东莞房企争霸赛：神仙打架，你看好谁？

　　今年，东莞楼市的金九银十有点凉，吹起一股促销之风。

　　四月份在万江豪掷20.37亿风光拿地的碧桂园，赶场推出碧桂园·云樾半岛项目，宣传售价34800元/㎡，与万江同期推出的奥园·翡翠澜湾打起了价格战。被截客的奥园·翡翠澜湾也不甘示弱，以33800元/㎡回击。两宗项目表面房价差距不大，背后的拿地成本却大相径庭。

　　民营房企举步维艰，碧桂园领衔上演降价潮

　　奥园·翡翠澜湾项目原地块是一宗旧改，成本较低。反观碧桂园·云樾半岛项目的拿地楼面价20761元/㎡，房子售价仅比地价高14800元/㎡，扣除建筑成本，利润十分有限。

　　去年东莞楼市风生水起，房价水涨船高，作为四大主城区之一的万江，年底已突破四字头。如今两个项目打出这个价格可谓诚意满满。碧桂园·云樾半岛从拍地到入市仅花了不到5个月的时间，如此匆忙入市，其间因果，引人深思。

　　碧桂园集团，一家发源于广东省佛山市顺德区的民营房企，中国最大的新型城镇化住宅开发商，品牌享誉全国乃至海外，在东莞长年稳居业绩前三。这次赶在金九银十打价格战走量，在一定程度上透露出房企日子的艰难。

　　龙头房企尚且如此，那些普通房企的境况可想而知，曾经重金砸下的地王，一不小心就会变成资金链上的毒瘤。

　　但是土地市场一直是房企的必争之地，今年的战况更是变幻莫测，政府针对土地推出了一系列调控政策：限房价竞地价、查买地资金、禁房企马甲拍地。优质地块的拍地门槛也在不断被提高。

　　这样的市场环境下，民营房企的生存压力巨大，“国”字头和“央”字头房企的优势显现出来，不少港牌房企也跃跃欲试，想在东莞市场分一杯羹。

属于“国”字头和“央”字头房企的时代来了

　　纵观今年的土拍市场，不难看到“国”字头和“央”字头房企的影子。

　　本月推出的两宗限房价竞地价的地块，分别由“央”字头华侨城和“国”字头首开控股夺得。

　　具体拍地情况如下：

　　9月7日，位于洪梅镇黎洲角村地块(编号2021WR026)正式开拍，经过10家房企57轮报价后，被北京首都开发股份有限公司以67774万元拿下，折合楼面价14024元/㎡，再次刷新洪梅地价。相关链接：14024元/㎡!首开集团6.8亿元拿下洪梅1.8万㎡商住地

　　9月8日，位于高埗镇上江城村莞潢南路东侧地块(编号2021WR027)正式开拍，经过6家房企41轮报价，被深圳华侨城房地产有限公司以318933万元拿下，楼面价15779元/㎡。相关链接：15779元/㎡，华侨城32亿元拿下高埗11.3万㎡商住地块

　　华侨城集团有限公司，总部位于深圳，成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型国有中央企业，前后在东莞开发过华侨城纯水岸、华侨城云麓台等项目。而首开集团此次拍地虽然是首入东莞，但是实力不容小觑。首开集团是北京市属国有大型企业集团，正所谓“一部首开史，半座北京城”，我们熟悉的亚运村、大运村、奥运村、国家体育馆、国家速滑馆等奥运场馆就是由首开开发或承建的。

　　再来看看深耕东莞多年的“央”字头房企保利集团。2010年，保利落子松山湖，开发保利红珊瑚，敲开了东莞市场的大门。至今11年，项目覆盖东莞16镇街，发展势头十分强劲，2021年更是迎来爆发。根据中原发布的数据显示，2021年上半年房企土拍的宗数、面积和金额，保利都是位居第一，妥妥的“三冠王”。

　　同时，在成交参考金额方面，保利地产打破多年来“万碧之争”的格局，成交3382套，参考金额87.9亿元，金额同比增加997%，市场占有率10.29%，增长了9.1个百分点，成绩十分亮眼。

