打新热，地王年，涨价潮……十大关键词读懂2020东莞楼市

编者按：过完今天，就要和2020年“分手”了。掌柜财经重磅推出《2020，踏浪而上，2021，乘风破浪!》大型专题，回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程，展现行业在市场低迷时踏浪而上的积极力量。本期推出《2020东莞楼市十大关键词》篇。

告别2020，你的年终总结做好了吗？

回首这一年，自3月份以来，东莞楼市可谓是全年开挂，一二级市场持续高热，三级市场也经历了很长一段高光时刻，催生了不少2020年特有的市场现象。掌柜财经特意梳理了2020东莞楼市十大关键词，希望能对大家了解这一年的东莞楼市有所帮助：

关键词一：涨价潮

2020年，东莞新房市场火力全开。虽然年初疫情来势汹汹，对东莞楼市产生了一定影响，但只是成交量缩减，房价并未见明显下跌。随着疫情的逐渐控制，自3月以来，基本保持量价齐升的态势发展。

因为房价上涨过快，东莞已多次登榜冰山指数、纬房指数、禧泰数据等平台的榜首。在中国房协公布的2020年11月全国二手住宅房价排行中，东莞房价同比涨幅就高达40.96%，领涨全国。

而据东莞市住建局官网数据显示，2020年，东莞房价涨幅虽然没有那么大，但整体房价上行走势却是释放明显的。据官方数据显示，1-11月，东莞新建商品住宅均价约24060元/㎡，较2019全年涨幅达15%，半数以上镇街进入3万/㎡梯队，最低上车门槛基本已调至2万/㎡。

2019年，东莞第一阶梯的房价不过是“3字头”，如今“3字头已”沦为第二梯队，南城、东城、万江、莞城、长安等镇街2020年在售均价已破4万+，厚街、寮步、黄江、大岭山等镇街均已晋升3万+阶梯。

2020年最后一个月，东莞主城区4个高端项目集中入市，其中3个均价在4万+，若网签及时或会拉动12月东莞房价再上一层楼。

关键词二：一二手房价倒挂

2020年，东莞楼市涨价潮的幕后推手，必有倒挂的二手房价一席。

受供求关系和热钱流入影响，2020年3月起，部分区域二手房价开始异常升温，如东莞城区、松山湖、临深等，个别优质小区甚至出现跳涨现象。

4月-6月，是东莞二手房调价最为频繁的时间，涨幅从几万到上百万不等，中心城区的万科金域华府、光大景湖时代城等小区已卖到5万+，松山湖二手房报价也已突破6万。更可怕的是，受房价快涨诱惑，二手房业主频频上调价格，反价现象屡见不鲜。

二手房乱象横生，刚需买家苦不堪言，纷纷呼吁政府出手调控市场乱象。直至东莞楼市专项整治行动铺开，“725新政”落地，东莞二手楼市热度才降了下来，业主报价渐趋理性。但个别小区价格依然坚挺，房价倒挂现象依然存在。

关键词三：打新热

“打新热”，是一二手房价倒挂催生的市场现象。

受投资手段、供需环境等影响，部分区域二手房价格居高不下，加之2020年东莞地王频现，购买需求抱着新房“买到即赚到”的心态，纷纷加入了“打新”行列。

最近又有哪个项目备案了？最近又有哪个项目营销中心开放了？最近又有哪个项目认筹了？最近又有哪个项目要开盘了？大家的目光更多锁定在了新房市场，掀起了一波打新热。

据掌柜财经了解，2020年东莞一手洋房基本不愁卖，从主城区到临深，从石龙到东坑，“日光盘”、“秒光盘”比比皆是。从前，购房者买房都要货比三家，争取更大的购房优惠；而今，购房者只担心自己能不能抢到房。

关键词四：供应短缺

东莞新房供应往来都偏紧，2020年也不例外。

据和富大数据显示，截至11月，东莞新建商品住宅供应约484.9万㎡，签约面积约641.2万㎡，供需比仅0.76:1，明显供不应求。

跟可怕的是，在新房供不应求的同时，库存还严重告急。截止至11月底，东莞一手住宅库存面积仅约247万㎡，同比大幅减少39%。按照过去3个月的平均消化速度测算，去库存时间仅需3.2个月。

2020年，东莞房价持续上行，与严重不足的市场供应有很大的关系。

关键词五：专项整治行动

自2020年3月起，受疫情压抑的购买力开始释放，东莞新增住房供应却一直跟不上步伐，加之年初受深圳涨价刺激，东莞局部区域区域楼市乱象开始滋生。

比如说：部分自媒体鼓吹房价大涨，开发商捂盘惜售、双合同盛行，二手房业主频频反价甚至出现抱团涨价现象，中介机构也传出“茶水费”等等，二三级销售市场一片混乱。

为了稳定东莞新房市场、规范市场秩序，在东莞市住建局等部门牵头下，专属于2020年的产物——东莞楼市专项整治行动，拉开了序幕。

专项整治行动从2020年6月开始，到2020年8月底结束，通过全面检查、群众举报、媒体曝光等，针对捂盘惜售、哄抬房价、抱团抬价、收茶水费等现象进行严厉打击，起到了很好的震慑作用。

