张毅：新政后东莞商业地产发展迎来新格局新形象

房掌柜总经理张毅

    在日前的“新政下东莞商业地产再遇良机”谈房论市沙龙上，各嘉宾纷纷发表了精彩观点，在此摘录如下，以飨网友。

    新政下东莞商业地产是否热销，我认为这种现象有三个方面的因素：

    首先从销售数据的环节来看，东莞商业地产目前只是相对热销。在商业地产供应量不大的情况下，住宅销量下滑明显，按照对比数据来看，目前商业地产的销售仍是一种常态。目前东莞商业地产的存量比较少，可售产品下降明显。对比2003的东莞商业地产开发年，2005的东莞商业地产开业年，目前东莞基本没有大的商业地产项目进入可售环节。

    其次是投资渠道的选择。目前流动的民间资金或是大机构的资金，都在寻找投资渠道。股市从3000多点下跌到目前的2600点上下振荡，如果单独靠股票运作的话很难获利。年初众多投资机构推荐的十大金股，到目前为止平均都下跌了20%-40%，因此A股的投资大多数投资者都是亏损状态，虽然也有资金运作股指期货，但是风险比较大，也不属于风险较小的投资渠道。

    与此同时，新政将住宅的投资渠道砍掉，二套首付50%或是三套不给贷款，商铺就成为投资的重要选择。实际上现在很多的投资者在找铺，而市场目前合适的投资标的不多，因此给现在的部分优质商业地产项目提供了很好的机会。

    再就是，商业地产一直以来都是资金的避风港，不属于国家调控的对象。无论是首付、利率，一直以来基本都不受新政影响，多年来不曾变化过。打个比方，商业地产属于房地产投资品种中的奢侈品，不像普通住宅一定程度上是必需品。而且近期甚嚣尘上传闻的征收房产税，对于商业地产而言，也是无关紧要，因为到目前为止，商业地产中的商铺、写字楼的房产税一直是有征收的。

    新政后，东莞商业地产发展将迎来新气象，分解开来可以体现为四个方面：新格局、新形象、新趋势、新思维。

    首先谈谈“新格局”。东莞目前进行的三旧改造、轻轨开建等重大举措，将铸就许多新的商圈。随着鸿福路商圈的旺场，第一国际吉之岛不久的开业将带动东莞大道商务型的新商圈，以及东城星河城的崛起，都将改变东莞商业地产的格局。值得一提的是星河城，我认为相当于东莞版的万象城，也类似于深圳的益田假日广场。该项目定位于中高端的购物中心，有实力对东莞目前的零售商业进行升级，该项目也将带来很多新的中高端品牌商家，体现出消费的差异化。

    同时，目前东莞还没有真正意义上的轻轨地铁上盖物业。参考香港的地铁物业开发模式，是先有房地产开发思维，再结合地铁规划建设。随着轻轨的建成，相信未来东莞也会有自己的轻轨上盖物业。

    其次是莞商业地产的“新形象”。星河城无疑会成为一个亮点，先天优势的业态规划、主力店和主力商家的考虑、全新的择商的招商思路，都将给东莞商业地产带来全新升级。随着星河城中高端购物中心的出现，东莞商业或将迎来一次跨越式的发展，摆脱现在东莞买不到好品牌商品的尴尬。

    再次是“新趋势”。东莞早期做商业地产的思路和出发点是卖商铺，而目前大部分是考虑转为永久经营、租金收益和长期升值。比如星河城，就是只租不卖。

    最后就是“新思维”。我们不难发现，目前东莞的百货卖场大多没有中庭，现在的海雅、天虹都将属于中庭的位置都做成了专柜，力求商业面积的经营坪效发挥到淋漓尽致，目前看来虽好，但这并不是长期经营的做法，今后的商业经营必然出现弊端。而世纪广场、星河城在不同的商业动线结点上，都规划了商业中庭，对今后东莞零售卖场的经营是很好的引导，其优势会逐步体现出来。