掌柜君独家经验贴：东莞买房指南，请查收~

买房置业是一个家庭的大事，尤其对于近年来的东莞置业者来说更是如此，房价大涨了，供不应求越来越严重了，新政加码了，房贷收紧了，作为先行示范区的深圳也出了二手房参考价，下一个模仿者会是东莞吗？

种种迹象都在提醒我们：买房抓紧吧！

新年刚过，不少网友就在后台留言说已经开始看房了，即便“掏空6个钱包”也要在东莞买房。可是房子看了不少，究竟该选哪一套呢，很多网友都为此犯了难。

就此，掌柜君特意发布独家经验贴，帮助置业者答疑解惑。

抓住核心因素

人们对于自己掷重金买下的房子自然会有不少期待和要求，比如周围有商场、公园和地铁，最好带个好学区，区域配套要成熟，未来规划要给力……

房子是给人住的，要买房，确实要考虑衣食住行方便与否，这些都满足，在加上不错的规划，就可以称得上是一处居住舒适、出租出售容易、增值潜力大的好房。

好房也不在少数，若是满足所有要求，必然高价且抢手，这就要求我们在选择房子的时候要抓住几点最重要的核心因素考虑：交通、学区、产业、商圈，我们需要根据自身需求对以上这几点进行排位或者取舍。

先来分析一下交通，人们对出行便捷性的要求无需多说，除此之外，交通还附加着额外的升值含义，所谓“地铁一响，黄金万两”，近年来地铁沿线的房子也是格外抢手，轻轨、地铁不仅是一种交通工具，也成为沿线房产宜涨宜居的重要标志。（请点击查看：购房图谱——轨道版）

另外还有广大家长朋友最为关心的学区，学区房未必是居住舒适的新房，即便是“老破小”，也是高价抢手的象征。附带优质学校资源，房价可以高出市场价一倍以上，保值增值不用说，但是入手也困难，毕竟有价格高和抢手两大门槛挡着。

再来说说产业，产业是一个区域发展的动力源，产业能够创造经济价值，吸引人才涌入，这也关系到未来该区域生活圈层的整体素质。如果有十分可观的产业发展规划，对未来房产升值大有益处。

最后的商圈就不容多说了，休闲购物也是人们的日常需求，占据商圈优势的房子也是人们青睐的对象，不过高价也是这类房子的特征之一。

交通、学区、产业、商圈这几大因素对我们购房置业来说都非常关键，将这几点因素按照重要程度排序后，对于该选怎样的房子也就基本有思路了。

不同群体的选房差别

买房也是讲究战略的，一步一步来，先上车、后改善，紧抓城市发展红利。

对于急需上车的刚需一族，手头预算并不多，建议着重看房子的远景，为以后置换铺路，也就是着重看未来的升值潜力。

比如在城区、松山湖、长安房价居高的背景下，刚需一族可以选择目前房价还未太高，但是有升值潜力的镇街，比如环城区、环松湖一带，或者滨海、临深一带，这些区域未来受到辐射承接产业、人口红利，再加上交通的发展，以后升值空间会比较大。

对于刚改群体而言，更偏向于居住的舒适性，置换周期会比较长，需要着重考虑产品的品质、学区、交通等因素。在选择房子时，可以根据预算优先选择资源聚集的热门片区。

对于纯改善群体，不限制预算，除了考虑基本的衣食住行和学区外，还多了一个生态资源的考量，真正的繁华区域加上真正的依山傍水才可作为首选之地。

新房or二手房

不少置业者会有疑问，该选择新房还是二手房呢？其实很简单，要看自己的需求和预算。

一般情况下，二手房房龄较老，社区设施也相对较旧，房价会比新房低。但是2020年一二手房价倒挂比较明显，主要是受供求关系和热钱流入影响，2020年3月起，部分区域二手房价开始异常升温，如东莞城区、松山湖、临深等，个别优质小区甚至出现跳涨现象。2020年4月至6月，是东莞二手房调价最为频繁的时间，涨幅从几万到上百万不等，中心城区的万科金域华府、光大景湖时代城等小区已卖到5万+，松山湖二手房报价也已突破6万。在这种情况下，买新房要更划算。

通常来讲，新房的打造更加人性化，有些还融入了科技元素，更适于我们的居住，社区规划也比较好，居住体验更优。选择区域规划较好的新房，未来升值潜力也会比较大。

那什么时候可以选择二手房呢？比如急需学区的家庭可以优先考虑二手房（但需要注意的是，东城学位紧张，部分面积较小的二手房只能入户，入户后也基本上没有学位了；南城买二手房是没有学位的，需要入户才能有学位；松山湖有部分小区买二手房附带1到2个学位），因为新房学区是在交付后划定，存在很大的不确定性；区域内新房断供，或者即便有少量供应也几乎没有抢到的可能，比如人人向往的松山湖，那就只能考虑二手房。

知己知彼来选房

买房也要打好预备战，既要明确自己的预算与需求，也要摸清楼盘的信息。

首先要算清自己可以承担多少首付，能买价值多少的房子，后期房贷压力如何，能否承担，然后在根据预算锁定目标区域。自住购房者还要考虑自己的活动半径，比如上班地点在哪，日常生活半径如何等，来进一步明确自己的区域范围。

接下来就是在已锁定的范围内实地看盘详细了解了。当然看盘也是有门路的，不只是到售楼部听销售怎么说，还要自己到周边走走，看看到个标的物（比如商场、超市、学校、地铁、公园、医院等）的实际距离；另外，还要到周边中介门店问一下周边二手房的情况，包括二手房价和交易情况，还有距离新盘最近的二手房的所属学区等等；最后选定房子，在签订合同的时候，对交付标准也要格外留心，看与当时宣传或承诺的是否有出入。

按部就班，按需锁房，理性选房，买房子就没有那么难了，祝大家都能选到心水好房！