姚丽军：土地供应量不会减少 合作开发趋势明显

　　综述

　　楼市调控再祭利器。26日，国家税务总局发布通知，再次明确土地增值税要从严清算。

　　回到东莞，如果要为今年4月份、5月份商住土地交易分别找个关键词，零成交、流拍应属恰当。

　　“4·17政策”出台不足一月，市国土交易中心就发出预告，将对6幅商住、13幅工业用地进行招拍挂出让，在如此寂寞的二级市场中，一级市场还要玩什么花样？

　　还是先搬出4月份数据来晒一下。当月，市国土部门推出近100万平方米的土地拍卖，但却遭遇了市场冷遇，多幅地块以底价拍出，商住用地甚至出现零成交的情况。4月东莞全市土地总体供应25宗，供应面积约48.8万平方米，环比上月急剧减少近半。这是今年以来第一个月零成交，也是去年以来第二个月零成交。

　　进入5月份，三块商住地，一块因无人报价而惨遭流拍；另外两块虽逃出流拍，但都因仅一家公司参与报价而以底价出让。

　　未至6月，政府对土地市场再次施压，严格执行土地增值税政策，无疑将在一定程度上抑制房地产企业的暴利。土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，可能会因此降低房企的拿地热情。

　　当焦灼的市场遇到焦虑的开发商，东莞的土地市场又会如何演绎？

　　对话嘉宾

　　姚丽军：瑞峰置业副总经理

　　土地成交持续遇冷

　　问：今年4、5月份的土地市场频遭冷遇，这与近期与日俱增的调控力度有很大关联，土地市场的表现与房产市场有多大的同步性，又有多少滞后性，这种“冷遇”会持续多长时间？

　　姚丽军：土地与房产成交是一脉相连的，一旦房产成交下滑，土地市场遇冷也是情理之中的事。置业者买房，开发商买地，买房的与开发商互相观望，开发商也就与政府也会形成拉锯。

　　2009年下半年以来，各地“高价地”频现，针对土地市场，政府先后出台一系列政策，包括增加土地供应、完善土地出让方式、打击囤地、加强土地开竣工监管各种政策。从那时候起，土地市场进入重大调整期：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平在下降，招标方式得到更多应用。

　　今年4月中旬，房贷新政来袭，调控力度加大，开发企业拿地预期受到较大影响，土地市场“逢地必争”的现象明显减少，零成交也就不难理解。5月份的底价成交和流拍，除了出让地块都不在经济中心区，市场冰冻期的反应就是，交易分化。

　　楼市新政对6月楼市的影响将进一步凸现，而楼市的降温也将会对土地市场造成较大冲击，持续“遇冷”的可能性比较大，土地流拍、底价拍出现象也可能在下半年成为常态。

　　一级市场的表现，直接取决于二级市场的表现，如果二级市场成交反弹，土地市场的反转也会到来。但目前来看，楼市新政对6月楼市的影响将还会继续，而楼市的降温也将会对土地市场造成较大冲击，预计仍将持续“遇冷”，可能会持续到明年。

　　土地供应量不会减少

　　问：半月前，国土部门挂出19块地，其中有6块商住地，下半年的土地供应量会出现怎样变化？开发商目前的土地储备还能开发多久？开发商可能会因为资金压力，调低拿地意愿调低？

　　姚丽军：这次房地产调控的总基调就是，增加住宅用地供应，从前段时间，市国土部门一下子拿出19块地，就可以看出来，土地供应量还是相对充足的。对于开发商来说，前两年累积下来的出奔两，还是很大，应该可以满足两年内的开发要求。

　　土地价格的变化要比二级市场慢半拍，今年总体上也不会有太大变化。

　　政府对土地地价的计价，首先要将对城市的基础设施建设的投入算进去，城区地段基础定价很难下调。与2008年一样，今年的土地市场也会出现适当的价格机会，如果现金流允许，部分企业也可以去尝试。这次调整周期可能需要一年左右，土地的调整周期也需要这个周期。

　　从目前来看，下半年的不少高价地项目都会受到不同程度的影响，万科2007年的高价地项目，现在开发进度缓慢；天邑湾的动作还算大，但市场压力很大；龙光在体育路的高价地项目，也受到很大挑战。

　　短期之内，对高价地的影响是明显的。不过，未来高价地迟早会冒出来，最核心的原因就是开发结构。土地供应是单一的，只要流程不改，高价地产生是不可避免。二是，土地是稀缺资源，这就决定了土地价值会水涨船高；第三，开发商目前没有任何的产品在保值，除了土地，生产土地是唯一的依托对象，在以后很长一段时间内，也会是这个方式。

　　合作开发趋势明显

　　问：随着深系、广系地产商的陆续进入，东莞的土地市场，也有了更多角色的参与，在以后的土地市场竞买中，本地开发商与外地开发商相比，哪一方会更积极？

　　姚丽军：深系地产商拿地更热情一些。一是，深圳几乎没有可开发的优质地块，二是地价飞涨，高额的成交价把一些中型的开发商挤了出来。第三，莞深一体化进程加快，深系开发商对东莞的消费结构也相对熟悉，对自己的产品在东莞市场的表现，也会更自信。

　　东莞本土的开发商，除了一些大的之外，本地水平都相对稚嫩一些，心存投机的不少，一旦投机市场被调控住，风险就来了；还有一些开发企业，已经没有把房地产当做主业来做，仅仅是作为副业来玩，对土地市场的热情也不大。当然，一些本土企业，可能会去选择性投标。

　　另外，合作开发的模式会进一步明显。因为与本地开发商合作开发，外地地产商可以利用本地资源，本地可用外地的资金，这样就容易风险可控。