东莞城区周边惊现“1字头”楼盘，没有最低只有更低！

前言

　　回顾今年年初，东莞楼市尤其城区及周边板块市场预期均比较高。去年中海以17505元/㎡可售楼面价拿下石碣1宗地块，市场预期未来入市售价3.5万每平。今年年初碧桂园以20761元/㎡可售楼面价拿下万江1宗地块，市场预期未来将卖4万每平，包括万江奥园项目从地段对比保利首铸天际来看，万江整体房价预期将突破四万。近两年卓越、万科分别拿的厚街两宗地块楼面价均超过1.69万，厚街未来房价预期企稳3万+。另外，茶山的莞民投地块可售楼面地价高达16861元/㎡，预计茶山房价也是往3万冲。一方面，城区周边土拍市场地价高企，不断推高城区周边板块的房价预期;另一方面，年初城区二手房价快速上涨，不少板块楼盘房价突破4万，甚至5万，不断拉高周边其他板块的房价预期。

　　但市场变幻莫测，经历一年左右的时间，谁也意料不到，目前城区周边的房价已经回归2字头，甚至跌破2，惊现“1字头”楼盘。如现在万江已回调至2字头，石碣回调至2万出头，厚街回调至2字头，低至2万出头，茶山甚至回调低至1字头。

一、楼市现状及分析

　　●东莞城区周边开启降价潮，房价已回调至2字头，个别盘低至1字头

　　据中原地产研究院监测统计显示，受政策调控加码影响，有效需求大幅缩减，东莞城区周边楼市发生了比较大的变化，自今年四季度开始东莞城区周边出现了明显降价潮，城区周边房价往2万回调，甚至跌破2字头，个别低至1字头。

　　① 寮步某品牌盘低开成为楼市风向标，引发了城区周边许多项目陆续降价

　　10月中旬，寮步某品牌楼盘二期明显低开入市，均价2.5-2.6万，最低低至2.2万每平。接着，万江某纯新盘也低开入市，仅3万出头，目前特价房低至2.9万;石碣楼市也迎来降价潮，石碣A纯新盘首开价格才2.46万带精装，石碣B盘也从3.1万降至2.6万。上周厚街某盘也启动变相降价，2.2万还带装修。近日，茶山某盘即将加推入市，海报推广：1.9万/㎡起入住双核TOD中央居住区。

　　② 年底房企资金回笼压力强烈下，对公寓清盘决心增强，公寓降价潮进一步蔓延

　　公寓方面，早在8月开始就陆续出现个别公寓项目特价促销，但降幅整体不大。国庆期间东莞公寓市场正式开启明显降价潮，包括万江、黄江、东坑等多个镇街公寓项目降价促销，部分优惠折扣低至7折，甚至65折。其中万江某品牌盘公寓从原价1.9万元/㎡降价至1.2万元/㎡，价格最低至9千元/㎡。由于公寓库存压力越来越大，消化周期达到30个月，加上临近年底房企回笼资金压力强烈下，对公寓清盘决心增强，公寓降价潮进一步蔓延，10月下旬道滘某盘公寓也启动大幅降价，从13500降至8500，近乎打六折。

　　城区长期作为市场的热点区域，而城区周边市场为何会出现如此大幅度的下行调整?我们分析主要有几个方面的原因：

　　1、主城区在售楼盘很少，但城区周边楼盘比较多，大概20个盘左右，货量过万套，竞争比较激烈。

　　2、10月寮步某品牌楼盘的明显低开，加上这个知名房企在城区的位置有示范和风向标的效应。主要由于市场定价很多时候根据市场比较法来定价，市场好时，一个比一个高，市场差时，一个比一个低，这就是市场定价法则。该品牌楼盘从地段上属于城区的一部分，但售价才2.5-2.6万，势必逼使周边的楼盘价格下降。

　　3、临近年底，部分开发商资金比较紧，尤其品牌房企资金回笼压力比较大。

　　4、今年市场比较艰难，开发商全年业绩目标任务普遍完成不理想，不少还有比较大缺口。

　　5、调控加码后，有资格客户变少，客户量十分有限，加上市场观望气氛十分浓厚，客户信心不足不敢出手买房，更需要项目作出大幅度让利，降到客户心理价位，刺激客户入市。竞争加剧下，为抢客，各项目之间打起了价格战，价格一个比一个低。

二、后市预判

　　转眼间，还有一个半月2021年马上就要结束了，年底将近东莞楼市走势如何?

