姚丽军：东莞写字楼仍具投资空间 轻轨物业值得关注

瑞峰置业副总经理姚丽军

    东莞商业分布不均，28个镇区，每个镇都有自己的核心商圈，以东莞城区为例,未来随着三旧改造、城市建设规划升级及珠三角城际轻轨交通的启动建设，东莞未来将有更多新商圈在以上“三驾马车”的推动下崛起，去哪投资、投资什么类型的物业，成为众多投资者关注的焦点。
 
    “东城比较成熟，南城具有潜力，莞城有一点没落的趋势，至少可以保持下来，万江需要更长远的培育。”瑞峰置业副总经理姚丽军在接受房掌柜采访时如是表示。

    非住宅成交的绝对值环比是下降的

    新政不仅仅是对住宅进行调控，调控更多的是经济预期，是否会带来经济紧缩，从而导致经济是否会再次探底，这是大的投资客比较关心的问题。

    地产中的住宅和商业是既有联系互动，又是截然不同的产品，住宅更多的功能在于居住，投资价值会小一些。

    商业具有长期经营及获益的功能，也具备投资的价值，目前住宅资金撤出后，表面上是转向商业地产，实际上商业地产还是具有自住运行的空间，具有内在的规律。

    “资金是否会快速的流向商业地产，目前还是不明朗的，我们了解的数据是未快速的放大，仅仅是占有的比重有所放大。目前有好的商铺，出来后会热销，但是总量来说并没有有效的突破，这是表面上看到的数据。”姚丽军如是表示。

    姚丽军说：“根据我们的研究和直接销售中的感受来看，新政条件下，住宅受影响是比较大的，基本上日成交量下跌到之前的50%—60%间，但是非住宅占的总体份额有所上升，但是绝对值来说环比是有所下降的。”

    轻轨物业值得关注

    轰轰烈烈的轻轨建设正在东莞有条不紊地进行着，轻轨从提出到选址，再到开工建设一直深受广大市民的关注，那么轻轨对城市未来的发展带来了哪些商业价值？

    姚丽军表示东莞虽然目前都在炒作，但是没有实际的利益感受，不像广州、深圳等城市在地铁物业中尝到了甜头，东莞目前还停留在概念中，还未有切身的感受，这些站点带来的人流聚集和消费力的集中，会不会有非常大的突破，这是值得思考的问题。

    “东莞一直以来是区域分散的城市，当有了比较快速的公共交通后，在主要的商业区都会涌现出新的商机和值得投资的商业物业，这也是消费者和投资者值得关注的点，尤其是主城区几个越轨站点，可以说未来的升值空间和潜力是非常大的。”姚丽军如是说。

    他同时指出就目前来说，虽然大家都看到了，但是未来的价值到底有多高，整个东莞对此并没有很好的把握。他说：“虽然很多的投资客在广州、深圳进行投资，但是目前在东莞未实际的了解这种投资价值，如果早一点出手，就会获得较好的商业价值。”

    写字楼有很广阔的投资空间

    在商业地产领域，写字楼投资一直以来也是广大投资者关注的一大重心。东莞写字楼还有一定的供货量。

    东莞的城市结构是以制造业为基础，对写字楼总体需求的总量不是太大。在总体供货量加大，需求相对不足的情况，该如何把握写字楼投资的机会？

    姚丽军指出东莞对写字楼的认知度还不是很高的，还未出现真正甲级的写字楼，据了解台商大厦和海德广场是比较好的项目，对于东莞大道的形象提升是有很重要的作用，因此会产生可供投资的点。

    姚丽军认为台商大厦和海德广场可供大型投资者选择，随着东莞产业结构的提升，城市运营的提升，大型集团型企业实力增强，对于企业形象和品牌形象都有需求，希望在城市主要的区域占据一席之地，不要紧紧盯在商铺上，实际上写字楼上有很广阔的空间。

    目前包括中信协和大厦、第一国际等在内还有小部分小面积的尾货写字楼在售，那么尾货是否值得投资呢？“因为存在尾货阶段，发展商不可能投资很多的广告和做宣传，因此客户上门就比较少，客户的溢价能力实际上是得到增强的，开发商让利的能力相对是比较大的，虽然是别人选了剩下来的，但是作为写字楼而言，每一个方位和点都是具有投资和回报的价值。”姚丽军说。