下的特殊产物,2020年开始在东莞盛行。

据了解,东莞2020年选用线上开盘形式销售的项目不在少数,如近期开盘加推的华润万象府、保利首铸天际、天健阅江来,均采用线上选房方式售卖。

疫情之下,采用更加简洁的方式卖房,固然节省人力物力,但也容易带来一些不良影响。

首先,在供不应求市场下,优质项目的房源本来就很抢手,采用线上选房基本都是秒光,比如说上述提到的几个项目,累计上千套房源“秒光”,这样的成绩是相当吓人的,经放大宣传,容易造成买房焦虑。

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另外,线上选房是一个全新的领域,部分不法分子抓住人们着急买房的心态,肆意宣称有“黑科技”,可操作买房。病毒式、钓鱼式宣传,让心存侥幸的买家交“智商税”,形成了极其不好的影响。

事实上,正规的线上选房系统,是不会出现这种“操作买房”,开发商也不会允许选房平台出现这样的技术漏洞。不过,从经济效益考虑,线上选房确实是个大趋势,开发商在选择平台时需要找更可靠、更安全、更有保障的平台,方能不砸了自己的口碑。

掌柜财经在此特别推荐一个靠谱的系统——原点开盘。

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责任编辑:张柳

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