中国第七次人口普查数据将至，房价趋势已定

　　中国第七次人口普查的结果，今年全球经济最重要的一个数据马上就要公布了。作为十几亿人口的庞大市场，“七普”的结果会深刻的影响全国乃至全球经济走向。

　　此次人口普查不仅收集了人口的基本信息，还调查了住房情况，为后续的生育政策、城镇化政策和落户政策服务，同时对下一个阶段楼市政策提供数据支撑。

　　此次人口普查的结果原本定于2021年4月上旬发布，如今五一已过，国家统计局居然食言了。“七普”数据一拖再拖，反而是一则英国《金融时报》发布的消息，投石击水，不起浪花，也泛涟漪。

　　关于这则报道，国家统计局很快正面反击：我国人口继续保持增长。

　　我们在保持对“七普”数据关注的同时，分析过往已经发布数据，其实已经透露了未来人口、经济、房价的走势。

　　01、低生育率、老龄化

　　对于中国低生育率、人口老龄化等问题，老百姓心里早有了共识。

　　数据显示，中国80后90后出生的人口总量，比00后10后多了一亿一千万，相当于英国和法国人口的总和，一代人差出了两个大国的人口。

　　举个例子，中国人口出生最多的时候1987年，也就是今年34岁的这批人，一共有2500多万，而2020年中国新出生的人口，只有1250万，正好砍了一半。

　　尽管国家放宽生育政策，但是每年新出生的人口依旧在减少，三十年后当90后退休，社会上可能会出现老年人比年轻人多一倍的现象。在过去的人口红利期，中国是两个年轻人交税养一个老年人，近些年慢慢过渡到一个年轻人交的税去赡养一个老人，在将来也许会出现一个年轻人需要交税养两个老人的情况。

　　国家延迟退休，以及后续还会出现各种各样的政策来解决这个问题，但是从个人角度而言，如果你现在三四十岁，可能真的需要认真考虑下退休之后的生活，可以确定的是随着人口结构的变化，今天的养老模式，未来一定不会再适用。

　　02、最大赢家广东

　　在这种情况下，人们最关心的还是房价的问题，房地产走势“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，人口基本上是决定房价最根本的因素。年轻人口数量锐减，房价未来是否就失去支撑力了？人口数据对个人会有什么影响呢？

　　其实，中国人口总数多少对于个人来说区别都不大，重要的是人口的分布，包括年龄的分布、地区分布和性别分布。比如从地区分布看，广东是最大的赢家。

　　2010-2020年，我们的城镇化进程已进入了存量收割时代。

　　也就是说，大都市圈化与城市收缩同时并存的阶段。特大城市的膨胀，很大一部分来源于对众多小城市的虹吸。

　　按原先的发展态势，北京上海本来会朝着3000万人口的规模蒙眼狂奔，成为全球最疯狂的人口收割机。

　　但几年前，这股历史洪流被斩断了。自京沪定下减量发展的重大战略之后，广州深圳就顶替上来，人口吸引力升至全国最强。

　　保守估计，广东过去十年的常住人口增量或将超过1100万人，比第二名和第三名之和还要多。而广东省常住人口占比全国比例，也会从2000年的6.83%、2010年的7.79%，进一步提升到8%有余。

　　这也意味着，今天每十二个中国人，就有一个生活在广东。每20个中国人，就有一个生活在大湾区。广东，是名副其实的最大赢家。

　　源源不断的新血液涌入，使得珠三角成为中国最年轻的城市群，没有之一。而与此同时，长三角则整体陷入老龄化的困扰。

　　数据显示，2015年广东65%以上人口占比为8.48%左右，在大陆31个省市区当中的老龄化程度排名倒数第六。而上海、江苏、浙江快逼近14%的中度老龄化标准了。

　　在未来十年的竞争中，珠三角的科创活力可能会比长三角更为蓬勃。

　　03、跑赢全国的东莞

　　人口的减少会带来人群的集中，人少了以后剩下的人更需要抱团，因为一个区域人少了，首先萎缩的就是公共设施，靠一个村子是养活不了一所三甲医院的，它只能支撑村里的卫生所，一个小县城是支撑不了一个飞机场或一条轻轨线的，因为他没有那么多交通的需求。老龄化问题会加深人群对医疗条件的依赖，促使人口向能提供优质医疗的大城市集中。

