陈真诚：特惠团购难成大气候 商业地产投资面临风险

　　综述

　　政策对市场的影响是显而易见的。在大多数人看来，政策的冲击将促使消费者一般买涨不买跌，今年会有所不同。因为过去过多地强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前的生活消费品性质的单一市场。

　　在很多人看来，当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。所以购房者买涨也买跌的理性会带动进一步观望，而观望也会督促开发商降价销售。

　　对话嘉宾

　　陈真诚：中国房地产资深策划人士

　　问：现在市场出现成交量大幅下滑的情况，但开发商资金链相对充裕，因此都在坚挺，你觉得这种局面 会维持到什么时候？为什么？

　　陈真诚：现在开发商坚挺，主要原因不是因为资金充足，而在于认为政府不会下狠心调控房地产，不会真正打压房价使房价下降，认为此轮调控依然会不见成效，也就是继续确信房价上涨不会下降的预期。

　　一旦开发商建立起房价肯定下降的预期，则不管资金是否充裕，多数开发商都不会选择坚挺，而会选择促销乃至直接降价等销售措施促进销售。至于这种坚挺局面会维持到什么时候？就看开发商在何时建立起房价在阶段性时间内不会上涨而是下降的预期。一般来说，半年度宏观经济数据出来前后即6-7月左右，是个很重要的时间点。因无论如何，央行应该在半年度宏观经济数据出来前后即6-7月左右加息。一旦加息，房价预期肯定会再受重力打击。