关键词六： 联合开发

联合开发模式，在近年相当普遍，尤其是2020年。据统计，目前东莞市面上的楼盘项目，超过30个都是合作开发的，占比近1/3。

 随着土地资源的逐渐稀缺，拍地竞争越发激烈，地价高企，“地王”频出，开发商溢价空间不断被挤压，开发成本不断上升，相应的风险也就增加了不少。面对这种情况，越来越多的开发商选择联合开发来尽量降低风险。

联合开发，能够最大化地利用相互之间的优势、有效的降低拿地成本、缓解资金压力、实现开发项目规模化，以此来达到占领市场优势的目的。

同时在竞价、竞自持、竞配建的背景下，房企通过“抱团”联合竞标的形式，也能一定程度上避免因土地资源紧张而引发的非理性竞争，提高溢价空间，降低拿拿地成本。这种模式对于企业转型和健康发展是十分有利的，也是目前房地产市场发展的主流。

关键词七： 新政加码

今年的东莞楼市异常活跃，除了房价大涨之外，也不乏一手楼市乱收费、二手楼市乱涨价等现象。

为快速根治乱象，稳定市场，7月25日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局等多个单位联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“725新政”。

 “725新政”的限购、限贷、限售进一步加码，为东莞楼市带上了“紧箍咒”。具体，政策要点提炼如下：

1、加大安居房配建力度。原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积 10%的安居房，用于人才住房等用途。

2、试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

3、不论新房还是二手房，非莞籍家庭购买第一套房，须1年以上社会保险证明；购买第二套房，须2年以上社会保险证明，在本市有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。

4、不论新房还是二手房，限售时间2改3才能转让，以网签时间为准。

5、异地缴存公积金申请购房，职工本人或其配偶须为本市户籍。

关键词八： 地王年

2020年，东莞土拍火了一整年。

这一年，东莞共拍出了42宗宅地，其中人才房配套用地4宗，普通宅地38宗，累计出让占地面积约208万㎡，吸金约621亿元。剔除人才房配套用地后，2020年东莞宅地成交约181㎡，揽金603亿元，平均楼面价约14777元/㎡，同比分别上涨84.69%、73.78%和8.4%，三项均刷新了近四年记录。

如果说要给2020年东莞的土拍市场定几个关键词，那么必不可少的一个就是“地王”了。

2020年东莞的土拍市场吸引了多家品牌房企竞逐，频频出现“提前封顶”、“连夜抢拍”等情况。据统计，在成功出让的42宗地块中，有22宗在当时是刷新当地最高楼面价成交的。其中，厚街、大岭山更是被连续刷新两次，东莞土拍市场的火热程度可见一斑。

2020年东莞的总价以及单价TOP10榜单也在不断地被刷新，土拍热度居高不下，可谓是十分疯狂。据统计，2020年东莞的总价地王榜、单价地王榜都被刷新了6次。

关键词九： 跨区域置业

受高房价挤压，跨区域置业成为2020年东莞楼市的一大亮点。注意，这里说的跨区域置业，不仅是外溢到东莞其他镇街，还有增城、石湾、博罗、肇庆等其他城市。

 2020年以来，东莞房价攀升，加速了东莞楼市格局的分化，也加速了东莞购买力外溢置业的趋势。在房价快涨刺激下，中心城区、松山湖、临深等热门区域房价领涨，成为了投资需求的“淘金地”。而刚需购买力，受制于高房价，只能跟着交通、看着房价买房。

人口相对集中的中心城区，成为了周边镇街外溢需求的主阵地，环城区一带，如茶山、石龙、中堂、麻涌、寮步、厚街等，城区购房客占比均不在少数，有的项目甚至80%都是城区客。而价格上更具优惠的增城、博罗、石湾等项目，东莞客占比甚至能达到90%。

而尝到了近几年房价红利，东莞客的投资意识也在觉醒，有的在中介带动下，甚至外溢到肇庆、清远等地投资。

关键词十：线上抢房

线上抢房，是疫情下的特殊产物，2020年开始在东莞盛行。

据了解，东莞2020年选用线上开盘形式销售的项目不在少数，如近期开盘加推的华润万象府、保利首铸天际、天健阅江来，均采用线上选房方式售卖。

疫情之下，采用更加简洁的方式卖房，固然节省人力物力，但也容易带来一些不良影响。

首先，在供不应求市场下，优质项目的房源本来就很抢手，采用线上选房基本都是秒光，比如说上述提到的几个项目，累计上千套房源“秒光”，这样的成绩是相当吓人的，经放大宣传，容易造成买房焦虑。

另外，线上选房是一个全新的领域，部分不法分子抓住人们着急买房的心态，肆意宣称有“黑科技”，可操作买房。病毒式、钓鱼式宣传，让心存侥幸的买家交“智商税”，形成了极其不好的影响。

事实上，正规的线上选房系统，是不会出现这种“操作买房”，开发商也不会允许选房平台出现这样的技术漏洞。不过，从经济效益考虑，线上选房确实是个大趋势，开发商在选择平台时需要找更可靠、更安全、更有保障的平台，方能不砸了自己的口碑。

掌柜财经在此特别推荐一个靠谱的系统——原点开盘。

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