何月媛：东莞商业地产迎新契机 出手投资需谨慎

正太商业地产运营总监何月媛

    在日前的“新政下东莞商业地产再遇良机”谈房论市沙龙上，各嘉宾纷纷发表了精彩观点，在此摘录如下，以飨网友。

    很多人说东莞的商业做不起来，比如东城中心这么旺的地段都门可罗雀，实在让投资客伤心。我对此持保留意见。拿东城中心来说，它的地段绝对是没得讲了，但因为是九十年代设计的，层高和柱距都不是很合理，改起来也很费力，而且在消防上无法解决，如果要解决的话，投入的资金将是相当惊人的。

    投资客首要考虑的是回报。随着城市格局和产业链的升级、产业改良政策进一步的深化实施、东莞整体产业和人均收入的提升对东莞商业发展将有极大促进作用。而东莞投资客在经历了前期的商业运作之后，他们的经验也越来越丰富，对东莞市场有了更深入的了解，相信日后在东莞投资商业的人会越来越多。

    东莞交通以前是城市干道扩张为主，现在进入了轻轨时代，商业更将迎来长足发展。深圳、广州、上海、北京、香港，他们通过地铁与商业物业的连接，大获成功。广州、深圳在没有地铁之前，天河城前面有中山大道，后面有黄埔大道，因为规模体量和周边商铺的原因，已经达到了一定的瓶颈，广州地铁开通后，天河城的租金直接翻一番，便利交通和便利客流带来的发展是不可估量的。这也将是东莞商业未来发展的榜样。

    东莞目前主要施工的是R1、R2线，穿越东莞最旺盛的几个商业区。目前的问题是轻轨如何跟新兴商业物业对接，政府在这方面也尚处在考虑之中。

    如果是习惯投资住宅的投资客，建议不要贸然的进入商铺投资市场。不了解商业地产，投资风险很大。作为纯商业投资客而言，我认为有三类物业是不错的：一是镇区的商铺具备极大发展潜力，但一定要综合考虑地段和社区的规模；二是未来将要成熟的商圈和周边的铺位，正如天河城周边商圈的效应。即将兴起的新世博、东莞大道、副中心的虎门商圈，是具备投资价值的；三是二手铺位，拥有多个商铺的人也需要通过销售进行再投资。