　　所以人少了以后，小城市会迅速凋零，人们不得不往大城市迁徙，大城市反而会更加繁华。

　　举个例子，德国老龄化特别严重，全国人口不过8315万，其中四分之一是老人，可是德国的房价近几年涨得特别快。欧洲国家房价增速最快的十个城市有四个在德国，柏林的房价更是全球房价涨幅第二。老龄化最严重的的国家日本人口连降十一年，但是东京的房价也连涨了11年。所以人口的减少会让小城市的房价失去支撑，但是不会影响到核心城市的房价。

　　2021年4月，百度地图发布《2020年度中国城市活力研究报告》，《报告》基于城市新流入常驻人口和全国所有城市新流入常驻人口均值，将全国城市的人口吸引力进行指数化计算。从2020年度中国城市的人口吸引力排行来看，最具吸引力的前三个城市分别是深圳、广州和东莞。其中深圳以9.420的年度人口吸引力指数蝉联榜首，而东莞相较2019年上升一位，进入前三。

　　对于身处世界级湾区的东莞来说，前拥深圳香港、背靠广州，被三大国际都市环绕，既是广深科技创新走廊的必经之地，又是广深港经济走廊的重要卡口，优越的核心位置为东莞奠定了良好的发展基础。成为粤港澳大湾区的核心区位担当，必将最先接受大湾区发展能量的辐射。

　　2020年东莞的实际居住人口已超1300万人，2019年户籍人口251.06万人，常住人口846.45万人，净流入人口595.39万人，占比70.34%。根据《东莞市人口发展规划(2020-2035年)》，东莞市常住人口将在2025年达到960万人，在2030年达到1020万人，在2035年达到1080万人。

　　2020年东莞完成GDP为9650.19亿元，2021年一季度东莞GDP约2358亿元，经济增速跑赢全国和全省，GDP总量超合肥、福州，主要经济指标恢复较快，GDP较去年同期增长超400亿，经济社会发展稳步向好，而从完成多项宏观经济指标来看，预计全年经济能突破万亿。

　　在人口和经济的双重利好下，东莞正在以破竹之势，向超大城市迈进。

　　04、学区房的概念可能消失

　　同样受人口影响的还有教育问题。出生率的减少最直接的体现就是学校和老师的需求会减少。

　　虽然核心城市的核心地段房价依然安全，但是学区房的概念可能会消失，因为学区房的本质不是为了教育本身而投资，而是以教育的名义投资房子。等孩子上完学，房子变卖给下一个适龄儿童的家庭还能增加了一笔收入。

　　举个例子，位于深圳福田区的百花片区，不少房子破旧，但由于有“深圳四大名校”，以及不少优质小学的学位，这个片区成了学区房炒作的典型。2020年，百花片区有学区房每平方米单价超过20万元。

　　现在人口结构的变化必然会导致两个结果。

　　首先是出生人口少，会导致教育资源的过剩，学生少，老师多，考生少，学校多，长期来看学区房的价值难以保持。

　　其次，想打压学区房太简单了，只需要把学区划分定期改变。这种不稳定性本身，就已经消灭了学区房的投资属性，学区房随时都可能失去价值。

　　举个例子，2021年4月，上海公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，把优质高中的招生名额，根据科学、均衡的分配方法，分配到上海每一所不挑生源的初中。也就是说，在一个传统意义上不那么好的初中，即便应试能力、综合能力较低的学生，由于名额分配到校，也可以上好高中。这就意味着，在强初中与弱初中之间，考上好高中的机会将趋于平等。

　　另外，从国策上看，学区房带来的教育压力，不利于国家鼓励生育，不顺应国家政策，国家打压学区房的态度十分明确。4月30日，中共中央政治局会议召开。会议强调，防止以学区房等名义炒作房价。任何投资，第一原则就是要理解国家未来趋势，顺应这个趋势，才能吃到发展红利。

　　05、期许

　　此次“七普”数据发布，或多或少会影响现在的购房群体的心理预期。央行于4月30日发布了2021年一季度金融机构贷款投向统计报告：同比增长14.5%。房贷增速证明买房的热情依旧不减，楼市还存在上涨的“躁动”。

　　尤其位于珠三角经济区的城市群，是人口流入外加财富增长较快的城市，会继续创造更多的刚性住房需求，而之前的刚需还会向上寻找改善住房空间。只要这层关系链在，房价不可能回去。还有重要的一点，土地价格从未下降过。

　　具体的数据细则，后续国家针对房地产、退休、养老、生育等问题，会发布哪些政策应对，期待第七次全国人口普查结果。