　　据不完全统计，保利目前在售项目(含合作开发)有阅云台、保利和光尘樾、保利松湖和府、保利悦湖公馆、保利欢乐大都汇等；待售的项目有保利天翼广场、保利招商锦上;商住产品有保利滨湖堂悦、保利首铸天际、卓越中环广场等。

　　与之相对的是，重拳调控下的市场，民营房企举步维艰。

　　想拿地?三道红线像紧箍咒一样，融资渠道处处受限。

　　想报名土拍?投销比不能超过40%的红线一出，更是让不少民企连拍地的资格都没了。

　　在民营房企还在反复衡量资金链周转问题，捕捉国家房地产风向的时候，“国”字头和“央”字头房企正在迅速的参与和抢占东莞这块沃土，未来以国家为主导的房地产开发趋势逐步显现出来。

恒基兆业曲线入莞

　　比起北方不少城市楼市萧条、屡屡发布限跌令，位于大湾区的东莞，依旧被看好。不少起源于香港的房企仍在寻求多种渠道挤入东莞市场。

　　近期首次入莞的恒基兆业就是其中之一。

　　9月8日，旭辉控股(集团)有限公司发布公告称，其公司连同其附属公司深圳旭辉、东莞兴际及东莞项目公司与恒基中国地产及恒基中国地产的间接全资附属公司菁翠订立东莞合作协议以成立合营企业。

　　根据东莞合作协议，菁翠拟通过增资方式收购东莞兴际50%股本权益。于增资完成后，东莞项目公司将分别由旭辉控股(透过深圳旭辉)及恒基中国地产(透过菁翠)间接拥有50%及50%权益。

　　其实早在9月2日，拿下石碣地块的东莞兴际商务咨询有限公司(旭辉子公司)，就已经完成公司了变更，新增股东就是这次的合营企业“菁翠投资有限公司”。

　　比起初入东莞的恒基兆业，同样起源于香港的佳兆业已经是“老玩家”了。

　　佳兆业集团控股有限公司，成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所上市。业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文体科技、物业管理、航海运输、商业运营、酒店运营、科技产业、足球俱乐部、国际教育等20多个产业领域。

　　据不完全统计，佳兆业在东莞(含合作开发)在售的项目有：佳兆业时代芳华、世茂佳兆业璀璨时代、佳兆业阳光城时代天韵等等。

　　佳兆业时代芳华在售88-143㎡3-4房，均价22000元/㎡。

　　目前茶山在售的嘉华嘉誉湾项目同样是港企开发的房地产项目。嘉华集团於1955年由吕志和博士于香港创立，核心业务涵盖房地产开发与投资、大型娱乐度假设施、酒店及建筑材料，投资遍及中国内地、香港、澳门、东南亚及美国各地的主要城市。

　　嘉华嘉誉湾目前在售建面约98-133㎡3-4房，均价26200元/㎡。

　　此外，麻涌项目南太·珑玺，由南太地产开发，前身是外商独资经营的大型港资高新技术企业世成电子(深圳)有限公司，1975年成立于香港。南太集团早在1988年就已经在美国上市，虽然不是港资企业，但起源地却在香港。

　　南太·珑玺目前在售约95-143㎡3-4房，售价20905元/㎡起。

　　良性竞争下才会有更好的产品

　　在房地产发展过程中，靠着强大土储和良好的融资渠道，国家和政府主导的房企开发天赋显然比民企有优势，港企的负债相较民企，也一直保持在一个较为安全的指数上。

　　企查查数据显示，今年1-7月，房地产相关公司共注销9.76万家，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。在房地产市场快速整合发展的当下，民营企业面临着前所未有的挑战，找到自己的竞争点，转变策略存活下去是首要考虑的问题。

　　而对于购房者而言，一方独大并不利于市场发展，良性竞争下才会有更好的产品呈现。那么问题来了，神仙打架，各有千秋，在东莞你更看好谁?