　　●作为一个城市的楼市的风向标，现在大城区周边市场价格下行，或会引发其他板块区域出现降价潮。

　　一方面，东莞六大板块，一个板块的房价大幅走低，必然会牵动其他板块价格下行，这是由市场比较法导致的。另一方面，因为东莞调控加码后，整个市场客户量非常有限，如果一个项目降价抢客，先走抢占市场先机，会导致客户量越来越少，导致其他高价项目缺客，去化更加艰难。因此客户量非常有限，市场竞争激烈也会逼使其他楼盘跟随降价。

　　水乡片区：过去水乡片区成交客群以本地和城区客为主，主要凭借价格洼地等优势承接不少城区外溢购房需求，今年水乡片区整体供应量比较大，而现在城区周边价格回调，部分价格甚至比水乡还低，预计接下来水乡下行压力会比较大。

　　东部产业园片区：常平作为东部的中心，现在常平无论是住宅产品还是公寓产品，都有一些项目在带头降价，常平A盘住宅售价1.6万多，常平B盘公寓价格由1.2万多降到7千多。这种情况下会导致周边企石、桥头、谢岗等镇街都有降价压力。

　　东南临深、滨海、松湖片区：目前城区周边房价已回归2字头，其他板块都2字头，甚至出现1字头。而东南临深3字头、4字头，还有滨海片区有4字头，甚至厚街热点项目售价4万，包括松山湖板块项目，房价都明显高很多，在市场比较法下，这些区域板块都存在降价压力。

　　●预计部分房企项目加快入市步伐，抢占市场先机。

　　由于年底多数房企资金会比较紧，又面对近期越来越多项目降价促销，有效客户越来越少，预计一些项目也会加快推货节奏，尽快抢占市场先机。如茶山某盘价格备案需要参考上一批去年价格，导致价格备不上去，但年底房企资金比较紧，只能尽快低价入市回笼部分资金。又如厚街某大盘按2年多前的价格作为参照，价格同样备不上去，即使目前迟迟未上市，但考虑在年底资金压力下，同时又看着城区周边许多楼盘降价抢客，客户越来越少的情况下，预计捂盘惜售可能性不大，因此预计其很快就会上市。

　　●预计未来半年，东莞市场将会出现两波降价潮。

　　上半年拿预售证的还有货量的项目(按4.29价格备案新政要求，下调价格间隔时间为半年)，目前年底基本到了可以调价的时候，预计年底会迎来首波住宅降价潮，而金九银十这一波拿预售证的项目比较多，目前无法调价，出货依然艰难，预计半年后，大概到明年四五月份调价，预计届时又会降价一波。如果宏观政策大环境没有改变，银根没有出现明显的放松的情况下，预计东莞市场将会出现两波降价潮。

三、对购房者的建议

　　●开发商项目降价到位，即是买房的好时机!

　　根据以上中原研究分析，预判未来半年东莞市场将会出现两波降价潮，那意味着未来半年东莞市场基本上都是一个降价调整的周期。在这个周期内，并不是等到最后就是最低，反而是每个楼盘如果降价降到位，即是最适合出手的时机。主要有几大方面的参考因素：

　　1、 目前城区周边房价已回归2字头，甚至跌破2，相对之前的预期3万+、4万的价格，等于降幅去到了15%-28%。按2万多的房价水平，租金还可以租到35元/㎡*月，等于售租比700-800之间，相对投资收益还是不错的，已经值得出手。

　　2、 如果一个新房楼盘价格比板块内二手房交易参考价还低，那属于价值已被低估;或者比二手房交易参考价略高一点也是合理的，也是值得入手的。

　　3、 年底开发商资金比较紧，竞争激烈，让利幅度加大，其实目前已到了很好的出手时机。因为通常投资者都是追涨杀跌，房价下跌时不敢买，市场观望情绪浓，部分购房者恐慌不敢出手，但房产不是股票，而是有价值的，保值性强。趁着别人观望时尽快出手，也是一个比较明智的做法。